Плательщики
Плательщиками налога согласно п.п. 266.1.1 НКУ являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости.
Отчетная обязанность касается исключительно юрлиц, потому говорить в рамках этой статьи будем исключительно о них.
Физлица-предприниматели, как и прежде, декларации подавать не обязаны (ГНСУ подтверждает это в категории 106.01 ЗІР). Они, как и обычные физлица, ждут от налоговиков налоговых уведомлений-решений, на основании которых и уплачивают потом налог.
Плательщикам-физлицам традиционно будет посвящена отдельная статья, которая выйдет ближе к предельным срокам отправки им НУР.
Передача объекта недвижимости в аренду/лизинг/ссуду роли не играет: уплачивать налог при этом все равно должен ее собственник. Причем в некоторых случаях передача объекта недвижимости в аренду/лизинг/ссуду лишает его собственника права не уплачивать налог за этот объект 
. Это касается, в частности:
— зданий промышленности, отнесенных к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000;
— зданий, сооружений сельхозтоваропроизводителей, отнесенных к классу «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (код 1271) ДК 018-2000.
Но подробнее об этих нюансах поговорим в отдельном подразделе данной статьи.
Объект налогообложения
Им согласно п.п. 266.2.1 НКУ является объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его часть.
Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей (согласно п.п. 266.3.1 НКУ)1.
1 Согласно п.п. 266.3.3 НКУ база налогообложения объектов недвижимости, в том числе их частей, находящихся в собственности юрлиц, исчисляется ими самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта на основании документов, подтверждающих право собственности на такой о объект.
Объекты жилой недвижимости включают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Более подробную их классификацию найдете в п.п. 14.1.129 НКУ.
В свою очередь, объекты нежилой недвижимости — это здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду. В нежилой недвижимости согласно п.п. 14.1.1291 НКУ выделяют: здания гостиничные; здания офисные; здания торговые; гаражи; здания промышленные и склады; здания для публичных выступлений (казино, игорные дома); хозяйственные (приусадебные) здания и другие здания.
Но не всю недвижимость облагают недвижналогом. Подпунктом 266.2.2 НКУ определен перечень объектов, не являющихся объектом обложения налогом.
В рамках налоговой реформы — 2020 уточнили, что не облагаются налогом в том числе объекты нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность во временных сооружениях для осуществления предпринимательской деятельности и/или в малых архитектурных формах и на рынках2.
2 Подробно о всех новшествах вы могли прочесть в статье «Налоговая реформа: «второй эшелон», раздел «Налог на имущество», подраздел «Налог на недвижимость» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 23).
Также изменения коснулись зданий промышленности, но о них — в следующем разделе статьи.
Кроме того, по-прежнему не являются объектами обложения налогом в соответствии с п.п. 38.6 подразд. 10 разд. XX НКУ объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на временно оккупированной территории3. Такие объекты, напомним, не являются объектом обложения налогом в период с 14.04.2014 г. по 31 декабря года, в котором будет завершено проведение АТО и/или ООС.
3 См. перечень населенных пунктов из приложения 1 к распоряжению КМУ от 07.11.2014 г. № 1085-р.
А вот объекты жилой и/или нежилой недвижимости, расположенные на территории населенных пунктов на линии столкновения4, являются объектом обложения налогом на недвижимость с 01.03.2020 г. 
. В период с 14.04.2014 г. до 29.02.2020 г. включительно они таковыми не были.
4 См. перечень населенных пунктов из приложения 2 к распоряжению КМУ от 07.11.2014 г. № 1085-р.
Важно: ГНСУ позволяет по недвижимости, не являющейся объектом налогообложения, декларацию не подавать (категория 106.07 ЗІР). Для этого плательщик должен иметь документальное подтверждение отнесения данного объекта к категориям, определенным п.п. 266.2.2 и п.п. 38.6 подразд. 10 разд. XX НКУ.
А вот объекты недвижимости, которые облагаются налогом по ставке 0 %, нужно декларировать (хотя обязательства по ним и равны нулю) 
— категория 106.07 ЗІР.
Промышленные и сельскохозяйственные здания
В перечне недвижимости, не являющейся объектом налогообложения, едва ли не наибольший интерес для плательщиков (по крайней мере для промышленников и сельскохозяйственных товаропроизводителей) представляют упомянутые в названии этого подраздела здания.
2020 год был примечателен тем, что Законом № 4665 были уточнены условия, при соблюдении которых объекты промышленности не являются объектом налогообложения6.
