ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
нужно регистрировать: Методрекомендации Минюста
Приказ Министерства юстиции Украины от 13.10.10 г. № 2500/5
«Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями»
Комментируемый документ приведен в приложении «Документы»
Комментируемым
приказом утверждены Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями (далее — Методрекомендации). Их появление связано со вступлением в силу Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.10 г. № 1878-VI* (далее — Закон № 1878) и внесением приказом Минюста от 28.07.10 г. № 1692/5** изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.02 г. № 7/5, в результате чего изменился порядок госрегистрации прав на недвижимость.* См. «БН», 2010, № 44, с. 10.
** См. «БН», 2010, № 34, с. 14.
В
Методрекомендациях Минюст обратил внимание на следующие моменты:1.
В переходном периоде (с 16.03.10 г. до 01.01.12 г.) подлежит государственной регистрации как договор найма здания или прочего капитального сооружения (отдельной его части), заключенный на срок не менее 3 лет (ст. 794 Гражданского кодекса Украины; далее — ГКУ), так и право пользования имуществом, возникшее по такому договору.Такая регистрация проводится регистраторами БТИ, созданными до 16.03.10 г. и подключенными к
Реестру прав собственности на недвижимое имущество .С 01.01.12 г. государственными регистраторами
будет регистрироваться только право пользования (договор регистрироваться не будет).2.
Обязательной госрегистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона № 1878, т. е. начиная с 16.03.10 г. В то же время, учитывая заявочный принцип построения системы госрегистрации прав, по заявлению заинтересованного лица могут быть зарегистрированы и вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных до 16.03.10 г.3. В соответствии с
ГКУ жилье как объект недвижимости выделен в отдельную правовую категорию. Поэтому Закон № 1878 относительно обязательной государственной регистрации такого вещного права, как пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяется на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.В заключение следует обратить внимание арендаторов на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды может трактоваться налоговиками как несоблюдение обязательной формы договора (
ч. 4 ст. 203 ГКУ) и основание для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной с последующим «вырезанием» валовых расходов и налогового кредита, сформированных по арендным платежам.
Министерство юстиции Украины
Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями
Утверждены приказом от 13 октября 2010 года № 2500/5
I. Общие положения
16 марта 2010 года вступил в силу
Закон Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» (далее — Закон), которым предусматривается создание единой системы государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и определяются новые подходы к государственному регулированию гражданских правоотношений в этой сфере.Законом
изложен Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в новой редакции и внесены изменения в некоторые законодательные акты, нормы которых регулируют отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество.В соответствии с
Законом обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, в частности право собственности, право владения, право пользования (сервитут), право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека.Одним из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации в соответствии с
Законом является отказ государства от необходимости осуществления государственной регистрации сделок путем исключения из положений Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли» норм, регулирующих отношения, связанные с ее проведением. Вместо этого Законом вводятся нормы, дополнительно гарантирующие защиту вещных прав — устанавливающие обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, возникающих, в частности, и на основании заключенных договоров.Так, в соответствии с действующей редакцией
статьи 794 Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации. В свою очередь, Законом указанная статья Гражданского кодекса Украины изложена в новой редакции (вступает в силу с 1 января 2012 года), в соответствии с которой право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом.Следует отметить, что единственным критерием, остающимся неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), составляющий не менее трех лет.
Обращаем внимание, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество в порядке, определенном
Законом, будет осуществляться с 1 января 2012 года.Устанавливая указанный порядок государственной регистрации прав,
Закон определил, что в переходный период (до 1 января 2012 года) государственная регистрация, в частности, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями производится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу данного Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав) (пункт 3 Заключительных и переходных положений Закона).Системный анализ норм
Закона дает основания утверждать, что его положения о государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, в том числе и в части единого критерия для государственной регистрации таких вещных прав (срок, на который заключен договор), должны применяться как регистраторами бюро технической инвентаризации в переходный период, так и государственными регистраторами в соответствии с Законом с 1 января 2012 года.При этом необходимо отметить, что в соответствии с
Законом право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.
II. Государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями
1.
Прежде всего следует обратить внимание, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона, т. е. начиная с 16 марта 2010 года. Такое утверждение базируется на том, что именно данный Закон содержит норму о проведении регистраторами БТИ государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.В то же время, учитывая заявочный принцип построения системы государственной регистрации вещных прав, по заявлению заинтересованного лица государственной регистрации подлежат и те вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных до вступления в силу
Закона.Порядок государственной регистрации такого вещного права
до 1 января 2012 года устанавливает Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года № 1692/5) <…> (далее — Положение).В понимании
Положения государственная регистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество (пункт 1.2).Пунктом 2.1 Положения
установлено, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество собственник (собственники), другой правоприобретатель (правоприобретатели) либо уполномоченное им (ими) лицо подает регистратору БТИ заявление о государственной регистрации прав.Таким образом, в случае если право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями подлежит государственной регистрации по основаниям, указанным в
разделе I настоящих Методических рекомендаций, заявление о государственной регистрации такого вещного права подает правоприобретатель (правоприобретатели) либо уполномоченное им (ими) лицо, ввиду того что именно указанное лицо является заинтересованным в признании и подтверждении государством его вещного права.2.
Многочисленные обращения БТИ по процедуре внесения записи в Реестр прав о прекращении вещного права свидетельствуют о необходимости высказывания следующей позиции.Вещное право в контексте затронутого вопроса — это право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, возникающее на основании соответствующего договора найма (аренды). Срок действия такого договора является его существенным условием. При этом с прекращением указанного договора найма (аренды) прекращается и вещное право, возникшее в соответствии с ним.
Согласно
подпункту 6.2.3 пункта 6.2 Положения записи о других вещных правах на недвижимое имущество, отличающихся от права собственности, и субъекте (субъектах) этих прав раздела Реестра прав содержат, в частности, срок действия вещного права.Таким образом, исходя из правовой природы вещного права, которое является срочным, а также ввиду того что срок действия вещного права является обязательной составляющей записи раздела
Реестра прав, прекращение вещного права по основаниям окончания его срока в соответствии с существенными условиями договора не влечет за собой обязанность обращения лица с соответствующим заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав.В то же время в случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в
Реестр прав должно обратиться заинтересованное лицо, которым может быть как собственник имущества, так и правоприобретатель (правоприобретатели).
III. Распространение норм Закона на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья
Следует акцентировать внимание на том, что
Гражданский кодекс Украины, регулируя отношения, связанные с наймом (арендой), в Книге пятой применяет различные правовые конструкции в зависимости от статуса имущества, которое может быть предметом такого вида договоров.Так,
§ 4 главы 58 «Наем (аренда)» содержит положение о найме здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).В то же время отдельной
главой 59 «Наем (аренда) жилья» урегулированы отношения, связанные с заключением договора именно по такому виду недвижимого имущества, как жилье.То есть в соответствии с
Гражданским кодексом Украины жилье как объект недвижимости выделено в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права относительно которых возникают по основаниям, определенным § 4 главы 58 «Наем (аренда)». Таким образом, Гражданский кодекс Украины устанавливает различные подходы к регулированию отношений найма (аренды) в зависимости от целевого назначения объектов недвижимого имущества.Учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), определенные
Гражданским кодексом Украины, а также исходя из положений Закона, нормы последнего об обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользование (наем, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.
Директор департамента гражданского законодательства и предпринимательства И. ЗАВАЛЬНАЯ
