«Входной» НДС при строительстве многофункциональных объектов

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Май, 2009/№ 43
В избранном В избранное
Печать
Статья

«Входной» НДС при строительстве многофункциональных объектов

 

Для тех застройщиков, которые применяют льготу п.п. 5.1.20 Закона об НДС, возводя объекты многоцелевого назначения, актуальна проблема распределения «входного» НДС по расходам, которые относятся как к льготируемым, так и к нельготируемым оборотам. Если жилые помещения реализуются без начисления НДС, то «входной» НДС по ним должен быть отнесен не в налоговый кредит, а в валовые затраты. В то же время продажа нежилых помещений, размещенных в жилых объектах (машиноместа, офисы, магазины и т. п.) требует иного подхода: поскольку «жилищной» льготы здесь нет, то соответствующая часть «входного» НДС должна быть отнесена к налоговому кредиту. Как определить такую часть?

Иван ЧАЛЫЙ, консультант

 

Вопрос касательно распределения «входного» НДС при строительстве многофункциональных объектов регламентируется

п.п. 7.4.3 Закона об НДС, требующим от налогоплательщика в некоторых ситуациях определять «долю уплаченного (начисленного) налога», которая «соответствует доле использования» соответствующих активов в налогооблагаемых операциях. Проблема толкования п.п. 7.4.3 Закона об НДС до сих пор не нашла однозначного решения. В строительстве проблема усугубляется тем, что учет ведется застройщиком в целом по объекту, а не в разрезе отдельных помещений. Кроме того, в строительстве нередки весьма продолжительные сроки, разделяющие моменты понесения первых затрат и появление первых доходов.

 

П.п. 7.4.3 Закона об НДС

<...>

7.4.3. Если изготовленные и/или приобретенные товары (работы, услуги) частично используются в налогооблагаемых операциях, а частично нет, в сумму налогового кредита включается та доля уплаченного (начисленного) налога при их изготовлении или приобретении, которая соответствует доле использования таких товаров (работ, услуг) в налогооблагаемых операциях отчетного периода.

<...>

 

Разъяснения ГНАУ (например,

письма от 26.05.2006 г. № 173/2/15-0310, от 01.12.99 г. № 18043/7/16-1220-16) дают основания для различных интерпретаций методологии НДС-распределения. Авторитетные независимые специалисты отмечают, что «отсутствие единства в практическом ведении налогового учета распределения «входного» НДС в соответствии с п.п. 7.4.3. Закона об НДС свидетельствует об отсутствии единого подхода к этой проблеме у налоговиков»*.

* А. Ключник, Д. Михайленко. Говорят, правильно поставленный вопрос — половина ответа. Мы готовы поставить много вопросов! // Бухгалтер, 2007, № 12, с. 39.

Учитывая неоднозначность трактовок и разнообразие используемых в практике механизмов, мы полагаем, что застройщик может распределять «входной» НДС по затратам на сооружение мультицелевого объекта одним из следующих способов:

1) пропорционально планируемому в будущем объему продаж (вариация так называемого

упрощенного метода, при котором за основу распределения берутся облагаемые и необлагаемые обороты отчетного периода);

2) пропорционально сметной

стоимости (определенной по нормам ДБН) жилой и нежилой частей комплекса;

3) пропорционально натуральным показателям, относящимся к жилой и нежилой частям объекта (кв. м общей площади, кв. м полезной площади, куб. м пространства еtс.).

Классический «упрощенный» вариант, пропагандируемый, скажем, в

письме ГНАУ от 01.12.99 г. № 18043/7/16-1220-16, подойдет только тем застройщикам, которые активно и постоянно осуществляют соответствующие операции, регулярно продавая облагаемые и не облагаемые НДС помещения. Но таких застройщиков крайне мало. Обычно средний украинский девелопер работает над одним — тремя объектами одновременно. Поэтому на момент понесения затрат по возведению многоцелевого объекта застройщик может вообще не проводить операций по реализации. Или проводить только льготируемые (или, наоборот, лишь нельготируемые) операции. В общем, жилые дома — это не медпрепараты, поэтому к операциям с недвижимостью трудно применить те же методы, что и к товарной рознице.

Впрочем, никто не вправе запретить застройщику использовать

аналогию и эксплуатировать «упрощенный» вариант, беря за основу плановые объемы продаж помещений, входящих в единый объект. Это, как минимум, не запрещено законодательством.

Тем не менее надо признать, что планово-упрощенное распределение наверняка не понравится проверяющим. Уж слишком виртуальные эти показатели. Особенно, если вспомнить об изменчивости цен на недвижимость.

Поэтому главбухи застройщиков предпочитают второй и третий способы распределения, в основе которых лежат данные проектно-сметной документации. Тем более что налоговики традиционно испытывают уважение к ДБН-регламенту.

Как бы не было произведено распределение, главбуху будет трудно инкриминировать нарушение законодательства. Ведь четких правил определения одиозной «

доли использования» попросту не существует. Главное здесь — быть предельно последовательным: если избран один метод, то он должен применяться постоянно (как минимум, до конца строительства). Ни в коем случае нельзя, например, на первых этапах распределять НДС пропорционально квадратным метрам, а к концу строительства (когда, возможно, уже известны и конкретные покупатели, и цены) перейти на «упрощенный» метод, деля «входной» НДС пропорционально объемам продаж.

При любом варианте застройщик сначала будет проводить расчеты по

плановым данным, которые затем не совпадут с фактическими. Такое возможно даже в случае, когда в качестве базы распределения используются натуральные показатели. Ведь при контрольных обмерах площадей в сданных объектах практически всегда выявляются расхождения межу проектными и реальными параметрами помещений.

Нужно ли в таком случае проводить корректировку ранее проведенного распределения «входного» НДС в целом по уже построенному объекту?

Мнения специалистов на сей счет расходятся.

Известные консультанты утверждают, что «контроль (не)соответствия изначального предположения и действительной доли использования должен осуществляться

в каждом отчетном периоде, в котором все еще происходит использование товара (услуги)»*.

* А. Ключник. А теперь — в профиль // Бухгалтер, 2006, № 24, с. 49.

Но налоговики не всегда строго подходят к решению таких проблем. Например, в газете «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ» была опубликована консультация, которая свидетельствовала о том, что закон не предусматривает проведения перерасчета**.

** См. «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ», 2006, № 19-20, с. 22.

В общем, здесь руководству застройщика придется сделать еще один непростой выбор. Менеджеры одной компании сочтут логичным провести перерасчет, а экономисты другой — решат неуместным проводить такие корректировки.

Ни один, ни другой подход не может быть расценен как нарушение законодательства.

И последнее (по порядку, но не по важности). Избранный механизм распределения целесообразно закрепить в документальном виде, зафиксировав соответствующие положения в распорядительном документе, который был бы обязательным для исполнения бухгалтерией. Такой документ должен содержать постулат о том, что избранный метод распределения наилучшим образом, по мнению руководства компании, отражает «долю использования товаров (работ, услуг) в налогооблагаемых операциях».

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд