Министерства и ведомства Украины
Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями
Приказ от 13 октября 2010 года № 2500/5
(извлечение)
В соответствии с подпунктом 31 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 14.11.2006 № 1577,
приказываю:1.
Утвердить Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями (прилагаются).<…>
Министр А. Лавринович
Утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 13.10.2010 г. № 2500/5
Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями
I. Общие положения
16 марта 2010 года вступил в силу Закон Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» (далее — Закон), которым предусматривается создание единой системы государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и определяются новые подходы к государственному регулированию гражданских правоотношений в этой сфере.
Законом изложен Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в новой редакции и внесены изменения в некоторые законодательные акты, нормы которых регулируют отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество.
В соответствии с Законом обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, в частности право собственности, право владения, право пользования (сервитут), право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека.
Одним из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации в соответствии с Законом является отказ государства от необходимости осуществления государственной регистрации сделок путем исключения из положений Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли» норм, регулирующих отношения, связанные с ее проведением. Вместо этого Законом вводятся нормы, которые дополнительно гарантируют защиту вещных прав, — устанавливают обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, возникающих, в частности, и на основании заключенных договоров.
Так, в соответствии с действующей редакцией статьи 794 Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации. В свою очередь, Законом указанная статья Гражданского кодекса Украины изложена в новой редакции (вступает в силу с 1 января 2012 года), в соответствии с которой право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации согласно Закону.
Следует отметить, что единым критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), составляющей не менее трех лет.
Обращаем внимание, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом, будет осуществляться
с 1 января 2012 года.Устанавливая указанный порядок государственной регистрации прав, Закон определил, что в переходный период (
до 1 января 2012 года) государственная регистрация, в частности, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу этого Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав) (пункт 3 Заключительных и переходных положений Закона).Системный анализ норм Закона дает основания утверждать, что его положения по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, в том числе и в части единого критерия для государственной регистрации таких вещных прав (срок, на который заключен договор), должны применяться как регистраторами бюро технической инвентаризации в переходный период, так и государственными регистраторами согласно Закону с 1 января 2012 года.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.
II. Государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями
1. Прежде всего следует обратить внимание, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона, т. е. начиная
с 16 марта 2010 года. Такое утверждение основано на том, что именно этот Закон содержит норму о проведении регистраторами БТИ государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.В то же время, учитывая заявочный принцип построения системы государственной регистрации вещных прав, по заявлению заинтересованного лица государственной регистрации подлежат и те вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона.
Порядок государственной регистрации такого вещного права
до 1 января 2012 года устанавливает Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года № 1692/5), зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля 2002 года под № 157/6445 (далее — Положение).В понимании Положения
государственная регистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество (пункт 1.2).Пунктом 2.1 Положения установлено, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество собственник (собственники), другой правоприобретатель (правоприобретатели) или уполномоченное им (ими) лицо подает регистратору БТИ заявление о государственной регистрации прав.
Таким образом, если право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями подлежит государственной регистрации по основаниям, указанным в разделе I настоящих Методических рекомендаций, —
заявление о государственной регистрации такого вещного права подает правоприобретатель (правоприобретатели) или уполномоченное им (ими) лицо, ввиду того, что именно указанное лицо является заинтересованным в признании и подтверждении государством его вещного права.2. Многочисленные обращения БТИ по поводу процедуры внесения записи в Реестр прав о прекращении вещного права свидетельствуют о необходимости высказывания следующей позиции.
Вещное право в контексте затронутого вопроса — это право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, возникающее на основании соответствующего договора найма (аренды). Срок действия такого договора является его существенным условием. При этом с прекращением указанного договора найма (аренды) прекращается и вещное право, возникшее в соответствии с ним.
Согласно подпункту 6.2.3 пункта 6.2 Положения записи о других вещных правах на недвижимое имущество, отличающихся от права собственности, и субъекта (субъектов) этих прав раздела Реестра прав содержат, в частности, срок действия вещного права.
Таким образом, исходя из правовой природы вещного права, которое является срочным, а также ввиду того, что срок действия вещного права является обязательной составляющей записи раздела Реестра прав, прекращение вещного права по основаниям
окончания его срока в соответствии с существенными условиями договора не влечет за собой обязанности обращения лица с соответствующим заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав.В то же время
в случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр прав должно обратиться заинтересованное лицо, которым может быть как собственник имущества, так и правоприобретатель (правоприобретатели).III. Распространение норм Закона на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья
Следует акцентировать внимание на том, что Гражданский кодекс Украины, регулируя отношения, связанные с наймом (арендой), в Книге пятой применяет разные правовые конструкции в зависимости от статуса имущества, которое может быть предметом такого вида договоров.
Так, § 4 главы 58 «Наем (аренда)» содержит положение о найме здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).
В то же время отдельной главой 59 «Наем (аренда) жилья» урегулированы отношения, связанные с заключением договора именно по такому виду недвижимого имущества, как жилье.
То есть в соответствии с Гражданским кодексом Украины жилье как объект недвижимости выделен в отдельную правовую категорию и
не может отождествляться с объектами, вещные права по которым возникают из оснований, определенных § 4 главы 58 «Наем (аренда)». Таким образом Гражданский кодекс Украины устанавливает разные подходы к регулированию отношений найма (аренды) в зависимости от целевого назначения объектов недвижимого имущества.Учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), определенные Гражданским кодексом Украины, а также исходя из положений Закона, нормы последнего по обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями,
не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.
Директор департамента гражданского законодательства
и предпринимательства И. Завальная
комментарий редакции
Минюст разъяснил новый порядок госрегистрации прав на недвижимость
Методрекомендации, утвержденные приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5
, посвящены нюансам государственной регистрации права пользования (найма, аренды) объектами недвижимости.Необходимость соответствующих разъяснений возникла в связи с тем, что после изложения Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV в новой редакции и внесения изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 № 7/5
(см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 83, с. 4), изменились требования и порядок госрегистрации прав на недвижимость.Основное, на что обратил внимание Минюст:
1. Государственной регистрации до 01.01.2012 г. подлежит как договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее трех лет (госрегистрацию проводит нотариус одновременно с его нотариальным удостоверением), так и возникающее на его основании право пользования объектом недвижимости (осуществляют госрегистрацию прав на недвижимость БТИ). Соответственно если договор заключается менее чем на три года, то ни сам договор, ни право аренды регистрировать не нужно. После 01.01.2012 г. госрегистрации будет подлежать только право пользования. Договор регистрироваться не будет.
2. Минюст также подчеркивает, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права,
возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу новой редакции Закона № 1952, т. е. начиная с 16.03.2010 г. В то же время право пользования, возникшее по договору, заключенному ранее этой даты, можно зарегистрировать добровольно.3. Еще один важный момент. Минюст приходит к выводу, что поскольку ГКУ
в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены статьями 810 — 826 главы 59 ГКУ, нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.
Елена Уварова
