Темы статей
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Инвестирование через выпуск облигаций

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Июль, 2013/№ 55
Печать
Статья

Инвестирование через выпуск облигаций

 

 

Данная статья продолжает тематический номер, посвященный способам инвестирования в строительство. В ней освещены вопросы сферы применения облигаций в строительстве и их правовой статус. Помимо общих сведений о данном способе инвестирования, думаем, читателям будет интересно узнать о возможных рисках, присущих инвестированию с помощью данного финансового инструмента, а также о возможностях по их уменьшению.

Дмитрий МИХАЙЛЕНКО, Борис БИДИЙ, Антон ИВАНЧЕНКО, юридическая фирма «ОМП»

 

 

Правовой статус

 

Статья 4 Закона об инвестиционной деятельности, ограничивающая способы финансирования и инвестирования в объекты жилищного строительства, одним из разрешенных способов такого инвестирования называет выпуск целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Таким образом, для привлечения денежных средств физических и юридических лиц (инвестиций) в жилищное строительство предприятия-застройщики могут выпускать целевые облигации, исполнение обязательств по которым, как выражается в настоящее время закон, «осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства» (далее — целевые облигации)*.

* Первоначальная редакция ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, и, соответственно, — нормативные акты, регулирующие выпуск облигаций предприятий, использовали другую формулировку: беспроцентные (целевые) облигации, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости.

Базовым товаром по таким целевым облигациям обычно выступает единица недвижимости — метрическая единица площади в жилом (вспомогательном) помещении (1 кв. м, 1 кв. дм) и реже непосредственно квартира или парко-место.

Кроме того, многими застройщиками практиковались выпуски дисконтных облигаций (особенно первое время утверждения этого способа на рынке в 2005 — 2006 гг.), которые также использовались с целью финансирования строительства путем создания из них средствами договорной техники неких «квазицелевых» облигаций.

Давайте разберемся, чем же привлекателен для застройщиков механизм выпуска (эмиссии) облигаций.

Облигацией в соответствии с Законом о ценных бумагах (ст. 7) является ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее первым собственником денег, определяет отношения займа между собственником облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента возвратить собственнику облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Облигации могут выпускаться предприятиями всех форм собственности, объединениями предприятий, при этом выпуск облигаций может осуществляться не ранее полной уплаты уставного капитала предприятия (ст. 8 Закона о ценных бумагах).

Закон о ценных бумагах выделяет следующую классификацию облигаций в зависимости от критериев, положенных в основу такой классификации:

по способу исполнения эмитентом своих обязательств . По указанному критерию облигации делятся на: процентные, целевые, дисконтные;

процентные облигации предполагают выплату их владельцу, помимо номинальной стоимости, дохода в виде объявленных/расчетных процентов или выплат по купонам;

дисконтные облигации — облигации, владелец которых получает доход за счет того, что приобретает облигацию по цене ниже номинала, а в момент погашения получает номинальную стоимость**.

** Разница между номинальной стоимостью дисконтной облигации и ценой, по которой она размещена, является доходом (дисконтом), выплачиваемым владельцу облигации при ее погашении. Других выплат (купонов) дисконтная облигация не предусматривает.

Целевые облигации предполагают исполнение обязательств эмитента путем предоставления владельцу облигаций товаров/услуг в порядке, предусмотренном проспектом эмиссии таких облигаций.

По форме выпуска. В соответствии с этим критерием облигации делятся на именные и на предъявителя.

Как мы уже упоминали выше, для инвестирования в строительство застройщиками используются как целевые, так и дисконтные облигации. При этом только целевые облигации соответствуют понятию инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства, в остальных случаях объектом инвестиций выступают сами ценные бумаги застройщика.

 

Целевые облигации

Оговорим сразу, что здесь мы будем рассматривать выпуск облигаций, предполагающий их публичное (открытое) размещение, так как именно с помощью публично размещаемых облигаций осуществляется привлечение средств широкого круга инвесторов — покупателей недвижимости и обеспечивается их способность обращаться на рынке (передавать права, вытекающие из этих облигаций).

В настоящее время выпуск целевых строительных облигаций регулирует специальная статья Закона о ценных бумагахст. 81*. Согласно этой статье эмитентом целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилищного строительства (или его части), может выступать юридическое лицо, которое согласно законодательству имеет право на исполнение функций заказчика строительства такого объекта, или юридическое лицо, которое заключило договор участия в строительстве жилья с органами исполнительной власти или органами местного самоуправления. Таким образом, законодатель признает возможность выпуска целевых облигаций стратегическим инвестором (каковым и является такое лицо в системе взаимоотношений в строительстве), а не только лицом «связанным с землей».

* Данные изменения были внесены в соответствии с Законом Украины от 02.06.2011 г. № 3461-VI.

Согласно указанной ст. 81 Закона о ценных бумагах облигации обеспечиваются строящейся недвижимостью, т. е. считаются обеспеченными**. В то же время закон предусматривает возможность погашения целевых облигаций как путем передачи товаров (услуг), так и путем уплаты денежной суммы, в случаях и в порядке, предусмотренных условиями выпуска (предыдущие редакции закона предусматривали только возможность устанавливать условиями выпуска облигаций вариант выплаты денежных средств по целевым облигациям)***.

** На самом деле «обеспечены» такие облигации только в том случае, если инвестиционный проект доведен до конца — жилой дом построен, в противном случае такое обеспечение не работает.

*** Кризис 2008 — 2010 гг., в значительной степени затронувший строительную отрасль, показал, что предусматривать в проспекте эмиссии случаи и порядок погашения целевых строительных облигаций путем уплаты денежной суммы держателям облигаций совершенно не лишне и открывает дополнительные возможности расчетов с инвесторами в случае возникновения нештатной ситуации, например, приостановления строительства.

Согласно ч. 3 ст. 8 Закона о ценных бумагах порядок эмиссии, обращения и выкупа целевых облигаций предприятий устанавливается ГКЦБФР (далее — «Комиссия»). Этим нормативным документом является Положение № 322.

Долгое время в отношении выпуска облигаций предприятий действовало общее ограничение относительно размера выпуска облигаций****. Согласно этому ограничению в настоящее время юридическое лицо может размещать процентные и дисконтные облигации на сумму, не превышающую трехкратный размер его уставного капитала или обеспечения, предоставляемого ему с этой целью третьими лицами*****. В то же время целевые облигации были выведены законом из-под действия указанной статьи, что, с одной стороны, снимает определенные ограничения для застройщика, с другой — слабо защищает интересы инвесторов, вступивших с застройщиком, имеющим небольшой уставный капитал, во взаимоотношения.

**** В настоящее время на целевые облигации предприятий оно не распространяется.

***** В случае выпуска облигаций с дополнительным обеспечением.

Согласно п. 5 гл. 3 Положения № 322 сумма (размер) выпуска целевых облигаций ограничивается стоимостью объекта согласно сметной документации на строительство******. При этом, правда, регулирование вопроса не учитывает, что такая стоимость не включает закладываемую застройщиком прибыль. В конечном итоге, поскольку сметная стоимость объекта превышает стоимость жилых помещений и других продаваемых площадей, на практике данное ограничение не является препятствием для осуществления эмиссии для застройщика на весь ассортимент продаваемых помещений.

****** В свое время данный вопрос потребовал даже предоставления Комиссией дополнительного разъяснения (см. письмо ГКЦБФР от 03.11.2008 г. № 11/02/20376).

Целевые строительные облигации на сленге называют еще «товарными», это название отражает тот факт, что в их погашение передается товар — недвижимость. Поэтому важным аспектом выпуска таких облигаций с гражданско-правовой точки зрения является вопрос: что считать товаром, под который они выпускаются? Безусловно, товаром при выпуске таких облигаций является само помещение. Однако так сложилось на практике, что, поскольку стоимость жилья зависит от его метража, психологически инвестор* связывает вносимые им денежные средства (инвестиции) с квадратными метрами жилья.

* В особенности это касается физических лиц.

При этом возникает вопрос: возможен ли выпуск облигаций на единицу измерения площади (квадратные метры) строящейся недвижимости? Ведь квадратный метр помещения сам по себе не может быть товаром — он не является самостоятельным объектом гражданского оборота и не может быть передан собственнику облигаций при их погашении. Практика же пошла именно таким путем, устраняя указанное противоречие тем, что объект инвестиции выражается как совокупность составляющей его площади.

Таким образом, на практике реализуются две модели выпуска облигаций:

— одной облигации может соответствовать квартира или иное помещение;

— одной облигации может соответствовать квадратный метр (дециметр) площади в строящемся объекте.

В первом случае каждой выпущенной облигации соответствует отдельное помещение (квартира или парковочное место для машины), при этом в проспекте эмиссии указывается проектная площадь такого помещения, несмотря на то что теоретически такая модель более уязвима, поскольку возможно возникновение ситуации, когда эмитент не может исполнить свои обязательства по погашению такой облигации чисто по техническим причинам (ситуация дефолта). Для этого достаточно, чтобы в результате строительства фактически полученная площадь помещения просто отличалась от проектной (расчетной) площади. Однако на практике модель оказалась жизнеспособной, и, хотя и редко, но используется застройщиками. Решающим фактором здесь оказывается то, что покупатель недвижимости удовлетворяется самим фактом исполнения обязательства застройщиком — передачей ему помещения, и далек от мысли, чтобы предъявлять какие-либо претензии по указанному поводу.

Технически оформлять выпуск таких облигаций достаточно неудобно, поскольку облигации приходится группировать в серии по однотипным помещениям, а количество таких серий оказывается весьма значительным.

Во втором случае выпущенная облигация дает право ее владельцу на передачу ему 1 кв. м (или 1 кв. дм) помещения. Облигации продаются не отдельно, а лотом, который формируется эмитентом и размер которого соответствует площади приобретаемого помещения. Получением в собственность такого помещения, согласно положениям оформляемых договоров, является наличие полного лота облигаций, соответствующего этому помещению на момент их предъявления к погашению. Таким образом, такой лот, по сути, и является объектом гражданского оборота.

Именно такая модель выпуска целевых облигаций получила наибольшее распространение на практике. И дело здесь, думается, не только в меньших рисках невозможности исполнения обязательства по облигациям для эмитента. Просто такая организация выпуска позволяет более гибко оформлять отношения с инвесторами, а также корректировать величину лота перед его погашением, чтобы избежать последующих денежных взаиморасчетов или конфликтов с инвесторами.

Система инвестирования через выпуск целевых облигаций предполагает следующие пять этапов. Рассмотрим каждый из них подробно.

 

1. Организация выпуска облигаций (решение организационных вопросов, связанных с выпуском облигаций)

На данном этапе:

1) осуществляется принятие решения о выпуске облигаций (должно соответствовать требованиям, устанавливаемым Положением № 322);

2) эмитент заблаговременно проводит аудит и получает аудиторское заключение* относительно финансовой отчетности за предыдущий финансовый год (для акционерных обществ — за три предыдущих финансовых года), а также за отчетный квартал, который предшествовал кварталу, в котором подаются документы для регистрации выпуска облигаций. Указанное аудиторское заключение должно быть подготовлено и оформлено аудиторской фирмой (аудитором), в соответствии с требованиями, утвержденными Решением ГКЦБФР от 19.12.2006 г. 1528 и Решением ГКЦБФР от 29.09.2011 г. 1360;

3) уплачивается государственная пошлина за регистрацию выпуска ценных бумаг**;

4) регистрация выпуска и проспекта эмиссии облигаций в ГКЦБФР в порядке, предусмотренном законодательством***, и получение временного свидетельства о регистрации выпуска облигаций.

* Согласно п.п. «е» п. 2 гл. 2 разд. 3 Положения № 322 указанная финансовая отчетность, подлежащая подаче в НКЦБФР в пакете документов, подаваемом на регистрацию эмиссии облигаций и проспекта их эмиссии, содержит аудиторские заключения, а проспект эмиссии, подаваемый на регистрацию, подлежит удостоверению аудитором.

** Размер государственной пошлины составляет 0,1 % от номинальной стоимости выпуска, но не более пятидесятикратного размера мзп (т. е. в настоящий момент это составляет 57350 грн.) (ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93).

*** Определяется Положением № 322.

Регистрация целевых облигаций, исполнение обязательств по которым предусматривается объектами жилищного строительства, имеет свою специфику, касающуюся регистрации проспекта эмиссии таких облигаций. Согласно гл. 3 разд. 3 Положения № 322 помимо документов, требуемых для регистрации эмиссии облигаций в общем порядке, эмитент целевых облигаций должен подать в ГКЦБФР следующие документы:

— копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором размещен объект строительства;

— копию разрешения на строительство;

— копию разрешения на выполнение строительных работ;

— копию договора подряда, заключенного между заказчиком и подрядчиком, и копии других договорных документов (проектная, сметная, тендерная документация, тендерные предложения, акцепт тендерного предложения и т. п.);

— копию решения об утверждении проектной документации;

— копию лицензии на строительную деятельность****;

— копию договора о долевом участии в проектировании и строительстве объекта жилищного строительства, инвестиционного договора, договора о сотрудничестве, договора поручительства и т. д.

**** Очевидно, для подрядчика (генерального подрядчика) и субподрядчиков, выполняющих работы.

Здесь необходимо заметить, что, хотя в свое время Комиссия успела достаточно хорошо познакомиться с разрешительной системой в строительстве и документами, подтверждающими право заказчика на проведение строительства, в глаза бросается некоторое несоответствие указанного перечня документов действующему законодательству, регулирующему строительство.Например, предоставить копию разрешения на строительство, в принципе, нет никакой возможности*****, поскольку данное понятие исчезло из разрешительной системы регулирования градостроительной деятельности еще в апреле 2009 года, со вступлением в силу норм Закона Украины от 16.09.2008 г. № 509-VI — закона, внесшего первые масштабные изменения в правовое регулирование осуществления строительства. С тех пор реформирование строительной отрасли пошло значительно дальше — был принят и вступил в силу новый закон — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI, которому вообще незнакомо такое понятие. Таким образом, ушло в прошлое не только само разрешение на строительство, но и сам Закон, в свое время упоминавший такой документ. В подзаконном же акте Комиссии (Положении № 322) чудесным образом сохранилось требование о его подаче;

5) присвоение облигациям международного идентификационного номера (кода ISIN);

6) заключение договора с депозитарием об обслуживании эмиссии облигаций.

***** Таким разрешением могли быть решение органа местного самоуправления об отводе земельного участка под строительство, распоряжение исполнительного органа о предоставлении разрешения на проектирование и строительство объекта, решение органа местного самоуправления о согласовании места расположения объекта или письмо-разрешение на проектирование (в редких случаях).

Здесь необходимо сказать, что в ст. 7 Закона о ценных бумагах были внесены изменения, и начиная с 2012 года облигации могут существовать только в бездокументарной форме*. Таким образом, законодатель последовательно продолжает линию на перевод выпусков ценных бумаг, которые могут обслуживаться национальной депозитарной системой, в бездокументарную форму существования;

7) размещение временного глобального сертификата**;

8) раскрытие информации, содержащейся в зарегистрированном проспекте эмиссии облигаций, путем опубликования проспекта эмиссии облигаций в полном объеме в официальном печатном издании ГКЦБФР, а также размещение его в общедоступной базе данных Комиссии. Кроме того, эмитент должен опубликовать проспект эмиссии на собственном веб-сайте, а также на веб-сайте организатора торговли (если размещение облигаций происходит на бирже).

* Ранее облигации могли выпускаться и существовать как в документарной, так и в бездокументарной форме.

** Данный пункт Комиссия еще не успела привести в соответствие с требованием закона о выпуске облигаций в бездокументарной форме, поэтому он содержит, в том числе, и такую фразу: «изготовление сертификатов ценных бумаг в случае размещения облигаций в документарной форме существования…».

Для полноты изложения необходимо также сказать несколько слов о рейтинговой оценке облигаций (финансового инструмента). Такая оценка является обязательной согласно норме закона (ст. 41 Закона о госрегулировании рынка ценных бумаг). Указанный рейтинг (рейтинговую оценку) могут присваивать как национальные рейтинговые агентства в соответствии с национальной рейтинговой шкалой, так и иностранные рейтинговые агентства, с момента включения их НКЦБФР в перечень агентств, которые могут осуществлять такую оценку по принятой этими агентствами рейтинговой шкале***.

*** Из иностранных агентств такой чести удостоились Standard & Poor’s, Moody’s Investors Service, Fitch Ratings.

В то же время кризис 2008 — 2009 гг. наглядно показал, чего стоит рейтинг финансового инструмента, выраженный в национальной шкале. И в условиях кризиса доверия к рейтинговой оценке Комиссией было найдено единственно правильное решение: не требовать рейтинговой оценки облигаций от их эмитентов, в том числе и от эмитентов строительных облигаций. НКЦБФР оперативно внесла в свое Положение № 322 изменения, сформулировав требование о подаче рейтинговой оценки следующим образом: они подаются Комиссии для регистрации эмиссии облигаций в случае их наличия. В итоге на практике данный вопрос решается так: если эмитент такой рейтинг получил, он подает соответствующие документы, а если нет — не подает.

 

2. Размещение облигаций, услуги андеррайтера

Эмиссионные правоотношения (т. е. правоотношения, возникающие в связи с эмиссией ценных бумаг) включают в себя также собственно этап размещения ценных бумаг. Действующее законодательство проводит четкое различие между размещением ценных бумаг и их обращением: вначале ценные бумаги размещаются, после чего они могут обращаться на рынке.

Эмиссия облигаций включает в себя следующие действия:

1) публичное (открытое) размещение облигаций;

2) утверждение результатов открытого (публичного) размещения облигаций уполномоченным органом эмитента;

3) подача в НКЦБФР отчета о размещении облигаций;

4) регистрация НКЦБФР поданного эмитентом отчета;

5) получение свидетельства о регистрации выпуска облигаций (выдаваемого НКЦБФР);

6) раскрытие информации, которая содержится в зарегистрированном отчете эмитента, о результатах (публичного) размещения облигаций;

7) подача депозитарию копии свидетельства о регистрации выпуска облигаций. На основании выданного Комиссией свидетельства о регистрации выпуска облигаций эмитент оформляет и подает депозитарию глобальный сертификат количества облигаций с учетом результата их размещения.

Эмитент может осуществлять размещение облигаций самостоятельно или через андеррайтера**** на основании заключенного с ним договора. На практике же весь выпуск облигаций выкупает «дружественный» венчурный инвестиционный фонд, который впоследствии и предлагает пакеты облигаций покупателям недвижимости.

**** Как правило, к таким услугам застройщики не прибегают.

 

3. Заключение договора относительно объекта недвижимости (инвестиционный договор/договор долевого участия/договор резервирования/договор бронирования)

Инвестирование путем выпуска целевых облигаций подразумевает не только продажу пакета облигаций инвестору, но и закрепление за ним объекта инвестиции — квартиры в жилом доме (парко-места). Таким образом, данный способ инвестирования сопровождается заключением инвестиционного договора, в котором, как правило, содержится положение о том, что «инвестиция осуществляется путем покупки соответствующего пакета целевых облигаций» (или равнозначное выражение), и определяется (идентифицируется) конкретная квартира (объект инвестиции), закрепляемая за покупателем (инвестором).

Возможны также иные варианты договоров: с покупателем может заключаться договор резервирования (бронирования) недвижимости (см. ниже). На практике все же чаще используют инвестиционный договор (как разновидность договора о долевом участии в строительстве).

В период погашения облигаций недвижимость передается инвестору в счет такого погашения, и поэтому право собственности на жилую недвижимость регистрируется сразу на инвестора — собственника пакета облигаций. А сам инвестиционный договор является основанием для регистрации на собственника облигаций права собственности на конкретный объект недвижимости*.

* Здесь необходимо сделать маленькое отступление и сказать, что при первых выпусках облигаций не все было так однозначно. Достаточно большой период времени целевые облигации выпускались в соответствии с порядком, предусматривавшимся Законом Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» от 18.06.91 г. № 1201-XII (утратившим силу с принятием Закона о ценных бумагах). В силу нечеткости положений упомянутого Закона некоторые застройщики, не прописавшие четко процедуру погашения целевых строительных облигаций в проспекте их эмиссии путем передачи недвижимости в счет их погашения, столкнулись с необходимостью оформить право собственности на жилую недвижимость на себя. И затем уже были вынуждены предавать ее инвестору по договору купли-продажи, включив в такие договоры оговорку, что «оплата данной недвижимости осуществляется путем погашения облигаций». Это было для них неприятным сюрпризом, с которым они столкнулись на этапе погашения облигаций, т. е. через несколько лет после их выпуска, что приводило к непредвиденным финансовым и временным потерям. В настоящее время практика отмела этот способ как «искусственный» и сопряженный с ненужными затратами.

 

4. Ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, погашение облигаций и регистрация права собственности

Как указывалось выше, при осуществлении инвестиции в новостройку путем покупки целевых облигаций у застройщика право собственности на квартиру (иное помещение, парко-место) регистрируется непосредственно на инвестора.

Срок обращения и погашения целевых облигаций должен с определенным запасом времени превышать срок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Причем при инвестировании посредством выпуска облигаций рекомендуется использовать такое их свойство, как возможность досрочного погашения**: достаточно уведомить их владельцев о досрочном погашении — и облигации можно погашать сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

** Это должно быть предусмотрено проспектом их эмиссии.

Предъявление к погашению целевых облигаций происходит следующим образом. С наступлением даты начала погашения облигаций владелец облигаций обращается к хранителю, у которого он открыл счет в ценных бумагах, и переводит принадлежащий ему лот облигаций на счет эмитента, сопровождая это соответствующим распоряжением.

Порядок (процедура) передачи недвижимости инвестору должен предусматриваться проспектом эмиссии целевых облигаций и инвестиционным договором (договором резервирования), заключаемым с инвестором. При предъявлении (после предъявления) застройщику инвестором к погашению лота облигаций, соответствующих проектной площади объекта инвестирования, застройщик обязан передать инвестору закрепленную за ним недвижимость для оформления права собственности. Чаще всего это происходит путем осмотра помещения, подписания акта приема-передачи жилого помещения (парко-места, закрытого гаража). Далее инвестор самостоятельно подает необходимые документы на оформление права собственности государственному регистратору, а застройщик, со своей стороны, обязан способствовать оформлению прав собственности на инвестора. В частности, застройщик заранее заказывает технический паспорт на дом и отдельно на квартиру*, а также подает список инвесторов и другие документы, свидетельствующие о завершении строительства в регистрационную службу.

* Правда, частенько застройщик стремится переложить эти расходы на покупателей-инвесторов.

 

5. Предоставление отчета о погашении облигаций

Не позднее чем через 15 календарных дней после окончания срока погашения облигаций эмитент подает в НКЦБФР отчет о результатах такого погашения.

 

Дисконтные облигации

К целям инвестирования в свое время сумели приспособить также и другие финансовые инструменты, например, дисконтные облигации. Такое привлечение средств происходит застройщиком как бы оторванно от строительства объектов недвижимости. Посредством выпуска дисконтных облигаций продаются долговые ценные бумаги застройщика, который получает заемные средства, пускает их на цели строительства (что не запрещено законом), взамен обещая своему инвестору продать такую недвижимость собственникам облигаций по зафиксированной цене на момент приобретения ценных бумаг застройщика. Выгода застройщика очевидна — он получает дешевые заемные средства, а инвестор получает всего лишь долговой инструмент и формальное обещание застройщика продать недвижимость на оговоренных условиях.

Дисконтные облигации отличаются от целевых прежде всего тем, что не привязаны никоим образом к объекту инвестирования, что делает возможным «вбрасывать» выпущенные облигации во все новые и новые проекты, снова и снова пуская их в обращение. Были придуманы технические приемы, позволяющие связать площадь помещения с лотом дисконтных облигаций. Таким образом, дисконтные облигации превращались в «квазицелевые» посредством сложной договорной техники**.

** Открытым остается только вопрос маркетинга, т. е. налаживания механизма продаж с использованием такого механизма. Здесь играет роль каждая деталь — от репутации компании до очередности подписания документов.

Эмитентом дисконтных облигаций, в принципе, может быть любое лицо, в том числе не являющееся застройщиком, поскольку для регистрации дисконтных облигаций не требуется представления в НКЦБФР специального пакета документов (какой требуется при выпуске целевых строительных облигаций). Но нужно помнить: если дисконтные облигации использовать для целей инвестирования, то к моменту погашения эмитент должен обладать правом собственности на недвижимость, которая должна быть передана в обмен на такие облигации.

Остановимся коротко на модели использования дисконтных облигаций для инвестирования в строительство. Как и в случае с целевыми облигациями, инвестору продается лот (пакет) дисконтных облигаций, связываемый застройщиком с жилой недвижимостью определенной площади. Одновременно с инвестором заключается договор резервирования (бронирования) помещения на период строительства. После окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на объект инвестирования на себя и передает его инвестору по договору мены на собственные облигации (1) или по договору купли-продажи недвижимости (2). При этом в последнем случае с инвестором заключается два встречных договора купли-продажи недвижимости и купли-продажи (выкупа) собственных облигаций, по которым производится зачет встречных денежных обязательств застройщика (эмитента облигаций) и инвестора.

 

Инвестиционный договор, договор резервирования (бронирования)

В отношении содержания инвестиционного договора, сопровождающего продажу облигаций инвестору, необходимо сказать следующее. Как мы уже отметили выше, одним из его существенных условий должно быть закрепление за инвестором конкретного помещения (квартиры, парко-места) в жилом доме до наступления срока погашения облигаций. Договор может предусматривать детальный порядок окончательных взаиморасчетов с инвестором в случае, если реально полученная площадь недвижимости несколько отличается от проектной. Может предусматривать договор штрафные санкции сторон в случае неисполнения ими своих обязательств, а также особые (резервные) случаи погашения облигаций путем выплаты денежных средств*. В целом же инвестиционный договор должен соответствовать проспекту эмиссии облигаций** (который представляет собой договор присоединения).

* Например, при непредъявлении собственником облигаций принадлежащего ему пакета облигаций в срок, установленный проспектом эмиссии.

** Проспект эмиссии, как правило, также содержит и порядок взаиморасчетов с инвестором, и порядок погашения облигаций.

Поскольку облигации чаще всего выпускаются под кв. метры жилья, а инвестор может покупать облигации частями (в рассрочку), инвестиционный договор может содержать положения о том, что права и обязанности по договору в полном объеме возникают у сторон только в случае покупки полного лота (пакета) облигаций, соответствующего площади помещения. В то же время обязанность зарезервировать помещение за инвестором должна возникать у застройщика непосредственно с момента заключения инвестиционного договора. Поэтому мы рекомендуем включать в такой договор не отлагательные, а отменительные условия***.

*** Когда права и обязанности сторон возникают с момента приобретения полного лота облигаций инвестором. Может такой договор содержать и отменительное условие, когда инвестор утрачивает права на получение в собственность закрепленного за ним помещения в случае, если он не купил полного пакета (лота) облигаций на протяжении определенного промежутка времени или даты, указанной в договоре.

Что касается альтернативных договоров резервирования (бронирования), используемых в облигационных моделях инвестирования, то необходимо сообщить следующее. Такой договор, как правило, заключается одновременно с заключением договора на покупку облигаций.

Договор резервирования (бронирования) заключается с инвестором только с целью закрепления за инвестором определенного объекта недвижимости на время строительства объекта. Следовательно, его существенным условием будет идентификация квартиры, которая будет передаваться покупателю в момент погашения облигаций. Такой договор не носит финансового характера (хотя и может предусматривать штрафные санкции за его неисполнение) и регулирует отношения сторон по последующему заключению договора купли-продажи или мены.

Договор резервирования не относится к поименованным договорам, предусмотренным гражданским правом****.

**** С некоторой натяжкой можно сказать, что он может обладать признаками предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

На практике договоры резервирования очень сильно отличаются и могут иметь самые разные условия. Договор резервирования должен соответствовать проспекту эмиссии облигаций, который представляет собой договор присоединения: эмитент облигаций обязан выполнить обязательства перед собственниками облигаций на условиях, установленных в этом проспекте эмиссии.

 

 

Сфера применения

 

Целевые облигации применяются при строительстве многоквартирных домов и жилых комплексов. Как мы говорили ранее, специальная статья Закона о ценных бумагах (ст. 81) говорит о «целевых облигациях предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилищного строительства (или его части)». Таким образом, сфера применения целевых строительных облигаций ограничивается исключительно жилищным строительством.

Использование такого финансового инструмента, как дисконтные облигации, для инвестирования в жилищное строительство способом, описанным выше, сопряжено с рядом рисков, в первую очередь (что наиболее существенно) общеправового характера***** и коммерческих рисков (доверия к указанной модели продаж).

***** Уже давно Комиссия стала пресекать попытки застройщиков выпускать дисконтные облигации с целью привлечения средств инвесторов в жилищное строительство. Соответственно, застройщики прекратили попытки по регистрации эмиссии дисконтных облигаций с указанной целью. В итоге использование таких «квазицелевых облигаций» само собой сошло на «нет».

 

Риски и рекомендации по уменьшению рисков

Общеправовые риски

Схема инвестирования посредством выпуска целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилищного строительства, прямо предусмотрена ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности.

В отношении дисконтных облигаций мы уже отмечали, что на практике существуют схемы их применения в жилищном строительстве, когда эмитент привлекает средства посредством выпуска таких облигаций, а после ввода объекта в эксплуатацию выкупает облигации у их собственника и рассчитывается передачей недвижимого имущества. В свете ограничений, предусмотренных ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, мы полагаем, что применение таких схем имеет определенные риски*.

* Характерным в этом отношении является то, что практика пошла по пути отказа от выпуска дисконтных облигаций для целей использования их в построении подобных схем продаж жилой недвижимости (правда, не без активного участия Комиссии).

Риски оформления права собственности

Со вступлением в силу нового порядка регистрации вещных прав на недвижимое имущество инвесторы в строящуюся жилую недвижимость (покупатели), осуществляющие финансирование такой недвижимости путем покупки целевых облигаций, получили дополнительные гарантии. Действующее нормативное регулирование этого вопроса учитывает особенности регистрации прав лиц с выдачей свидетельства о праве собственности, инвестирующих в жилую недвижимость подобным образом. В подтверждение сказанному приведем цитату из абз. 5 п. 47 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 703:

«В случае если государственная регистрация прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество производится инвестором в результате приобретения беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность закрепленного за инвестором объекта инвестирования, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому произошло закрепление соответствующего объекта инвестирования за владельцем облигаций (договор резервирования, бронирования и т. п.)».

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше