Самовольное занятие земли

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Октябрь, 2009/№ 85
В избранном В избранное
Печать
Статья

Самовольное занятие земли

 

Самовольное занятие земельных участков, по признанию самой Госземинспекции, на сегодня является наиболее распространенным нарушением требований земельного законодательства (письмо Госземинспекции от 26.02.2009 г. № 5-16-580/181). Стремление человека стать обладателем земли, видимо, заложено в генетической памяти с тех времен, когда фактического обладания землей было достаточно, чтобы считаться ее собственником. Рассмотрим, какие требования сегодня предъявляются к лицу, которое стремится к владению земельным участком на законных основаниях.

Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»

 

Что считается самовольным занятием земельного участка?

Прямой ответ на этот вопрос содержится в

ст. 1 Закона № 963. В соответствии с ней самовольным занятием земельных участков являются любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность либо о передаче в пользование (аренду) либо при отсутствии совершенной сделки в отношении такого земельного участка, за исключением действий, являющихся в соответствии с законом правомерными.

Такое понятие, как «самовольное занятие земельного участка» применяется

с 07.05.2008 г., когда были внесены соответствующие изменения в Закон № 963. Напомним, до этого момента самовольное занятие земельного участка охватывало любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании не предоставленного ему земельного участка или намерении использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), до получения документа, удостоверяющего право на него, и до его государственной регистрации.

Как видим, отношение законодателя стало более лояльным. Раньше ответственность за самовольное занятие земельного участка наступала за любое использование земельного участка вплоть до момента государственной регистрации права собственности либо права пользования земельным участком. Согласно же действующему законодательству момент, с которого лицо уже не будет считаться самовольно занявшим земельный участок, наступает гораздо раньше. Для государственной либо коммунальной земли это

момент вынесения решения о передаче земельного участка в собственность либо в аренду. В последующем такое решение выступает основанием заключения соответствующего договора, который, в свою очередь, позволяет зарегистрировать право на земельный участок. Для земель частной собственности определяющим моментом будет момент заключения соответствующего договора.

Таким образом, законодатель постарался сформировать у собственника земельного участка, права на который передаются, заинтересованность в как можно более оперативном оформлении документов на него. В этот период земельный участок пребывает, условно говоря, в подвешенном состоянии: его последующая юридическая судьба решена (собственник уже выразил свою волю на передачу земельного участка в собственность либо в пользование), однако права на него у нового собственника (пользователя) еще не возникли.

Следует сказать, что сама Госземинспекция еще до внесения изменений в

Закон № 963 начала отстаивать позицию и доводить ее до своих территориальных органов, согласно которой субъекты хозяйствования с момента получения решения о предоставлении им земельного участка в пользование либо в собственность либо с момента заключения соответствующей сделки не должны привлекаться к ответственности за самовольное использование земли. Так, содержание писем от 12.04.2006 г. № 6-8-549/328, от 16.08.2006 г. № 14-17-4/6045 можно подытожить следующим образом: несмотря на то, что по формальным признакам использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов на него подпадает под признаки самовольного занятия земельного участка, привлекаться к ответственности за такие действия лица, виновные в их совершении, не должны.

Как видим, со временем такая позиция, направленная на защиту добросовестных приобретателей прав на землю, нашла отражение и на уровне

Закона № 963.

 

Действия, не считающиеся самовольным занятием земельного участка

Чтобы более точно определиться с моментом, с которого уже нет угрозы привлечения к ответственности за самовольное занятие земельного участка, напомним, как выглядит порядок передачи земельного участка в пользование либо в собственность. Начнем с земли коммунальной либо государственной собственности.

