31.10.2024
Висновок документа
Зміна, поновлення договору оренди об’єкта нерухомого майна (будівлі) чи окремих його частин (приміщень), зміна строку дії договору, зміна орендарів не призводить до зміни відомостей про сам об’єкт оподаткування, якщо призначення, стан об’єкта не змінюються. Відповідно і відомості про цей об’єкт, які зазначаються у формі 20-ОПП, не змінюються
Запитання. Платник звернувся до ДПС із проханням надати ІПК з питань, які стосуються Повідомлення про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність за формою № 20-ОПП (далі — форма 20-ОПП). А саме — щодо обов’язку подання форми 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, якщо будівля здається в оренду:
— одному ФОП за договором оренди, термін дії якого сплив 31.12.2023, і з 01.01.2024 по 31.12.2024 з цим же ФОП укладено новий договір оренди;
— різним ФОП — з 01.08.2023 по 31.12.2023 одному, а з 01.01.2024 — іншому ФОП.
А також щодо: зазначення відомостей про об’єкт оподаткування у графі 9 «Стан об’єкта оподаткування» форми 20-ОПП за вказаних обставин та відображення у формі 20-ОПП відомостей про об’єкт нерухомого майна (будівлі) в цілому та кожної з його частин (приміщень).
Відповідь (загальне). Спочатку податківці нагадали, що встановлена п. 63.3 ПКУ обов’язкова звітність про об’єкти оподаткування / пов’язані з оподаткуванням здійснюється платниками саме за формою 20-ОПП. А також про те, що питання, пов’язані із цією звітністю, регулює Порядок № 1588*. Відповідно до п. 8.4 розд. VIII Порядку № 1588 подавати форму 20-ОПП треба протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття таких об’єктів до ДПС за основним місцем обліку платника.
* Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588.
Податківці наголосили, що у формі 20-ОПП надається інформація про всі об’єкти оподаткування, що є власними, орендованими або переданими в оренду. А також нагадали, що в 20-ОПП застосовується принцип укрупнення інформації про об’єкт оподаткування*:
«наприклад, якщо подається інформація про об’єкти оподаткування — офіс, склад, склад-магазин, розташовані в одному офісному центрі за одною адресою, достатньо надати інформацію за одним із типів об’єктів, зазначивши у найменуванні: офіс, склад, склад-магазин»
* Це не застосовується під час надання інформації про об’єкти рухомого та нерухомого майна, які підлягають державній реєстрації (наприклад, у 20-ОПП надається окрема інформація і про земельну ділянку, і про об’єкт нерухомості, що на ній розташований).
Згідно з п. 8.5 розд. VIII Порядку № 1588 у разі зміни відомостей про об’єкт оподаткування, зокрема виду права об’єкта оподаткування (у тому числі при передачі його в оренду), платник надає до ДПС форму 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, щодо якого відбулися зміни, в такому самому порядку та строки, як і при реєстрації, створенні чи відкритті об’єкта оподаткування.
Тому, на нашу думку, при переданні об’єкта в оренду оновлена інформація у формі 20-ОПП щодо цього об’єкта має бути подана до ДПС протягом 10 робочих днів після таких змін, а саме — фактичної передачі об’єкта орендарю(ям)…
Хоча, схоже, податківці вважають, що 10-денний строк треба рахувати від дати укладання договору оренди (лист ДПСУ від 07.03.2024 № 1208/ІПК/99-00-12-01-02 ІПК). Якщо це так, вважаємо цей підхід некоректним, бо до фактичної передачі об’єкта відомості про нього не зміняться…
Далі податківці нагадали, як саме щодо такої нерухомості заповнюються графи 3 «Тип об’єкта оподаткування», 4 «Найменування об’єкта оподаткування (зазначити у разі наявності)» та 9 «Стан об’єкта оподаткування» розділу 3 форми 20-ОПП.
Нам тут більше цікава саме графа 9. Відповідно до Пам’ятки для заповнення розділу 3 форми 20-ОПП (додаток до повідомлення за формою № 20-ОПП) операції з передачі нерухомого майна (будівлі) чи його складових частин в оренду відповідають значенню «здається в оренду» з кодом «9». Тобто у графі 9 розділу 3 форми 20-ОПП щодо об’єкта, переданого в оренду, має проставлятись код «9».
Тепер — думки податківців щодо конкретних «орендних» ситуацій і заповнення орендодавцями форми 20-ОПП.
Об’єкт передається в оренду цілком (у т. ч. частинами). Податківці повідомили: якщо власник здає в оренду один об’єкт нерухомості* окремими його частинами (приміщення, кабінети, офіси, квадратні метри тощо), то, керуючись принципом укрупнення інформації, відомості можуть бути надані у формі 20-ОПП, як про один об’єкт оподаткування, що здається в оренду!
