Одразу зазначимо, що заборони щодо оренди приміщення бюджетними установами, в т. ч. й ОМС, у «не бюджетників» чинне законодавство не містить.
Водночас майте на увазі: у такому разі Закон № 157* та Методика № 630** не застосовуються. Адже орендодавець не є власником державного або комунального майна. Відповідно, за таких умов учасникам орендних відносин слід керуватися нормами ГКУ*** та ЦКУ****.
* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
*** Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.
**** Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.
Укладання договору оренди
Хто б не був орендарем та орендодавцем, орендні відносини мають бути визначені в договорі оренди.
Так, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Це передбачено ч. 1 ст. 283 ГКУ.
Нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) може бути об’єктом оренди, про що визначено у ч. 3 ст. 283 ГКУ.
Істотними умовами договору оренди є (ч. 1 ст. 284 ГКУ):
1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2) строк, на який укладається договір оренди;
3) орендна плата з урахуванням її індексації;
4) порядок використання амортизаційних відрахувань;
5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Окрім цього, у договорі оренди доцільно зафіксувати:
— стан, у якому перебуває майно на момент його приймання-передачі;
— визначення поточного та капітального ремонту, що може ґрунтуватися на відповідному нормативно-правовому акті, та/або наведено в тому обсязі, як його розуміють сторони договору;
— вид (види) ремонту, який здійснюватиме кожна зі сторін, його обсяг (які роботи підлягають виконанню чи які деталі, частини, елементи майна підлягають заміні (відновленню) у межах того чи іншого виду ремонту) та за чий кошт він має здійснюватися;
— строк, протягом якого майно необхідно відремонтувати, та наслідки порушення цього обов’язку.
Зауважимо: умови договору оренди залишаються чинними на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря.
Строк договору оренди визначається за погодженням сторін (ч. 4 ст. 284 ГКУ).
За відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Орендна плата
Хто б не був орендодавцем, оренда майна передбачає платність користування майном. Тож орендар має сплачувати орендодавцю орендну плату.
Орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Вказівку на це містить ч. 1 ст. 286 ГКУ.
При цьому орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.
Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Строк її внесення визначається в договорі.
Що стосується суми орендної плати, то, як ми вже зазначали, норми Методики № 630 або місцевих методик визначення орендної плати не поширюється на визначення орендної плати орендодавцем — приватним підприємцем. Тож такий орендодавець самостійно визначає розмір орендної плати.
Припинення договору оренди
Порядок припинення договору оренду визначено ст. 291 ГКУ.
УВАГА!
Одностороння відмова від договору оренди не допускається
Це чітко визначено у ч. 1 ст. 291 ГКУ.
Договір оренди припиняється у разі:
— закінчення строку, на який його було укладено;
— викупу (приватизації) об’єкта оренди;
— ліквідації суб’єкта господарювання — орендаря;
— загибелі (знищення) об’єкта оренди.
Крім того, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.
Підстави розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін визначено ст. 783 та 784 ЦКУ.
Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар:
1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі;
3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту було покладено на нього.
Орендар має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендодавець:
1) передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Ремонт орендованого майна
У питаннях ремонту орендованого приміщення слід керуватися ст. 776 ЦКУ.
Так, поточний ремонт орендованого майна проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт орендованого майна проводиться орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Строк проведення капітального ремонту визначається договором оренди. Якщо ж такий строк не визначено або ремонт зумовлений невідкладною потребою, то капремонт може бути проведено в розумний строк.
При цьому якщо орендодавець не провів капітальний ремонт, що перешкоджає використанню майна, орендар має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірван ня договору та відшкодування збитків.
