Індексація орендної плати

Щоб визначитися з питанням індексації орендної плати, насамперед слід з’ясувати, на яких умовах відповідне майно передається в оренду: за результатами аукціону чи без аукціону. Саме від цього залежить порядок проведення індексації.

Тож почнімо саме з цього.

Оренда за аукціоном та без

Державне та комунальне майно може надаватися в оренду:

— за результатами проведення аукціону

або

— без проведення аукціону.

При цьому перелік суб’єктів, які можуть отримати майно в оренду без проведення аукціону, визначено ч. 1 та 2 ст. 15 Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Тож далі пояснимо, хто саме може претендувати на оренду майна БЕЗ аукціону.

Так, безперечне право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають:

1) органи державної влади та органи місцевого самоврядування (далі — ОМС), інші установи та організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;

2) релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній;

3) Пенсійний фонд України та його органи;

4) дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій;

5) орендарі земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом — щодо оренди гідротехнічних споруд, які можуть бути передані в оренду.

Крім того, право на отримання в оренду державного та комунального майна, яке не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають:

1) музеї;

2) державні та комунальні підприємства, установи, організації у сфері культури і мистецтв чи громадські організації у сфері культури і мистецтв (у т. ч. національні творчі спілки або їх члени під творчі майстерні);

3) заклади освіти всіх форм власності, які мають ліцензію на провадження освітньої діяльності;

4) громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів;

5) реабілітаційні установи для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю для розміщення таких реабілітаційних установ;

6) надавачі соціальних послуг, які включені до Реєстру надавачів та отримувачів соціальних послуг, відповідно до Закону № 2671* (таким надавачам соціальних послуг заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна);

* Закон України «Про соціальні послуги» від 17.01.2019 № 2671-VIII.

7) державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження;

8) вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, які забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 % книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру);

9) народні депутати України і депутати місцевих рад для розміщення громадської приймальні;

10) потенційні орендарі:

— для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів на строк до п’яти календарних днів протягом шести місяців, а також щодо майна, яке передається суб’єктам виборчого процесу з метою проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії;

— для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів на строк до 30 календарних днів протягом одного року щодо кожного орендаря, якщо балансоутримувачем є державне або комунальне підприємство, установа, організація, що здійснює діяльність з організації конгресів і торговельних виставок;

— для організації та надання послуг з метою боротьби та протидії поширенню особливо небезпечних інфекційних хвороб у період дії карантину, встановленого КМУ;

11) державні та комунальні спортивні клуби, дитячо-юнацькі спортивні школи, школи вищої спортивної майстерності, центри олімпійської підготовки, центри студентського спорту закладів вищої освіти, фізкультурно-оздоровчі заклади, центри фізичного здоров’я населення, центри фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, а також бази олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки;

12) громадські об’єднання фізкультурно-спортивної спрямованості, які є неприбутковими організаціями та внесені до Реєстру неприбуткових установ та організацій, утворені ними спортивні клуби (крім спортивних клубів, що займаються професійним спортом), дитячо-юнацькі спортивні школи, школи вищої спортивної майстерності, центри олімпійської підготовки, центри студентського спорту закладів вищої освіти, центри фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, що є неприбутковими організаціями, внесеними до Реєстру неприбуткових установ та організацій, — виключно для проведення спортивних заходів або надання послуг у сфері фізичної культури і спорту;

13) молодіжні та дитячі громадські об’єднання, які протягом останніх двох років, що передують року звернення, співпрацюють з органами державної влади та/або ОМС щодо виконання державних цільових, регіональних, місцевих та інших програм у сфері молодіжної політики;

14) молодіжні центри, що є неприбутковими установами державної та комунальної форм власності;

15) переможці аукціону з розподілу квоти підтримки виробництва електричної енергії з альтернативних джерел енергії (крім доменного та коксівного газу, а з використанням гідроенергії — лише мікро-, міні- та малі гідроелектростанції), проведеного згідно із ст. 9³ Закону № 555*, за умовами якого в оренду для будівництва (монтажу) об’єктів електроенергетики, що виробляють електричну енергію з енергії сонячного випромінювання, надаються дахи та/або фасади будівель та інших капітальних споруд.

* Закон України «Про альтернативні джерела енергії» від 20.02.2003 № 555-IV.

Водночас п. 13 Методики № 630* містить перелік орендарів, яким може бути надано майно в оренду за 1 грн на рік і теж без аукціону.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Нагадаємо: Методика № 630 визначає механізм визначення розміру плати за оренду об’єктів державної власності. Тоді як ОМС можуть розробити та затвердити свої місцеві методики розрахунку орендної плати комунального майна.

За відсутності ж такої затвердженої на місцевому рівні методики в питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами саме Методики № 630. Це прямо передбачено ч. 2 ст. 17 Закону № 157.

У будь-якому разі перелік майна, яке може бути передане в оренду без аукціону, має відповідати перелікам, наведеним у ч. 1 та 2 ст. 15 Закону № 157.

Між іншим, з правилами та нюансами оренди в умовах воєнного стану можна ознайомитися в матеріалі «Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 22.

Утім, жодних особливостей індексації орендної плати в період дії воєнного стану законодавством не передбачено. Тому перейдемо до загального порядку проведення індексації.

Загальні правила індексації орендної плати

Як ми вже зазначали вище, порядок індексації орендної плати залежить насамперед від того, чи передано майно в оренду за результатами аукціону чи без проведення аукціону.

Для вашої зручності згрупуємо та наведемо правила індексації орендної плати в таблиці нижче.

Правила індексації орендної плати

При цьому чіткого законодавчого визначення середньорічного індексу інфляції немає. Тому свого часу ФДМУ в листі від 26.08.2021 № 10-16-19614 пояснив, що для таких цілей слід застосовувати річний індекс інфляції.

Числові приклади індексації орендної плати

Тепер від слів до діла. Розглянемо, як саме слід проводити розрахунок індексації орендної плати. А позаяк переважна більшість запитань виникає щодо індексації орендної плати в разі передачі в оренду за результатами аукціону, то спочатку розглянемо саме такий приклад.

Орендна плата за індивідуально визначене майно: чи потрібно індексувати?

Якщо об’єктом оренди є окреме індивідуально визначене майно (крім транспортних засобів), то розмір стартової орендної плати визначається на підставі Методики № 630. Це передбачено в п. 52 Порядку № 483*.

* Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.

У разі якщо відповідним ОМС було розроблено та затверджено місцеву методику розрахунку орендної плати комунального майна, то слід керуватися саме нею.

При цьому слід чітко розуміти, що наразі чинне орендне законодавство базується на видах орендарів та орендодавців, а не на видах майна, як це було раніше.

З огляду на це, правила індексації орендної плати окремого індивідуально визначеного майна нічим не відрізняються від індексації орендної плати нерухомого майна. Тож орендна плата за окреме індивідуально визначене майно підлягає індексації в загальному порядку.

Орендну плату сплачено несвоєчасно: як індексувати?

На суму заборгованості орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати. Це прямо передбачено п. 3.9 Примірного договору № 820*.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

Також майте на увазі: припинення договору оренди не звільняє орендаря від обов’язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи пеню та неустойку (за наявності). Вказівку на це містить п. 3.11 Примірного договору № 820.

При цьому індексацію орендної плати слід проводити за загальним правилом незалежно від того, чи сплатив орендар орендну плату, чи заборгував її. А отже, якщо орендар своєчасно не сплатив орендну плату, то пеня нараховується на орендну плату, скориговану на індекс інфляції.