* А саме: будівлю тощо, яка знаходиться за однією адресою та має один реєстраційний номер у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, фіскали резюмують, якщо уся будівля в цілому безперервно здається в оренду, дані про таку будівлю у формі 20-ОПП достатньо надати одним рядком та зазначити стан об’єкта оподаткування «здається в оренду» (тобто позначити код «9» у графі 9 розділу 3 форми 20-ОПП).
Так само подається форма 20-ОПП й у випадку, якщо в оренду здаються частини будівлі і всі частини будівлі (без винятку!) перебувають в оренді.
В оренду передано частину об’єкта. А от
коли частина такого об’єкта нерухомого майна (зокрема, приміщення, кабінети, офіси, квадратні метри тощо) передана в оренду, а інша частина експлуатується власником, відомості про такі частини у формі 20-ОПП зазначаються окремо
Тобто у такому випадку у формі 20-ОПП один об’єкт має бути розділено на два — дві частини, кожній з яких (і тій, що здається в оренду, і тій, що експлуатується) присвоюється унікальний ідентифікатор, який зазначається у графі 5 «Ідентифікатор об’єкта оподаткування» розділу 3 форми 20-ОПП. Звісно, та частина, що здається в оренду, має відображатися в формі спільною (однією, «гуртовою»), а не по кожній окремій частині об’єкта (приміщення, кабінети тощо), які передаються в оренду.
У такому разі у формі 20-ОПП відомості щодо такої будівлі зазначаються двома рядками — в одному про частину, що здається в оренду (з кодом «9» у графі 9 розділу 3), у другому — про частину, яка експлуатується самостійно (з кодом «2»* у графі 9 розділу 3).
* Чи з кодом «3», якщо ця частина об’єкта не експлуатується.
Поновлення, зміна договору. Зміна орендарів. Податківці в листі роблять коректний висновок, що укладення*, зміна, поновлення договору оренди об’єкта нерухомого майна (будівлі) чи окремих його частин (приміщень), зміна строку дії договору, зміна орендарів не призводить до зміни відомостей про сам об’єкт оподаткування, якщо призначення, стан об’єкта не змінюються. Відповідно і дані, які були зазначені у формі 20-ОПП, не змінюються. Тобто в описаних у зверненні випадках у разі укладання / переукладання договорів оренди з одним чи різними орендарями, якщо дані про переданий в оренду об’єкт вже у формі 20-ОПП були наведені (із зазначеним станом об’єкта оподаткування «здається в оренду»), форма № 20-ОПП щодо такого об’єкта може не подаватись.
* Тут мається на увазі укладення нового договору на той же самий об’єкт, що вже перебував в оренді.
Таким чином, якщо за формою 20-ОПП об’єкт вже був «відзвітований» як переданий в оренду (з кодом «9» у графі 9 розділу 3 форми 20-ОПП), то нічого змінювати не потрібно, і форма 20-ОПП у випадках змін / заміни договору оренди з одним орендарем чи навіть заміни орендаря (про які йшла мова у запитанні) не подається!
Наприкінці податківці нагадали, що подання 20-ОПП орендодавцем не звільняє від обов’язку подання 20-ОПП орендарем стосовно одного і того ж об’єкта оподаткування, відносно якого виникли договірні відносини між орендодавцем та орендарем. Тож у разі зміни орендаря обов’язок подавати форму 20-ОПП виникне саме (лише) у орендаря.
Якщо про об’єкт вже повідомляли. Звернемо увагу на такий момент. Викладене фіскалами в листі щодо заповнення у формі 20-ОПП інформації про об’єкти, які повністю або частково передаються в оренду, — доволі «абстрактне». Бо вони викладають це так, мовби про переданий в оренду об’єкт чи його частину у формі 20-ОПП ще ніколи не повідомляли і жодних відомостей при передачі в оренду змінювати не треба. Але якщо ви вже про такий об’єкт у формі 20-ОПП повідомляли, а тепер збираєтесь його (чи його частину) передати в оренду, то, як ми вже зазначали вище, протягом 10 робочих днів з дня передачі в оренду вам необхідно буде подати форму 20-ОПП про зміну відомостей щодо цього об’єкта (тобто із зазначенням у графі 2 розділу 3 форми 20-ОПП коду ознаки — «3» і з заміною у графі 9 попереднього коду на код «9»).
Детальніше щодо механізму зміни таких відомостей, а також щодо інших питань подання й заповнення форми 20-ОПП як орендодавцем, так і орендарем читайте в «Оренда і ф. № 20-ОПП в час війни» // «Податки & бухоблік», 2022, № 44 (ср. ).
20-ОПП змінюють? Наприкінці зазначимо, що Мінфін наказом від 27.09.2024 № 470 оновив Порядок обліку платників податків і зборів і виклав в новій редакції форму 20-ОПП, зокрема, вона буде називатись не «Повідомлення…», а Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність. Зміни на момент написання цього коментаря ще не набрали чинності.