При вхождении во владение
Правила регистрации вещных прав на недвижимое имущество,
переход права собственности на которое не завершено до 01.01.2013 г.
Письмо Государственной регистрационной службы Украины
от 14.01.2013 г. № 07-06-15-13
Относительно
государственной регистрации прав
на основании документов,
по которым переход
права собственности
на недвижимое имущество начался
Начальнику регистрационной службы
Главного управления юстиции Министерства юстиции
Украины в Автономной Республике Крым,
начальникам регистрационных служб
главных управлений юстиции в областях,
городах Киеве и Севастополе
Государственная регистрационная служба в связи с многочисленными обращениями относительно проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — государственная регистрация прав) на основании документов, по которым переход права собственности на недвижимое имущество начался, однако в соответствии с законодательством, действовавшим до 01 января 2013 года, не завершена процедура его оформления или регистрации, просит довести до сведения органов государственной регистрации прав и нотариусов следующую информацию.
В соответствии с частью третьей статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон) права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной Законом, при условии что регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав и их обременений.
Основанием для проведения государственной регистрации прав являются документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, представленные органу государственной регистрации прав, нотариусу как специальному субъекту, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество, вместе с заявлением (статья 19 Закона).
В период установления новой системы государственной регистрации прав в соответствии с Законом такая регистрация будет проводиться на основании документов, которые подтверждают возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, выданных или оформленных до 01 января 2013 года.
Однако могут иметь место случаи, когда после выдачи или оформления документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, государственная регистрация прав (оформление документов или проставление «отметок») на основании их не была проведена согласно требованиям законодательства, действовавшего на момент их возникновения, а на сегодняшний день уже отсутствуют как нормативное урегулирование таких процедур, так и полномочия у соответствующих субъектов.
При таких обстоятельствах, когда переход права собственности на недвижимое имущество произошел, однако по результату такого перехода государственная регистрация прав (оформление документов или проставление «отметок») не проведена, государственная регистрация прав проводится государственным регистратором на основании документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество.
Примерами описанной выше ситуации могут служить следующие случаи.
1. В соответствии с Гражданским кодексом Украины (далее — ГК) (в редакции до 01 января 2013 года) договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (статья 657).
Право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.
Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (части третья и четвертая статьи 334 ГК).
В свою очередь статьей 182 ГК предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Так, в соответствии с пунктом 3 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» (далее — Заключительные положения Закона) до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу данного Законом и включенными в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.
При таких условиях договор купли-продажи недвижимого имущества, который нотариально удостоверен и государственная регистрация которого проведена до 01 января 2013 года, при отсутствии государственной регистрации права собственности на такое недвижимое имущество в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав).
2. Согласно части первой статьи 1297 ГК наследник, принявший наследство, в составе которого имеется недвижимое имущество, обязан обратиться к нотариусу за выдачей ему свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество.
Статьей 1299 ГК установлено, что если в составе наследства, которое принял наследник, имеется недвижимое имущество, наследник обязан зарегистрировать право на наследство в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества.
Право собственности на недвижимое имущество возникает у наследника с момента государственной регистрации данного имущества.
Так, как указывалось выше, в соответствии с пунктом 3 раздела II Заключительных положений Закона до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу данного Закона и включенными в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.
При таких условиях свидетельство о праве на наследство, выданное до 01 января 2013 года, при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, входящее в состав наследства, в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.
3. В соответствии со статьей 126 Земельного кодекса Украины (далее — Кодекс) (в редакции до 01 января 2013 года) право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй данной статьи.
Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:
а) гражданско-правовым соглашением относительно отчуждения земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
б) свидетельством о праве на наследство.
При приобретении права собственности на земельный участок на основании гражданско-правового соглашения относительно отчуждения земельного участка или свидетельства о праве на наследство государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок приобщается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок, в каждом таком случае отчуждения земельного участка.
На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.
В соответствии с пунктом 14 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), в случае осуществления нотариусом в установленном законом порядке отметки о переходе права собственности на земельный участок на основании гражданско-правового договора или свидетельства о праве на наследство вносятся сведения в раздел 3 Поземельной книги «Земельный участок. Права собственности, постоянного пользования». Дата внесения сведений является датой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 раздела II Заключительных положений Закона до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) проводилась территориальными органами земельных ресурсов.
При таких условиях государственный акт о праве собственности на земельный участок с отметкой о переходе права собственности на земельный участок, сделанной нотариусом, и гражданско-правовой договор или свидетельство о праве на наследство, на основании которых произошел такой переход до 01 января 2013 года, являются основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.
4. Согласно статье 128 Кодекса в случае продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам решение Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате или об уплате первого платежа (в случае продажи земельного участка с рассрочкой платежа) является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.
В соответствии со статьей 125 Кодекса право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
При этом Законом Украины от 05 марта 2009 года № 1066 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также [в] порядок разделения и объединения земельных участков» предусмотрено, что до создания единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений право собственности или право пользования земельным участком возникает с момента государственной регистрации земельного участка.
В соответствии с пунктом 136 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), в ходе государственной регистрации земельного участка осуществляется государственная регистрация государственного акта или договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли.
С учетом приведенного и норм пункта 3 раздела II Заключительных положений Закона договор купли-продажи земельного участка, заключенный в соответствии со статьей 128 Кодекса, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.
5. В соответствии с частью пятой статьи 126 Кодекса (в редакции до 01 января 2013 года) право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом, или договором аренды земли и договором отчуждения права аренды земли, зарегистрированными в соответствии с законом.
При приобретении права аренды на земельный участок на основании договора отчуждения права аренды земли первичный договор аренды земли, право аренды на которую отчуждается, прилагается к договору отчуждения права аренды земли в каждом таком случае отчуждения.
На договоре аренды земельного участка орган государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество делает отметку о переходе права аренды земельного участка с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.
В соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.
Также нормами статьи 20 указанного Закона (в редакции до 01 января 2013 года) определено, что заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 136 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), в ходе государственной регистрации земельного участка осуществляется государственная регистрация государственного акта или договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли.
С учетом пункта 3 раздела II Заключительных положений Закона договор аренды земельного участка, заключенный в соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли», является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.
Первый заместитель Председателя И. Завальная
