АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПАЕВ —
каким должен быть размер арендной платы
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 24.10.2008 г. № 10443/6/17-0716
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 28.10.2008 г. № 14-17-6/12343
«Об аренде земельных паев»
Оба комментируемых
письма посвящены аренде земельных долей (паев). Вопросы в этом направлении обострились после того, как Указом Президента Украины от 19.08.2008 г. № 725/2008 были внесены изменения в Указ Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)» от 02.02.2002 г. № 92/2002 (далее — Указ № 92). Ими предусмотрено повышение размера арендной платы за земельные доли (паи) с 1,5 % от стоимости земельной доли (пая) до 3 %.1. Нужно ли в связи с этим вносить изменения в действующие договоры аренды земельных долей (паев)?
Нет, не нужно.
На это указывает Госкомзем в своем письме. Аналогичные выводы следуют и из письма ГНАУ. Основной аргумент в пользу такого вывода:—
ст. 30 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. № 1211-IV (далее — Закон об аренде земли), согласно которой изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон;—
часть вторая ст. 23 Закона об аренде земли, согласно которой арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается при согласии сторон.При этом каждая из сторон договора аренды может инициировать пересмотр условий договора.
2. Нужно ли при заключении новых договоров аренды ориентироваться на размер арендной платы, установленный в Указе № 92?
Прямого ответа на этот вопрос письмо Госкомзема не содержит. Однако авторы письма указали на обязательность выполнения на территории Украины указов Президента, а также на то, что размер арендной платы не может быть меньше размера, установленного действующим законодательством. По всей видимости, они считают, что минимальный размер арендной платы не может быть меньше 3 % стоимости земельной доли (пая).Здесь есть с чем поспорить. Так, раньше Госкомзем высказывал противоположную точку зрения: стороны договора не обязаны ориентироваться на размер арендной платы, установленный в
Указе № 92 (письмо Госкомзема от 13.04.2005 г. № 14-11-11/2770). Причем по поводу Указа № 92 Госкомзем в этом письме отметил, что его нормы в отношении размера арендной платы «надо принимать во внимание с развитием на перспективу».Вот мы плавно и перешли к статусу
Указа № 92. Обратите внимание на формулировки его норм:— ст. 1: «
Признать одной из приоритетных задач пореформенного развития аграрного сектора экономики обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения, в частности путем введения платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) в размере не менее 3 процентов <...>»;— ст. 2: «
Кабинету Министров Украины, Совету министров Автономной Республики Крым, областным, Севастопольской городским государственным администрациям осуществить организационные меры по: обеспечению установления сторонами договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) платы за их аренду в размерах не меньших, чем определены статьей 1 этого Указа <...>».Эти цитаты свидетельствуют о том, что
Указ № 92 касается не столько самих сторон договора аренды, сколько органов исполнительной власти, которые доступными им средствами должны обеспечивать зафиксированный в нем размер арендной платы. Кабмин, к слову, возложенные на него поручения попытался выполнить, издав распоряжение от 16.05.2002 г. № 270-р. В нем Кабмин поручил Минагрополитики, Госкомзему, Совету министров АРК, областным и Севастопольской городской госадминистрациям обеспечить проведение разъяснительной работы в средствах массовой информации и организовать в каждом районе совещания по вопросам повышения размера арендной платы, общих собраний в каждом сельскохозяйственном предприятии совладельцев земли — арендодателей и арендаторов по вопросам повышения размера арендной платы и внесения в договоры аренды соответствующих изменений. Документы местных органов исполнительной власти по этому вопросу носят схожий декларативный характер. Следовательно, если в договорах сторон не учтены положения Указа № 92, то это значит, что органы исполнительной власти недоработали.Подтверждают такой вывод и некоторые решения судов. По мнению ВСУ (
определения от 12.12.2007 г., от 30.01.2008 г.) они касались отношений арендодатель — арендатор, Указ № 92 носит рекомендательный характер и арендная плата определяется по договоренности сторон.3. Нужно ли при определении объекта обложения налогом с доходов с физлиц (НДФЛ) ориентироваться на размер арендной платы, оговоренный в Указе № 92?
Именно этот вопрос стал предметом рассмотрения в комментируемом письме ГНАУ. Напомним суть проблемы. Согласно п.п. 9.1.1 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV (далее — Закон № 889) объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли.Таким образом, все упирается в то, нужно ли считать
Указ № 92 «законодательством по вопросам аренды земли» и в соответствии с этим определять объект налогообложения в виде арендной платы за земельные доли (паи). На наш взгляд, Указ № 92 никакого отношения к определению объекта обложения НДФЛ не имеет (аргументы выше). Откровенно говоря, выводы комментируемого письма ГНАУ на этот счет сложно назвать однозначными, и все же мы склоняемся к тому, что налоговики разделяют этот подход.Справедливости ради стоит сказать о том, что по поводу этого вопроса существует отрицательная судебная практика. Так, ВадСУ считает (
определение от 16.10.2007 г.), что Указ № 92 имеет императивный (т. е. обязательный) характер и является частью законодательства по вопросам аренды земли для целей п.п. 9.1.1 Закона № 889 (сторонами в этом судебном разбирательстве выступали физлицо — субъект предпринимательской деятельности и налоговый орган).Как видим, проблема существует. Наличие отличной судебной практики по этим вопросам не дает возможности спрогнозировать, как будет решено дело, если оно дойдет до суда. Безусловно, установив размер арендной платы на уровне не ниже 3 % стоимости земельной доли (пая), вы уйдете от сложностей. Если есть возможность, лучше так и поступить. Если нет — есть смысл получить индивидуально налоговое разъяснение от местной ГНИ по этому вопросу с необходимыми для вас выводами.