В самом общем виде порядок предоставления земельного участка коммунальной либо государственной собственности в аренду включает в себя такие основные стадии:

— обращение заинтересованного лица с ходатайством о выборе места расположения земельного участка в соответствующий сельский, поселковый, городской, районный, областной совет, к Кабмину, Совету министров АРК, местной госадминистрации с приложением к нему необходимых документов;

— согласование органом местного самоуправления либо госадминистрацией с уполномоченными органами государственной власти вопроса о возможности отвода соответствующего земельного участка для целей, указанных в ходатайстве, предельных размеров земельного участка и его площади, состава угодий земли, требований к отводу земельного участка;

— вынесение органом местного самоуправления либо госадминистрацией решения о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка;

— заключение договора с землеустроительной организацией о разработке проекта отвода земельного участка;

— согласование разработанного проекта отвода с территориальным органом исполнительной власти по вопросам земресурсов, органом градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами;

— подача согласованного проекта отвода земельного участка в соответствующую госадминистрацию, Совет министров АРК либо сельский, поселковый, городской, районный, областной совет;

— рассмотрение госадминистрацией либо местным советом в течение месяца поданного проекта отвода земельного участка и

принятие решения о предоставлении земельного участка в пользование;

— составление и подписание на основании принятого решения о предоставлении земельного участка в пользование договора аренды земли, его нотариальное удостоверение, если хотя бы одна из сторон договора на этом настаивает;

— государственная регистрация договора аренды земли и права пользования земельным участком.

Согласно

ст. 125 ЗКУ право аренды земельного участка возникает с момента его государственной регистрации, т. е. на последней стадии процедуры получения земли в пользование. До этого момента приступать к использованию земли лицо не имеет права. В то же время уже с момента принятия решения госадминистрацией либо местным советом о предоставлении земельного участка в пользование такое лицо, даже приступив к его использованию до прохождения остальных стадий процедуры получения земли в пользование, уже не будет считаться самовольно занявшим такой земельный участок.

Процедура продажи земли коммунальной либо государственной собственности в целом похожа на изложенную выше процедуру передачи земли в пользование. Одним из этапов такой процедуры является вынесение Советом министров АРК, местной госадминистрацией, сельским, поселковым, городским советом

решения о продаже земельного участка, которое потом выступает основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи, в свою очередь, подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации. Право же собственности на земельный участок возникнет только с момента государственной регистрации такого права. Но, как и в случае с предоставлением земельного участка в пользование, самовольным использованием в отношении такого земельного участка действия не будут считаться уже после вынесения решения о его продаже.

Такой вывод подтверждается и в

письме Госкомзема от 11.11.2008 г. № 14-17-4/12991. В нем, в частности, отмечено, что самовольным занятием земельного участка не считаются случаи, когда орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение о передаче земельного участка в собственность либо в пользование (аренду). В случае использования земельного участка при наличии какого-либо другого решения указанных органов (например, о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка, о согласовании места расположения объекта и др.), такие действия уже будут расцениваться как самовольное занятие земельного участка.

Суды рассуждают аналогичным образом: если в отношении субъекта хозяйствования не выносилось решение о предоставлении ему земельного участка в пользование либо в собственность, а, например, только решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеотвода, то такой документ свидетельствует лишь об инициировании процедуры оформления прав на землю, а значит, действия по фактическому использованию такой земли будут квалифицированы как самовольное использование (см.

определение Киевского апелляционного админсуда от 08.01.2009 г. по делу № 22-а-4214/08, определение ВАСУ от 06.02.2008 г.).

Идея такого законодательного регулирования заключается в желании защитить добросовестных получателей права использования земельного участка от неоправданного затягивания со стороны местных властей процесса заключения соответствующего договора.

Теперь что касается предоставления в пользование либо в собственность земельных участков частной формы собственности. С какого момента их использование лицом, к которому должны перейти соответствующие правомочия, перестает считаться самовольным?

Момент, с которого возникают права на земельный участок, определяется по правилу, которое нами уже озвучивалось в отношении земли государственной и коммунальной собственности: право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав (

ст. 125 ЗКУ). Однако самовольным использование такой земли перестает считаться уже с момента заключения сделки, по которой переходят соответствующие права на землю (договора купли-продажи либо аренды).

