«Входной» НДС при строительстве многофункциональных объектов
Для тех застройщиков, которые применяют льготу п.п. 5.1.20 Закона об НДС, возводя объекты многоцелевого назначения, актуальна проблема распределения «входного» НДС по расходам, которые относятся как к льготируемым, так и к нельготируемым оборотам. Если жилые помещения реализуются без начисления НДС, то «входной» НДС по ним должен быть отнесен не в налоговый кредит, а в валовые затраты. В то же время продажа нежилых помещений, размещенных в жилых объектах (машиноместа, офисы, магазины и т. п.) требует иного подхода: поскольку «жилищной» льготы здесь нет, то соответствующая часть «входного» НДС должна быть отнесена к налоговому кредиту. Как определить такую часть?
Иван ЧАЛЫЙ, консультант
Вопрос касательно распределения «входного» НДС при строительстве многофункциональных объектов регламентируется
п.п. 7.4.3 Закона об НДС, требующим от налогоплательщика в некоторых ситуациях определять «долю уплаченного (начисленного) налога», которая «соответствует доле использования» соответствующих активов в налогооблагаемых операциях. Проблема толкования п.п. 7.4.3 Закона об НДС до сих пор не нашла однозначного решения. В строительстве проблема усугубляется тем, что учет ведется застройщиком в целом по объекту, а не в разрезе отдельных помещений. Кроме того, в строительстве нередки весьма продолжительные сроки, разделяющие моменты понесения первых затрат и появление первых доходов.
П.п. 7.4.3 Закона об НДС
<...>
7.4.3. Если изготовленные и/или приобретенные товары (работы, услуги) частично используются в налогооблагаемых операциях, а частично нет, в сумму налогового кредита включается та доля уплаченного (начисленного) налога при их изготовлении или приобретении, которая соответствует доле использования таких товаров (работ, услуг) в налогооблагаемых операциях отчетного периода.
<...>
Разъяснения ГНАУ (например,
письма от 26.05.2006 г. № 173/2/15-0310, от 01.12.99 г. № 18043/7/16-1220-16) дают основания для различных интерпретаций методологии НДС-распределения. Авторитетные независимые специалисты отмечают, что «отсутствие единства в практическом ведении налогового учета распределения «входного» НДС в соответствии с п.п. 7.4.3. Закона об НДС свидетельствует об отсутствии единого подхода к этой проблеме у налоговиков»*.* А. Ключник, Д. Михайленко. Говорят, правильно поставленный вопрос — половина ответа. Мы готовы поставить много вопросов! // Бухгалтер, 2007, № 12, с. 39.
Учитывая неоднозначность трактовок и разнообразие используемых в практике механизмов, мы полагаем, что застройщик может распределять «входной» НДС по затратам на сооружение мультицелевого объекта одним из следующих способов:
1) пропорционально планируемому в будущем объему продаж (вариация так называемого
упрощенного метода, при котором за основу распределения берутся облагаемые и необлагаемые обороты отчетного периода);2) пропорционально сметной
стоимости (определенной по нормам ДБН) жилой и нежилой частей комплекса;3) пропорционально натуральным показателям, относящимся к жилой и нежилой частям объекта (кв. м общей площади, кв. м полезной площади, куб. м пространства еtс.).
Классический «упрощенный» вариант, пропагандируемый, скажем, в
письме ГНАУ от 01.12.99 г. № 18043/7/16-1220-16, подойдет только тем застройщикам, которые активно и постоянно осуществляют соответствующие операции, регулярно продавая облагаемые и не облагаемые НДС помещения. Но таких застройщиков крайне мало. Обычно средний украинский девелопер работает над одним — тремя объектами одновременно. Поэтому на момент понесения затрат по возведению многоцелевого объекта застройщик может вообще не проводить операций по реализации. Или проводить только льготируемые (или, наоборот, лишь нельготируемые) операции. В общем, жилые дома — это не медпрепараты, поэтому к операциям с недвижимостью трудно применить те же методы, что и к товарной рознице.Впрочем, никто не вправе запретить застройщику использовать
аналогию и эксплуатировать «упрощенный» вариант, беря за основу плановые объемы продаж помещений, входящих в единый объект. Это, как минимум, не запрещено законодательством.Тем не менее надо признать, что планово-упрощенное распределение наверняка не понравится проверяющим. Уж слишком виртуальные эти показатели. Особенно, если вспомнить об изменчивости цен на недвижимость.
Поэтому главбухи застройщиков предпочитают второй и третий способы распределения, в основе которых лежат данные проектно-сметной документации. Тем более что налоговики традиционно испытывают уважение к ДБН-регламенту.
Как бы не было произведено распределение, главбуху будет трудно инкриминировать нарушение законодательства. Ведь четких правил определения одиозной «
доли использования» попросту не существует. Главное здесь — быть предельно последовательным: если избран один метод, то он должен применяться постоянно (как минимум, до конца строительства). Ни в коем случае нельзя, например, на первых этапах распределять НДС пропорционально квадратным метрам, а к концу строительства (когда, возможно, уже известны и конкретные покупатели, и цены) перейти на «упрощенный» метод, деля «входной» НДС пропорционально объемам продаж.При любом варианте застройщик сначала будет проводить расчеты по
плановым данным, которые затем не совпадут с фактическими. Такое возможно даже в случае, когда в качестве базы распределения используются натуральные показатели. Ведь при контрольных обмерах площадей в сданных объектах практически всегда выявляются расхождения межу проектными и реальными параметрами помещений.Нужно ли в таком случае проводить корректировку ранее проведенного распределения «входного» НДС в целом по уже построенному объекту?
Мнения специалистов на сей счет расходятся.
Известные консультанты утверждают, что «контроль (не)соответствия изначального предположения и действительной доли использования должен осуществляться
в каждом отчетном периоде, в котором все еще происходит использование товара (услуги)»*.* А. Ключник. А теперь — в профиль // Бухгалтер, 2006, № 24, с. 49.
Но налоговики не всегда строго подходят к решению таких проблем. Например, в газете «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ» была опубликована консультация, которая свидетельствовала о том, что закон не предусматривает проведения перерасчета**.
** См. «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ», 2006, № 19-20, с. 22.
В общем, здесь руководству застройщика придется сделать еще один непростой выбор. Менеджеры одной компании сочтут логичным провести перерасчет, а экономисты другой — решат неуместным проводить такие корректировки.
Ни один, ни другой подход не может быть расценен как нарушение законодательства.
И последнее (по порядку, но не по важности). Избранный механизм распределения целесообразно закрепить в документальном виде, зафиксировав соответствующие положения в распорядительном документе, который был бы обязательным для исполнения бухгалтерией. Такой документ должен содержать постулат о том, что избранный метод распределения наилучшим образом, по мнению руководства компании, отражает «долю использования товаров (работ, услуг) в налогооблагаемых операциях».