6 Подробности — в статье «Налог за промышленную недвижимость по-новому» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 27).
Фактически они были подкорректированы по аналогии с тем, как эти условия прописаны для зданий и сооружений сельскохозяйственных товаропроизводителей.
В частности, общим, кроме «равнения» на ДК 018-2000, для них является то, что такие объекты не должны сдаваться их собственниками в аренду, лизинг, ссуду. Иначе необъектный статус теряется со всеми вытекающими последствиями.
Сразу же возник вопрос: а что если в аренду/лизинг/ссуду передают не весь объект недвижимости, а только его часть? И налоговики довольно неожиданно стали соглашаться, что уплачивать налог придется лишь за часть «промышленного» здания, переданную в аренду/лизинг/ссуду7!
7 О чем мы сообщали вам в заметке «Сдача в аренду части промышленного здания: разъяснения ГНСУ» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 28).
Более того, позже ГНСУ заняла аналогичную позицию и относительно зданий и сооружений сельскохозяйственных товаропроизводителей (разъяснения в категории 106.02 ЗІР), по которым ранее она занимала крайне фискальную позицию. Просто замечательно 
!
Но настоятельно рекомендуем получить для себя, пока у налоговиков «хорошее настроение», письменную индивидуальную налоговую консультацию с конкретными однозначными выводами (для чего соответствующим образом составьте запрос). Поскольку по тем же зданиям промышленности изредка, но встречаются и «плохие» разъяснения, виной чему является отчасти не очень конкретное разъяснение в категории 106.02 ЗІР.
Ставки налога
Ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости устанавливаются по решению местного совета8. Они отличаются в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости.
8 Здесь и далее — сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных громад, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад.
Верхний предел ставки налога в 2021 году вырос до 90 грн/м2 (1,5 % размера минзарплаты, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года).
Ставки налога в решениях местных советов привязаны к размеру минзарплаты, потому их рост произошел автоматически (вместе с ростом размера минзарплаты).
В приложениях 1 и 2 к декларации налога на недвижимость ставку налога приводят в двух колонках: 13 «Ставка (%)» (здесь указывают конкретную ставку, установленную для того или иного объекта решением местного совета) и 14 «Розмір мінімальної заробітної плати на 01 січня звітного року» (в 2021 году указываем «6000»).
В результате умножения этих величин получается ставка налога (в грн/м2).
Согласно п. 59 подразд. 10 разд. ХХ НКУ, в случае если органы местного самоуправления населенных пунктов на линии столкновения не приняли решений об установлении ставок на объекты недвижимости на 2020 год, такой налог до принятия соответствующего решения уплачивается исходя из норм НКУ с применением их ставки в размере 0,5 % размера минзарплаты, установленной законом на 01.01.2020 г., за 1 м2 базы налогообложения.
А что делать, если органы местного самоуправления так и не приняли соответствующее решение и на протяжении всего прошлого года? Учитывая то, что норма п. 59 подразд. 10 разд. ХХ НКУ касается только 2020 года, применять ее по аналогии в 2021 году не получится.
Важно понимать, что налог на недвижимость согласно пп. 10.21 и 10.3 НКУ не является обязательным. Потому если местный совет так и не удосужился его установить, то и для его уплаты нет никаких оснований.
А в случае если в принятом решении органа местного самоуправления отсутствуют ставки, соответствующие определенному типу (коду) объекта недвижимости, ГНСУ (категория 106.03 ЗІР) рекомендует плательщикам… обращаться непосредственно к таким органам местного самоуправления .
Юрлицам — собственникам объектов недвижимости на территории АР Крым и г. Севастополя главное налоговое ведомство (другое разъяснение в той же категории ЗІР) предлагает подавать в контролирующий орган по своему местонахождению налоговые декларации и уплачивать налог по ставкам, установленным местным советом по местонахождению такого юрлица.
Подача декларации
Декларацию на 2021 год юрлицам согласно обновленному в рамках налоговой реформы — 2020 п.п. 266.7.5 НКУ нужно подать не позднее 20 февраля. Но поскольку этот день приходится на субботу, то согласно правилу празднично-выходного переноса предельный срок для подачи декларации фактически истекает в понедельник, 22 февраля.
Базовый налоговый (отчетный) период согласно п.п. 266.6.1 НКУ равен календарному году (см. также категорию 106.06 ЗІР).
Форма декларации утверждена приказом Минфина от 10.04.2015 г. № 408 (ср. ).
Подавать декларацию согласно п.п. 266.7.5 НКУ необходимо в налоговую по местонахождению объекта/объектов налогообложения.
Считаем обязательства
В общем случае в этой процедуре нет ничего сложного: для определения суммы налога достаточно умножить площадь конкретного объекта (в м2) на ставку налога, установленную для такого типа объектов (в грн/м2). Последнюю, как мы выяснили, находят путем умножения ставки налога из решения местного совета (в %) на размер минзарплаты с 1 января 2021 года — 6000 грн.
Общую площадь каждого отдельного объекта недвижимости при этом берут из документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимости.
Нюансы могут возникать в следующих случаях.
Льготы. На уровне НКУ они установлены исключительно для физлиц.
Юрлица же могут рассчитывать разве что на милость местных советов, которые п.п. 266.4.2 НКУ уполномочены устанавливать льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе находящихся в собственности юрлиц9.
9 В том числе общественных объединений, благотворительных организаций, религиозных организаций Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, при условии использования объектов для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами (положениями).
При этом льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения.
Потому внимательно проверяйте решения своих местных советов.
Код такой льготы согласно Справочнику № 101/110 — 18010402.
10 Справочник № 101/1 налоговых льгот, являющихся потерями доходов бюджета по состоянию на 01.01.2021, доведенный письмом ГНСУ от 28.12.2020 г. № 101/1.
Рассчитанную сумму льготы необходимо отнять от годовой суммы налога, рассчитанной без учета такой льготы.
Неполный год. Выше мы говорили о расчете годовой суммы налога. Но бывает, что объекты недвижимости находятся в собственности юрлица не весь год. Например, если недвижимость на протяжении года приобрели или же наоборот продали.
В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется (п.п. 266.8.1 НКУ):
— для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект;
— для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.
Если приобретение и продажа объекта недвижимости происходит в пределах одного месяца, то уплачивать налог и подавать декларацию не нужно11 (что ГНСУ подтверждает в категории 106.07 ЗІР).
11 При наличии документального подтверждения, которое подтверждает переход прав собственности от продавца к покупателю.
Для наглядного расчета налога в таких случаях в приложениях 1 и 2 к декларации предназначена колонка «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах».
По вновь созданным (нововведенным) объектам недвижимости юрлица подают декларации в течение 30 к. дн. со дня возникновения права собственности на такие объекты. Налог при этом уплачивают начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.
+ 25 тыс. грн. Такой неприятный «бонус» предусмотрен п.п. 266.7.11 НКУ для собственников объектов жилой недвижимости, общая площадь которых превышает 300 м2 (для квартиры) и/или 500 м2 (для дома).
При наличии таких объектов дополнительную сумму налога (25000 грн) необходимо указать в колонке 15 приложения 1 декларации. За каждый квартал пребывания в собственности такого объекта придется уплатить дополнительно 6250 грн, что в расчете за месяц составляет приблизительно 2083,33 грн.
Далее. Расчет суммы налога по объектам приводят в одном из приложений: по жилой недвижимости — в приложении 1, по нежилой — в приложении 2.
В декларацию при этом переносят только общую сумму налоговых обязательств отдельно по объектам жилой и нежилой недвижимости (строки 5.1 и 6.1 соответственно).
Рассчитаться и забыть
Имеем в виду в данном случае расчеты с бюджетом. Юрлица уплачивают налог ежеквартально до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Размер авансовых взносов12 при этом определяют в годовой декларации.
12 Так их называет п.п. 266.10.1 НКУ, но на самом деле их не можно считать таковыми, ведь налог уплачивают не наперед, а по истечении отчетного квартала.
ГНСУ в категории 106.08 ЗІР обращает внимание, что предельный срок уплаты налога — 29-е число месяца, следующего за отчетным кварталом.
В декларации годовую сумму налога к уплате нужно распределить на 4 квартала. При этом следует руководствоваться такими правилами:
— за І, ІІ и ІІІ кварталы годовую сумму делят на 4 и округляют по общим правилам;
— за последний квартал сумму налога находят как разницу годовой суммы налога к уплате и суммы налога к уплате за 3 квартала.
Первый квартальный «взнос» в бюджет (из числа отраженных в декларации-2021) нужно будет уплатить не позднее четверга, 29 апреля.
Не позднее пятницы, 29 января нужно уплатить налог за ІV квартал 2020 года.
Налог уплачивается по месту нахождения объекта/объектов налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям БКУ (п.п. 266.9.1 НКУ).