Аналогичный вывод распространяется и на другие сделки, по которым осуществляется переход права собственности либо пользования земельным участком (договор об установлении земельного сервитута, договор на право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или договор на право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) и др.).

В связи с этим важно установить момент, когда сделка считается заключенной. Согласно

ст. 210 ГКУ сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации.

Еще один важный момент, на который следует обратить внимание:

самовольным использованием не считается совершение действий, которые согласно закону являются правомерными. Конкретного перечня (и это вполне оправдано) правомерных действий по фактическому использованию земельного участка Закон № 963 не приводит. К таким, на наш взгляд, следует отнести использование земельного участка под полученным в собственность либо в пользование объектом недвижимости, переход прав на земельный участок в силу судебного решения и др. Госземинспекция в письме от 11.06.2009 г. № 6-11-1904/Д-201, Д-202 к таким случаям также причисляет случаи использования земельного участка на основании договора о совместной долевой собственности либо использование земли для проведения геологосъемочных, поисковых, геодезических или других разведывательных работ на основании соглашения с собственником земли либо по согласованию с землепользователем (ст. 97 ЗКУ).

 

Надо ли платить налог на землю?

На существование проблемы, когда налоговики требуют уплаты земельного налога, когда правоустанавливающие документы на земельный участок еще не оформлены, однако уже осуществляется фактическое использование земли, ссылаясь при этом на предусмотренный

Законом № 2535 принцип платности землепользования, мы уже обращали внимание (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 8, с. 24).

Основания для того, чтобы оспаривать такие требования, дает тот же

Закон о плате за землю, в соответствии с которым обязанность по уплате налога на землю возникает лишь с момента возникновения права собственности либо права пользования землей (ст. 13, ч. 1 ст. 15 Закона № 2535).

Однако вынуждены предупредить — выиграть в таком споре достаточно сложно. И это связано не только с последовательным отстаиванием налоговиками своей позиции в этом вопросе, но и с ее поддержкой судами в преимущественном большинстве споров (см., например,

определение Киевского апелляционного административного суда от 11.06.2009 г. по делу № 22а-17609/08). В то же время при необходимости можно сослаться и на позитивные для субъектов хозяйствования решения судов (см., например, определения ВАСУ от 15.05.2009 г. № К-26421/06, от 21.05.2009 г.).

 

Ответственность за самовольное использование земли

Ответственность за самовольное занятие земельного участка предусмотрена

ст. 531 КоАП в виде штрафа на граждан от 10 до 50 ннмдг, т. е. от 170 до 850 грн., и на должностных лиц — от 20 до 100 ннмдг, т. е. от 340 до 1700 грн. (см. письмо Госземинспекции от 02.03.2009 г. № 6-8-617/203).

Кроме того, в определенных случаях самовольное занятие земельного участка может повлечь

уголовную ответственность по ст. 1971 УКУ. Уголовная ответственность предусмотрена за самовольное занятие земельного участка, чем причинен значительный ущерб его законному владельцу либо собственнику, в виде штрафа от 200 до 300 ннмдг (от 3400 до 5100 грн.) либо ареста на срок до 6 месяцев. При этом под значительным ущербом понимается ущерб, который в сто и более раз превышает ннмдг, размер которого для квалификации преступлений составляет размер налоговой социальной льготы, т. е. 302,5 грн. в 2009 г. Таким образом, значительным будет считаться ущерб, составляющий более 30250 грн.

Если самовольное занятие земельного участка совершено лицом, ранее судимым за это же нарушение, или группой лиц, либо в отношении земельных участков особо ценных земель, земель в охранных зонах, зонах санитарной охраны, санитарно-защитных зонах или зонах особого режима использования земель, такие действия караются ограничением свободы на срок от двух до четырех лет либо лишением свободы на срок до двух лет.

Следует также сказать о негативных последствиях, которые могут наступать за использование земли в период между вынесением решения о ее предоставлении в пользование либо в собственность или заключением соответствующей сделки, с одной стороны, и регистрацией прав на этот земельный участок — с другой.

Как было установлено, фактическое использование земельного участка в этот период понятием самовольного использования земельного участка не охватывается, а значит, ответственность за самовольное использование не наступает.

В то же время Госземинспекция указывает на то, что такое использование земли противоречит требованиям

ЗКУ, поскольку является «использованием земельного участка без правоустанавливающих документов», ответственность за что не предусмотрена. В случае выявления таких фактов государственный инспектор по контролю за использованием и охраной земли будет действовать в таком порядке:

— составит акт проверки, в котором будет указано, что земельный участок используется без правоустанавливающего документа, зарегистрированного в установленном порядке, а также основания получения прав на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления, заключение гражданско-правовых сделок и др.);

— одновременно с составлением акта выносится предписание лицу, использующему земельный участок, с требованием устранить нарушения земельного законодательства;

— в случае невыполнения предписания в течение установленного в нем срока составляется протокол об административном правонарушении по

ст. 1885 КоАП и на нарушителя налагается административное взыскание за неисполнение предписания, а также выносится повторное предписание с требованием устранить нарушение земельного законодательства. За такое нарушение установлена ответственность в виде штрафа на граждан от 5 до 10 ннмдг, т. е. от 85 до 170 грн., и на должностных лиц — от 10 до 30 ннмдг, т. е. от 170 до 510 грн.

Если после принятых мер лицо, осуществляющее использование земельного участка, не оформит надлежащим образом права на него, Госземинспекция предписывает своим территориальным органам такой порядок действий (см.

письмо от 11.11.2008 г. № 14-17-4/12991):

— уведомить соответствующий сельский, поселковый или городской совет либо соответствующий орган исполнительной власти (по месту расположения земельного участка);

— сообщить органу государственной налоговой службы об осуществляемом фактическом использовании земли;

— направить уведомление органу прокуратуры для соответствующего реагирования в виде направления предписания об устранении выявленных нарушений земельного законодательства.

Обращаем внимание на необходимость отличать такое

нарушение, как самовольное занятие земельного участка, от самовольного строительства. Согласно ч. 1 ст. 376 ГКУ жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Государственный инспектор госземинспекции или ее территориального органа при выявлении факта самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке, как указано в

письме Госкомзема от 03.04.2007 г. № 14-26-7/2367, должен в акте проверки и протоколе об административном правонарушении только указать факт самовольного занятия земельного участка, а о самовольном строительстве — сообщить в соответствующую инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля.

Отметим, что самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке может повлечь за собой уголовную ответственность. Так,

ч. 3 ст. 1971 УКУ устанавливает ответственность за самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке в виде штрафа от 300 до 500 ннмдг (от 5100 до 8500 грн.) либо ареста на срок до шести месяцев, либо ограничения свободы на срок до трех лет. Самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке особо ценных земель, земель в охранных зонах, зонах санитарной охраны, санитарно-защитных зонах или зонах особого режима использования земель либо совершенное лицом, ранее судимым за такое же преступление либо за самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, карается лишением свободы на срок от одного до трех лет (ч. 4 ст. 1971 УКУ).

Согласно

ст. 212 ЗКУ самовольно занятый земельный участок подлежит возврату собственнику или землепользователю с предварительным приведением его в пригодное для использования состояние, включая снос домов, строений и сооружений, который осуществляется за счет лиц, самовольно занявших земельный участок. Кроме того, лицо, самовольно занявшее земельный участок, возмещает ущерб, причиненный такими действиями государству, территориальной громаде, юридическим и физическим лицам, рассчитанный согласно Методике определения размера ущерба, причиненного в результате самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков не по целевому назначению, снятия почвенного покрова (плодородного слоя почвы) без специального разрешения, утвержденной постановлением КМУ от 25.07.2007 г. № 963.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд