Объект не достроен: можно ли его ввести в эксплуатацию
Юлия КРОТ, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
На балансе учреждения находится объект незавершенного капитального строительства — автогараж.
Руководитель учреждения издал приказ, которым обязал постоянно действующую инвентаризационную комиссию провести процедуру приемки в эксплуатацию этого гаража. Главный бухгалтер согласно этому приказу должен оприходовать автогараж на баланс учреждения.
Правомерны ли такие требования руководителя учреждения? Каков порядок приемки в эксплуатацию и оприходования объектов незавершенного строительства? Кто должен оформлять документы по вводу строения в эксплуатацию?
(Киевская обл.)
Конечно же, бухгалтерский учет следует вести согласно требованиям действующего законодательства. Однако на практике случается так, что закон для конкретного учреждения — это слово его руководителя. И как быть, если требования руководства противоречат законодательным нормам? Как доказать свою правоту в таком случае, не испортив при этом взаимоотношения с начальством и тем более не потеряв работу? С одной стороны, руководитель всегда прав, поэтому лучше не спорить и выполнить его распоряжения, а с другой — за нарушение законодательства предусмотрена ответственность.
Не переживайте, безвыходных ситуаций не бывает. Разберемся со всем по очереди.
Начнем с определения понятия «объект незавершенного строительства», поскольку именно с ним и связана описанная вами ситуация. Так, объект незавершенного строительства — это объект строительства, на сооружение которого выдано разрешение, понесены расходы, однако в эксплуатацию в соответствии с законодательством он не принят. Именно такая трактовка приведена в ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.05.2003 г. № 898-IV. Из этого следует, что объект незавершенного строительства — это не что иное, как недостроенное сооружение.
Следует иметь в виду, что незавершенное строительство — достаточно специфический объект правоотношений, поскольку до окончания строительства застройщик считается только собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (ч. 3 ст. 331 ГКУ). Право же собственности на недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства.
Заметим, что в случае необходимости застройщик все же имеет право заключать договор (купли-продажи, дарения и т. п.), касающийся объекта незавершенного строительства. Главным условием при этом является государственная регистрация прав на такое недвижимое имущество, что собственно и подтверждает приобретение права собственности на соответствующий объект незавершенного строительства. Регистрация прав осуществляется на основании необходимых документов, а именно: проектно-сметной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, и документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком. В свою очередь, право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка согласно ст. 125 и 126 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-ІІІ возникают с момента государственной регистрации этих прав и оформляются в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Следовательно, после проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он приобретает гражданскую оборотоспособность. Суть этого заключается в свободном отчуждении такого объекта или переходе его от одного лица к другому.
Далее поговорим об эксплуатации строений, а точнее, о возможности эксплуатации объектов незавершенного строительства. В частности, действующим законодательством эксплуатировать объекты строительства, законченные, но не принятые в эксплуатацию, запрещено. Именно так указано в ч. 8 ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI (далее — Закон № 3038). Но вы скажете, что в вышеприведенной норме речь идет о невозможности эксплуатации законченных объектов, а о незавершенном строительстве нет ни слова. Действительно, это так, однако очевидно, что недостроенные объекты не могут быть приняты в эксплуатацию, а следовательно, и эксплуатировать их нельзя. В подтверждение этого отметим: в соответствии с п. 9 Порядка приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461 (далее — Порядок № 461), на объекте должны быть выполнены все предусмотренные проектной документацией работы, а также смонтировано и испытано оборудование.
Обратите внимание: заказчики строительства объектов несут ответственность в виде штрафа за эксплуатацию или использование не принятых в эксплуатацию объектов, а также приведение недостоверных данных о готовности объекта к эксплуатации.
Размер штрафных санкций зависит от категории сложности объектов, в отношении которых было осуществлено правонарушение, а конкретно:
— I категория сложности — 18 минимальных заработных плат;
— II категория сложности — 45 минимальных заработных плат;
— III категория сложности — 90 минимальных заработных плат;
— IV категория сложности — 370 минимальных заработных плат;
— V категория сложности — 900 минимальных заработных плат.
Такое наказание предусмотрено п. 6 ч. 2 ст. 2 Закона Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР. Напомним, что категорию сложности объекта определяют проектная организация и заказчик строительства (ч. 3 ст. 32 Закона № 3038). При этом механизм отнесения объектов строительства различного функционального назначения к IV и V категориям сложности определен Порядком отнесения объектов строительства к IV и V категориям сложности, утвержденным постановлением КМУ от 27.04.2011 г. № 557.
Что же касается приемки в эксплуатацию зданий и сооружений, то процедура приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов определена в Порядке № 461. В частности, объекты I — III категорий сложности, и объекты, построенные на основании строительного паспорта, принимаются в эксплуатацию путем регистрации Госархстройинспекцией и ее территориальными органами (далее — инспекция) декларации о готовности такого объекта к эксплуатации (п. 2 Порядка № 461). Таким образом, чтобы принять в эксплуатацию определенный объект, заказчик должен составить декларацию о готовности объекта к эксплуатации (далее — декларация), по форме, приведенной в приложении 1 к Порядку № 461.
Следует отметить, что оформлением такой декларации на практике преимущественно занимается главный инженер или начальник инженерно-технического отдела. Собственно порядок составления декларации заказчиком законодательством не регламентирован. Однако со 100-процентной уверенностью можно утверждать, что оформление декларации и тем более приемка в эксплуатацию не относятся к компетенции постоянно действующей инвентаризационной комиссии учреждения. Ведь члены комиссии и главный бухгалтер, в частности, не владеют достаточными знаниями и квалификацией в отрасли строительства.
Вернемся к порядку регистрации декларации. Заказчик подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения декларацию в двух экземплярах по местонахождению объекта строительства в разрешительный центр. В свою очередь, разрешительный центр не позднее следующего рабочего дня передает декларацию для регистрации в инспекцию. Последняя проверяет в течение 10 рабочих дней с даты подачи декларации полноту данных, указанных в ней, и регистрирует декларацию. Имейте в виду, что заказчик несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в декларации. При этом радует, что платить за регистрацию декларации вам не придется, по крайней мере в соответствии с п. 17 Порядка № 461 эта услуга является бесплатной.
Если же объект относится к IV и V категориям сложности, его принимают в эксплуатацию на основании акта готовности путем выдачи сертификата. Выдачу последнего обычно осуществляет инспекция, выдавшая разрешение на выполнение строительных работ. Для получения сертификата заказчик подает лично или направляет по почте в соответствующую инспекцию заявление о приемке в эксплуатацию объекта и выдаче сертификата вместе с прилагаемым к нему актом готовности объекта к эксплуатации. Формы заявления и акта приведены в приложениях 2 и 3 к Порядку № 461, соответственно. Оформление этих документов осуществляет опять же главный инженер или начальник инженерно-технического отдела учреждения, и никоим образом не главный бухгалтер бюджетного учреждения.
Инспекция в течение 10 рабочих дней с даты регистрации заявления принимает решение о выдаче сертификата по форме согласно приложению 4 к Порядку № 461 или отказе в его выдаче по форме согласно приложению 5 к Порядку № 416. Кстати, выдача сертификата является уже платной услугой. Механизм внесения платы за выдачу сертификата и ее размер установлены Порядком внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размером, утвержденными постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461.
В общем, это все о порядке приемки в эксплуатацию зданий и сооружений. Остается только добавить, что объект считается принятым в эксплуатацию с даты регистрации декларации или выдачи сертификата (п. 11 Порядка № 461).
Помните: заказчик обязан в течение 7 календарных дней со дня приемки в эксплуатацию объекта:
— подать копию декларации или сертификата в местный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по местонахождению объекта;
— проинформировать государственные органы в сфере пожарной и техногенной безопасности о вводе в эксплуатацию объекта.
А теперь несколько слов о том, как оприходовать объект строительства. Так вот, только после приемки строения в эксплуатацию его оприходуют на баланс учреждения. И здесь уже за дело берется постоянно действующая комиссия учреждения. Комиссия составляет Акт приемки-передачи основных средств по типовой форме № ОЗ-3 (бюджет). А на основании утвержденного руководителем учреждения акта заполняют Инвентарную карточку учета основных средств в бюджетных учреждениях (типовая форма № ОЗ-6 (бюджет)). В целом, ничего нового, процедура оприходования объекта основных средств стандартна.
Подытоживая вышеизложенное, отметим, что ни инвентаризационная комиссия учреждения, ни главный бухгалтер не могут решать вопрос о приемке объектов строительства в эксплуатацию. Комиссия имеет право только принять решение о зачислении на баланс учреждения строения или сооружения, принятого в эксплуатацию в законодательно определенном порядке. В связи с этим требования руководителя вашего учреждения являются неправомерными, а его приказ — противоречащим букве закона. Поэтому правда на вашей стороне.
В завершение еще раз подчеркнем, что порядок приемки в эксплуатацию касается объектов, строительство которых завершено, т. е. степень готовности которых составляет 100 %. Объекты же незавершенного строительства вообще не могут быть приняты в эксплуатацию ни при каких условиях.
