«Нюансы арендных отношений: судебный ликбез

Тема

Суть разъяснения

1

2

Продление действия договора аренды недвижимости и необходимость нотариального удостоверения, госрегистрации права пользования

Бухгалтеры знают, что договор аренды (найма) здания/капитального сооружения (их отдельной части) сроком на 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее на его основании право пользования — госрегистрации (ч. 2 ст. 793 и ст. 794 Гражданского кодекса Украины, далее – ГКУ).

На практике, чтобы не усложнять себе жизнь такими формальностями, договор аренды заключают на срок до 3 лет (например, на 2 года и 11 месяцев), а потом этот срок продлевается.

В этой связи бухгалтеру нужно обратить внимание на следующие выводы ВХСУ:

1) если после окончания срока договора аренды его действие продлевается «автоматически» на основании ст. 764 ГКУ (арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не выдвигает против этого возражений), то даже если общий срок действия договора переваливает за 3 года, нотариально удостоверять такой договор и проводить госрегистрацию права пользования не нужно;

2) если допсоглашением к договору стороны увеличивают изначально установленный в договоре срок его действия («а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехгодичный срок»), при этом этот срок в итоге становится равным или превышает 3 года, то договор в новой редакции или допсоглашение нужно нотариально удостоверять и провести госрегистрацию права пользования.

Отметим также, что сказанное выше не касается договоров аренды жилья (такие договора нотариального удостоверения не требуют, соответствующие вещные права регистрации не подлежат)

Аренда транспортного средства (ТС) с участием физлиц, в том числе аренда ТС у физлица-предпринимателя

Часть 2 ст. 799 ГКУ требует нотариально удостоверять договор найма ТС, заключенного с участием физического лица. Об этом также см. Почту недели «Особенности заключения договора аренды транспортного средства с физическим лицом» // «БН», 2013, № 25, с. 46.

Срок действия договора при этом значения не имеет.

Так вот, данная норма не распространяется на договоры аренды ТС, заключенные с физлицом-предпринимателем как субъектом хозяйствования (юрлицо заключило договор с предпринимателем или предприниматели заключили договор между собой).

При этом важно, чтобы в договоре предприниматель фигурировал как субъект хозяйствования (как предприниматель, а не как обычный гражданин).

Об этом ВХСУ говорил и ранее. В частности, в своем Информационном письме от 22.01.13 г. № 01-06/85/2013.

Также следует помнить, что такой договор может быть нотариально удостоверен по требованию одной из сторон (ч. 4 ст. 209 ГКУ)

Между сторонами договора возник спор. Обязательно ли досудебное урегулирование спора?

Напомним, ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее — ХКУ) прописан алгоритм изменения и расторжения хозяйственных договоров: досудебное урегулирование спора (направления предложений и их обсуждение сторонами), а в случае недостижения консенсуса — обращение в хозяйственный суд.

При этом ВХСУ напоминает, что данная статья ХКУ не лишает сторону договора возможности сразу обратиться в хозсуд за защитой своих прав без досудебного урегулирования спора

Пересмотр арендной платы

Согласно ст. 632 ГКУ, ст. 21 Закона об аренде государственного и коммунального имущества от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269) размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

Соответственно, если в каком-нибудь законе Украины прямо не сказано, что в определенных случаях размер арендной платы подлежит пересмотру, в судебных спорах суды должны принимать во внимание факт согласования сторонами условий пересмотра арендной платы.

Например, договаривались ли стороны при заключении договора о том, что основанием для пересмотра арендной платы будет внесение изменений в методику расчета арендной платы. Если договаривались, то арендная плата при изменении методики должна быть пересмотрена

«Автоматическая» пролонгация договора

Согласно ст. 764 ГКУ, ч. 2 ст. 17 Закона № 2269 после окончания срока договора аренды он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а от арендодателя в течение месяца не поступило возражений.

В таком случае не требуется обязательное внесение изменений в договор или заключение нового договора. Договор продлевается автоматически.

Соответственно, если арендодатель не хочет продлевать договор или хочет его продлить, но на иных условиях, важно не пропустить указанный выше месячный срок для возражений

Расторжение договора по инициативе арендодателя при нарушениях со стороны арендатора

Статья 782 ГКУ дает право арендодателю на односторонний отказ от договора без обращения в суд, если наниматель не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд.

ВХСУ отмечает, что это именно право, а не обязанность арендодателя.

Поэтому если арендодатель видит в неуплате арендных платежей существенное нарушение условий договора (ч. 2 ст. 651, ст. 783 ГКУ), он вполне может обратиться в хозяйственный суд с требованием о расторжении договора (иначе арендатор бы мог вносить арендную плату лишь частично, один раз в три месяца и т. д.).

Об этом также говорилось в Выводах ВСУ за І полугодие 2012 года от 01.08.12 г. б/н.

При этом погашение арендатором задолженности до или после подачи иска арендодателем уже не имеет значения.

Здесь важен сам факт невнесения арендной платы в течение 3 месяцев подряд

Отказ арендатора возвращать/отказ арендодателя принимать имущество по истечении срока договора или при досрочном его расторжении

Возврат арендодателю имущества по истечении срока договора или при досрочном его расторжении оформляется актом приема-передачи помещений, который подписывается сторонами договора.

При этом ВХСУ отмечает, что договором аренды может быть прописано, что начисление арендной платы прекращается с момента подписания этого акта. Соответственно, если арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжает пользоваться имуществом, с него можно взыскать плату за такое пользование.

При этом возможны ситуации, когда арендодатель отказывается принимать имущество и подписывать акт (в связи с наличием претензий к состоянию имущества или попросту тянет время для получения арендной платы).

Тогда арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о принятии арендодателем имущества из аренды и оформлении акта (см. также Информационное письмо ВХСУ от 17.05.12 г. № 01-06/658/2012)

Максимальный размер пени за просрочку внесения арендной платы

Каким бы способом ни определялся в договоре аренды (найма) размер пени за просрочку внесения арендной платы, взыскать можно только пеню, сумма которой не превышает двойную учетную ставку НБУ (ст. 1, 3 Закона об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств от 22.11.96 г. № 543/96-ВР). Об этом также ВХСУ неоднократно говорил в своих письмах от 29.04.13 г. № 01-06/767/2013 (см. статью «Судебная практика по хозспорам: важные моменты» // «БН», 2013, № 26, с. 40), от 17.02.12 г. № 01-06/224/2012.

При этом применяется учетная ставка НБУ, действовавшая на период, за который начисляется пеня. Например, с 10.06.13 г. по 12.08.13 г. ставка НБУ составляла 7,0 % годовых, следовательно, двойная — 14 % годовых, а с 13.08.13 г. — 6,5 % годовых (см. постановление Правления НБУ от 09.08.13 г. № 315), следовательно, двойная — 13 % годовых

Существенное изменение обстоятельств и изменение/расторжение договора

Изменение экономической ситуации и колебания курса инвалюты к гривне являются всего лишь коммерческим риском сторон договора. Эти факторы не могут считаться основанием для изменения или расторжения договора аренды (найма), невыполнения обязательств.

К тому же возможные колебания курса инвалюты стороны договора вполне могут предвидеть в момент его заключения исходя из имеющейся динамики изменения курсов валют и прописать соответствующий пункт в договоре.

В этой связи нужно правильно толковать нормы ч. 2 ст. 652 ГКУ: они дают возможность расторгнуть договор аренды (найма) не при наличии существенного изменения обстоятельств, а при наличии одновременно 4 условий, определенных при существенном изменении обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Срок исковой давности для «арендной» неустойки

Неустойка за просрочку возврата объекта аренды, предусмотренная ч. 2 ст. 785 ГКУ, является самостоятельной имущественной ответственностью в сфере арендных правоотношений и определяется как двойная плата за пользование имуществом за все время просрочки.

Поэтому «арендную» неустойку нельзя отождествлять с неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной п. 1 ч. 2 ст. 258 ГКУ. Следовательно, к «арендной» неустойке применяются не специальные сроки исковой давности — 1 год, а общие — 3 года.

Об этом неоднократно говорили ВХСУ (см. письмо ВХСУ от 29.05.12 г. № 01-06/735/2012), а также ВСУ (см. постановление от 20.03.12 г. № 3-13гс12)

Срок исковой давности для возмещения повреждения арендованного имущества

А вот к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением арендованного имущества, а также расходов на его улучшение применяется исковая давность в 1 год (ч. 1 ст. 786 ГКУ).

Также установлены специальные сроки начала течения срока исковой давности: по требованиям арендодателя — с момента возврата вещи нанимателем, по требованиям арендатора — с момента прекращения договора найма.

ВХСУ традиционно (также см. письмо ВХСУ от 29.05.12 г. № 01-06/735/2012) отмечает, что эти правила начала течения срока применяются только в двух названных выше случаях из ч. 1 ст. 786 ГКУ

Одновременное взимание пени и штрафа

Здесь также видим уже привычную позицию. Одновременное взимание с участника хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательства по договору, штрафа и пени:

— не противоречит ст. 61 Конституции Украины, поскольку пеня и штраф являются формами неустойки, видами штрафных санкций (ст. 549 ГКУ, ст. 230 ХКУ), то есть они не являются отдельными и самостоятельными видами юридической ответственности, а в пределах одного вида ответственности может применяться разный набор санкций (также см. письмо ВХСУ от 29.04.13 г. № 01-06/767/2013. Его выводы мы прокомментировали в статье «Судебная практика по хозспорам: важные моменты» // «БН», 2013, № 26, с. 40);

— может быть прописано в договоре согласно принципу свободы заключения договора, установленному ст. 627 ГКУ

Письменное согласие арендодателя на изменения имущества

Согласие арендодателя на изменение состояния арендованного имущества (ремонт, усовершенствование и т. п.) должно быть изложено в определенной документальной форме, если такая возможность не предусмотрена в самом договоре аренды (найма). Это следует из ч. 3 ст. 773, ст. 778 ГКУ и ч. 3 ст. 23 Закона № 2269