О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества

разъяснение ВХСУ

О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества

Постановление пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29 мая 2013 года № 12

В соответствии с пунктом 6 части второй статьи 36 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» пленум Высшего хозяйственного суда Украины постановляет:

С целью обеспечения правильного и одинакового применения хозяйственными судами норм законодательства в рассмотрении дел по спорам, связанным с арендой (наймом) имущества, предоставить хозяйственным судам следующие разъяснения.

коментарий редакции

Рекомендации пленума ВХСУ по вопросам заключения/выполнения договоров аренды

С начала 2013 г. из-под пера ВХСУ появилось немало разъяснений, касающихся соблюдения законодательства в сфере хозяйственной деятельности, в частности:

1) об ответственности за нарушение денежных обязательств — обзорное письмо ВХСУ от 29.04.2013 г. № 01-06/767/2013 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 42, с. 22);

2) об исковой давности — постановление пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 10 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 58, с. 13 и 33);

3) о недействительности сделок — постановление пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 11 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 72, с.16 и 38).

Сегодня мы обратим внимание еще на одно. В комментируемом документе ВХСУ изложил свое видение некоторых вопросов заключения и выполнения хозяйственно-правовых договоров аренды (в свою очередь, отдельные вопросы аренды земельных участков изложены в постановлении пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 8). Далее рассмотрим выводы, наиболее интересные для наших читателей, но прежде всего напомним, что с основными вопросами, связанными с заключением договоров аренды, можно ознакомиться в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 24, с. 11.

1.1. Из содержания предписаний статьи 1, части второй статьи 9, части второй статьи 759, части третьей статьи 760 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины) и части второй статьи 4, части шестой статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее — ХК Украины) следует, что ГК Украины установлены общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, возникающих между субъектами хозяйствования и связанных с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Таким образом, если последний не содержит таких особенностей, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

С учетом части второй статьи 287 ХК Украины передача в аренду целостных имущественных комплексов, относящихся к государственному сектору экономики или являющихся коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями указанного Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

1.2. В решении споров, возникающих из правоотношений аренды (найма), хозяйственным судам следует принимать во внимание также положения, в частности:

— законов Украины: «О приватизации государственного имущества», «Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук», «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины», «О научных парках», «Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов централизованного водо-, теплоснабжения и водоотведения, находящихся в коммунальной собственности», «Об особенностях аренды или концессии объектов топливно-энергетического комплекса, находящихся в государственной собственности», «О некоторых вопросах задолженности предприятий оборонно-промышленного комплекса — участников Государственного концерна «Укроборонпром» и обеспечения их стабильного развития», «О местном самоуправлении в Украине», «Об управлении объектами государственной собственности», «О внесении изменений в некоторые законы Украины по упрощению условий ведения бизнеса в Украине», о Государственном бюджете Украины на соответствующий год;

— декретов Кабинета Министров Украины: «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается» от 31.12.92 № 26-92, «Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности» от 11.01.93 № 5-93;

— постановлений Кабинета Министров Украины: «Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды» от 10.08.95 № 629 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 02.01.2003 № 3), «О Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорциях ее распределения» от 04.10.95 № 786, «Некоторые вопросы оплаты аренды государственного имущества» от 25.03.2009 № 316, «Об утверждении Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества» от 31.08.2011 № 906;

— решений Конституционного Суда Украины: по делу по конституционному обращению общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кампус Коттон клаб» об официальном толковании положения части второй статьи 124 Конституции Украины (дело о досудебном урегулировании споров) от 09.07.2002 № 15-рп/2002; по делу по конституционному обращению частного предприятия «Автосервис» по официальному толкованию положений статей 177, 760, части второй статьи 777 Гражданского кодекса Украины (дело о преимущественном праве нанимателя на приобретение военного имущества)» от 10.12.2009 № 31-рп/2009; по делу по конституционному обращению частного предприятия «Научно-производственная фирма «VD MAIS» по официальному толкованию положений статьи 786 Гражданского кодекса Украины» от 03.07.2012 № 14-рп/2012.

Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления по арендным отношениям, в том числе правила аренды коммунального имущества и методики определения ставок арендной платы, которые утверждаются решениями соответствующих советов, хозяйственные суды должны применять с учетом требований статьи 23 ХК Украины и статьи 4 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (далее — ХПК).

1.3. В решении вопросов об определении подведомственности и подсудности дел по спорам, связанным с применением законодательства об аренде, хозяйственным судам следует учитывать изложенное в постановлении пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 24.10.2011 № 10 «О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам».

В то же время необходимо исходить из того, что территориальная подсудность хозяйственному суду дел по спорам, возникающим при заключении, изменении и расторжении договоров аренды (найма) и по спорам о признании этих договоров недействительными, а также дела по спорам, возникающим при выполнении этих договоров, определяется по правилам статьи 15 ХПК; что же касается дел по спорам о праве собственности на арендованное имущество или об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения либо об устранении препятствий в пользовании имуществом, ответчиками в которых выступают другие, кроме сторон по договору, лица, то они рассматриваются по местонахождению имущества (часть третья статьи 16 ХПК).

коментарий редакции

1. Законодательная основа арендных отношений между субъектами хозяйствования

При заключении договоров аренды между субъектами хозяйствования (как юрлицами, так и предпринимателями) следует помнить, что общие положения об аренде установлены ГКУ, однако для субъектов хозяйствования ХКУ может предусматривать определенные особенности (в виде специальных норм). В то же время, если такие особенности в ХКУ отсутствуют, то, как указывает суд, ориентироваться нужно на соответствующие положения ГКУ. К слову, об этом прямо сказано в ч. 6 ст. 283 ХКУ. Приведем пример: ч. 1 ст. 284 ХКУ предусматривает для договоров аренды минимальный набор существенных условий (о них мы еще поговорим далее), в то время как в рамках ГКУ с этой целью следует ориентироваться на общие правила.

В то же время стоит выделять ситуации, в которых ХКУ устанавливает правила, хоть и отличные от ГКУ, однако не содержащие особенностей для субъектов хозяйствования: в комментируемом постановлении об этом ничего и не сказано, однако в свое время ВХСУ указывал, что подобные нормы ХКУ следует игнорировать, отдавая приоритет соответствующим положениям ГКУ (п. 1 информационного письма ВХСУ от 07.04.2008 г. № 01-8/211).

Кроме того, ВХСУ назвал целый ряд нормативно-правовых актов и документов, которые следует учитывать при заключении и выполнении договоров аренды. В этой части также обратите внимание на приведенные решения КСУ, которые, как известно, являются обязательными (ст. 150 Конституции Украины), в том числе при толковании соответствующих норм. В частности, внимания заслуживает решение КСУ от 09.07.2002 г. № 15-рп/2002, в котором была дан вывод, что обращение в суд допускается и без предварительного досудебного урегулирования спора (при этом положения ст. 188 ХКУ и ст. 11 ХПКУ этому не помеха).

2.1. Объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть только имущество, указанное в части первой статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 4 указанного Закона и другими законодательными актами Украины не может быть объектом аренды, является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.

Что же касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, относящегося к другим формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

2.2. Органы, которым предоставлено право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определены статьей 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

В отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), кроме имущества, относящегося к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства.

Предприятия государственной формы собственности имеют право быть арендодателями, как правило, только по отдельному индивидуально определенному имуществу и недвижимому имуществу площадью до 200 кв. м, а для того чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 кв. м, оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце третьем статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

2.3. С учетом предписаний части пятой статьи 16, подпункта 1 пункта «а» статьи 29 и части пятой статьи 60 Закона «О местном самоуправлении в Украине», а также абзаца третьего статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» хозяйственные суды, решая вопросы о праве арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения совета, передавать в аренду имущество, относящееся к коммунальной собственности, должны исходить из круга его полномочий, предусмотренных положениями о таких арендодателях, утвержденными в порядке, установленном советом. При этом следует также учитывать, что арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета и не наделен полномочиями самостоятельно принимать решения о передаче объектов коммунальной собственности в аренду, если иное не предусмотрено положением о нем.

2.4. Решая споры, связанные с заключением договора аренды государственного имущества, хозяйственные суды должны выяснять, соблюден ли определенный статьей 9 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» порядок заключения соответствующего договора, в том числе относительно согласования с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопроса о передаче имущества в аренду.

2.5. К договорам найма (аренды) применяются положения части третьей статьи 179 и части первой статьи 187 ХК Украины, согласно содержанию которых споры, возникающие при заключении хозяйственных договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, и в других случаях, установленных законом, рассматриваются судом. Другие преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда, если это предусмотрено соглашением сторон или если стороны обязаны заключить определенный хозяйственный договор на основании заключенного между ними предварительного договора.

2.6. В соответствии со статьей 638 ГК Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям. Исчерпывающего перечня условий, существенных для договоров аренды (найма), ГК Украины и ХК Украины не содержат. Однако согласно содержанию статей 759 — 762 ГК Украины можно сделать вывод, что существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плате за пользование имуществом и сроке такого пользования.

Что же касается договоров аренды государственного и коммунального имущества, то статья 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» определяет условия, являющиеся существенными для данных договоров, причем согласно статье 12 этого Закона договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. В то же время не исключается возможность передачи расхождений, возникающих при заключении договора аренды, на решение хозяйственного суда. В таком случае договор аренды считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решениям хозяйственного суда и на условиях, указанных в этом решении.

Таким образом, только при наличии в договоре существенных условий, если они не урегулированы действующим законодательством, договор аренды имущества можно считать заключенным. При этом условие договора, касающееся стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества, должно соответствовать Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 № 629 (с дальнейшими изменениями и дополнениями).

Кроме того, следует иметь в виду, что согласно статье 638 ГК Украины существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Согласно части второй статьи 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» с согласия сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия, например, по использованию арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Независимо от формы собственности объекта аренды хозяйственные суды должны исходить из того, что определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора в случае, если стороны не достигли согласия по всем его существенным условиям, а не по результатам выполнения договора сторонами.

2.7. В удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным следует отказывать, если не представлены доказательства наличия спора относительно такого заключения, поскольку указанные требования сводятся по своему содержанию к установлению юридического факта, а соответствующий способ защиты нарушенного права не предусмотрен частью второй статьи 20 ХК Украины, кроме случаев, когда иное установлено законом или договором.

Вместе с тем заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о принуждении заключить договор аренды при наличии условий, предусмотренных частью первой статьи 187 ХК Украины.

2.8. В решении споров по признанию действительным или недействительным договора аренды необходимо учитывать требования статей 220, 640, 759, 760, 794 ГК Украины, статей 7 — 10, 12 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

Следует иметь в виду, что с 01.01.2013 г. вступили в силу изменения к ГК Украины, внесенные Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты». Этим Законом, в частности, в новой редакции изложены часть третья статьи 640 и статья 794 ГК Украины, согласно содержанию которых соответственно договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), подлежащий нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения, а государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, возникшее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).

2.9. Если с окончанием срока договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и это привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, составляющего свыше трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он в соответствии с частью второй статьи 215 ГК Украины отвечал требованиям части второй статьи 793 и статьи 794 ГК Украины.

Если в результате внесения изменений в договор такое его существенное условие, как срок его действия, сторонами определен более трех лет (а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, предусматривавший менее трехлетнего срока), то, по общему правилу, предусмотренному статьей 654 ГК Украины, соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такого соглашения подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором. Таким образом, в случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на основании статьи 764 ГК Украины или части второй статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

2.10. Частью второй статьи 220 ГК Украины предусмотрено, что если стороны договорились по всем существенным условиям договора и это подтверждается письменными доказательствами и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Соответствующие предписания части второй статьи 220 ГК Украины не применяются к сделкам, которые подлежали и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины (в редакции, действующей до 01.01.2013 г.) связывался с государственной регистрацией; соответствующие сделки не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон.

2.11. Законом установлены требования об обязательном нотариальном удостоверении договора найма транспортного средства при участии физического лица (часть вторая статьи 799 ГК Украины). При этом, однако, следует иметь в виду, что такого удостоверения не требует договор, заключенный при участии гражданина, получившего статус субъекта предпринимательской деятельности.

2.12. С учетом содержания статьи 236 ГК Украины и части третьей статьи 207 ХК Украины обязательства по признанному недействительным договору аренды прекращаются на будущее.

Таким образом, признавая договор аренды недействительным, хозяйственный суд должен среди прочего установить обстоятельства, связанные с выполнением договора, и определить момент, с которого считаются прекращенными обязательства по этому договору.

коментарий редакции

2. Заключение договора, а также признание его недействительным или незаключенным

2.1. Предмет договора аренды. При заключении договоров аренды имущества следует помнить, что согласно ч. 2 ст. 283 ХКУ и ч. 1 ст. 760 ГКУ такое имущество должно отвечать двум условиям: (1) обладать индивидуальными признаками, т. е. свойственными лишь ему признаками, которые отличают подобное имущество от прочих однородных вещей, индивидуализируя его (ч. 1 ст. 184 ГКУ); (2) быть не потребляемым, т. е. предназначенным для неоднократного использования, сохраняя свой первоначальный вид в течение длительного времени (ч. 2 ст. 185 ГКУ). Учитывая сказанное, может возникнуть вопрос о правомерности заключения договоров аренды нескольких м² в здании (к примеру, для размещения торгового места/автомата). Заметим, что это допустимо, поскольку в данном случае речь идет об аренде части индивидуально определенного объекта недвижимости (о возможности аренды части недвижимости прямо сказано в ч. 1 ст. 793 ГКУ), однако, по нашему мнению, в данной ситуации следует конкретизировать месторасположение и/или привести прочие признаки, которые позволяют индивидуализировать предмет аренды (к примеру, на плане-схеме в качестве приложения к договору).

2.2. Существенные условия договора аренды. ВХСУ напомнил, что договор аренды может считаться заключенным лишь при наличии в нем существенных условий, т. е. признанных таковыми законом или необходимых для договоров данного вида, а также относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ч. 1 ст. 638 ГКУ, ч. 2 ст. 180 ХКУ). В данной части суд указал, что ни ГКУ, ни ХКУ не содержат исчерпывающего перечня существенных условий договора аренды, однако к ним следует относить условия (1) о предмете договора (см. выше), (2) о плате за пользование имуществом, а также (3) о сроке такого пользования. Вместе с тем должны заметить: ГКУ действительно не содержит четкого перечня существенных условий для договоров аренды, однако в данном случае он нам и не нужен. Дело в том, что при заключении договоров аренды между субъектами хозяйствования с целью определения существенных условий логично ориентироваться на ч. 1 ст. 284 ХКУ. При этом в их числе, кроме приведенных ВХСУ, названы также условия (1) о порядке использования амортизационных отчислений, (2) о восстановлении арендованного имущества*, а также (3) о его возврате или выкупе.

Необходимо помнить, что при отсутствии хотя бы одного из таких условий договор может быть признан незаключенным (не путайте с признанием договора недействительным). В этой связи ВХСУ указал, что признание договора незаключенным может иметь место лишь на этапе его заключения (если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям), а не по итогам выполнения. Таким образом, если действия сторон свидетельствуют о том, что договор аренды фактически выполнялся, то признать его незаключенным уже не получится (о чем, в частности, см. постановление ВХСУ от 15.11.2012 г. по делу № 5016/864/2012(14/26)). При поступлении подобных требований в суд последний должен лишь проверить его на предмет соответствия требованиям закона (п. 2.6 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 11).

От себя добавим, что в договоре аренды, кроме прочего, желательно прописать порядок проведения текущих и капитальных ремонтов, а также возможность осуществления арендатором улучшений полученного имущества (при этом в отношении последней ВХСУ в п. 5.5 комментируемого постановления указал, что согласие арендодателя на соответствующее улучшение имущества должно быть прописано в договоре или выражено в определенной документальной форме). Это же касается и страхования арендованного имущества. Указанные условия не обязательны (если их не оговорить, то с целью разрешения данных вопросов следует ориентироваться на соответствующие предписания ГКУ), однако факт их присутствия/отсутствия в договоре может существенно повлиять на правовые и учетные последствия для сторон. Об учете указанных операций см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 60, с. 35, № 56, с. 22; 2012, № 100.

2.3. Недействительность/ничтожность договора аренды. ВХСУ напомнил о нормах ГКУ, которые нужно учитывать при разрешении вопроса о признании договора аренды недействительным, уточнив при этом, что применять следует их редакцию, действующую на дату возникновения правоотношений (а не, например, на дату предоставления иска в суд). При этом суд выделил следующие моменты (о многих из них мы уже говорили на страницах нашего издания):

1) суд указал, что при продлении срока действия договора аренды здания/другого капитального сооружения (их отдельной части), даже если общий срок в результате этого будет превышать 3 года, оснований для признания его ничтожным в связи с отсутствием нотариального удостоверения нет**. От себя добавим, что нотариальное удостоверение такого «продленного» договора, в общем случае, тоже не понадобится (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 92, с. 41). В то же время, если срок, на который осуществляется такое продление, составляет или превышает 3 года, то без визита к нотариусу не обойтись: как указывает суд, удостоверять в таком случае следует соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такого соглашения, что предусмотрено ч. 1 ст. 654 ГКУ. При этом ВХСУ уточнил «если иное не установлено договором» — несмотря на то что такое указание в ч. 1 ст. 654 ГКУ действительно присутствует, на наш взгляд, в данном случае ссылка на него является лишней (стороны не могут на свое усмотрение уклониться от обязательного нотариального удостоверения договора). Кроме того, суд напомнил, что с 01.01.2013 г. госрегистрации подлежат не договоры аренды объектов недвижимости, а права пользования ими — при этом, заметьте, факт такой регистрации на действительность договоров и/или на признание их заключенными не влияет, однако само право пользования возникает лишь с момента его госрегистрации (подробно об этом вопросе см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4);

2) ВХСУ указал, что договор аренды, который не был удостоверен нотариально (вопреки обязательности такого удостоверения) и зарегистрирован (актуально для договоров, заключенных до 01.01.2013 г.), не может быть признан действительным в судебном порядке на основании ч. 2 ст. 220 ГКУ (данный вывод также подтверждается постановлением ВСУ от 30.01.2013 г. по делу № 6-162цс12, см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 62, с. 38);

3) нотариальное удостоверение договора аренды транспортного средства с гражданином, который приобрел статус предпринимателя, не требуется — данный вывод справедлив, хотя и не совсем полон: подобный договор, безусловно, не будет требовать нотариального удостоверения лишь при условии, что такое лицо в нем будет выступать в качестве предпринимателя (подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 53, с. 44);

4) в случае признания договора аренды недействительным обязательства по нему прекращаются лишь на будущее, о чем в свое время говорили и мы (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 24, с. 11). Таким образом, последствия в виде реституции в данном случае применить нельзя, о чем также см. п. 2.7 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 11. Вместе с тем напомним, что если до­говор аренды признан ничтожным по причине его противоречия интересам государства и общества, то с его сторон при наличии умысла может быть взыскано все полученное по такому договору (ч. 3 ст. 228 ГКУ). О правомерности применения данного правила налоговиками см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 12, с. 41.

3.1. С учетом части второй статьи 124 Конституции Украины и Решения Конституционного Суда Украины от 09.07.2002 № 15-рп/2002 по делу № 1-2/2002 предписания статьи 188 ХК Украины и статьи 11 ХПК Украины не лишают сторону договора права на обращение в суд с требованием об изменении или расторжении договора аренды без соблюдения порядка досудебного урегулирования спора.

3.2. Споры о внесении изменений в договор аренды (найма) в связи с введением новых тарифов, ставок арендной платы (в том числе внесением изменений в соответствующие методики) должны решаться с учетом требований предписаний статьи 632 ГК Украины и части второй статьи 21 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которым размер арендной платы в договоре устанавливается по договоренности сторон и может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

Например, статьей 118 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2007 год» было установлено, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества должна была осуществляться исключительно на конкурсных началах. Поскольку плата за аренду государственного и коммунального имущества определяется в соответствии с ее рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины, соответствующие договоры, заключенные до 1 января 2007 года (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов), в шестимесячный срок подлежали обязательному пересмотру. Таким образом, в данном случае пересмотр арендной платы возможен при условии представления в хозяйственный суд доказательств заключения договора аренды именно до 1 января 2007 года.

В иных случаях судам в решении соответствующих споров необходимо выяснять, согласовывались ли сторонами при заключении договора аренды условия по пересмотру арендной платы, в том числе на основании внесения изменений в методику расчета арендной платы. Соответствующий пересмотр арендной платы является обоснованным, если хозяйственный суд установит факт согласования сторонами при заключении договора аренды такого основания пересмотра арендной платы, как внесение изменений в методику расчета арендной платы.

4.1. Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины, части второй статьи 291 ХК Украины, части второй статьи 17 и части второй статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» усматривается, что после окончания срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.

Следовательно, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя по возобновлению договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на ранее установленный срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продления действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения изменений к него.

4.2. Хозяйственным судам следует отказывать в иске о признании договора аренды продленным (пролонгированным), поскольку такое исковое требование (без предоставления доказательств наличия спора по такому продлению), является по сути требованием об установлении юридического факта, а это не соответствует предусмотренным законом (статья 20 ХК Украины, статья 15, часть вторая статьи 16 ГК Украины) способам защиты нарушенного права.

Хозяйственный суд отказывает в иске и в том случае, когда выяснит, что договор аренды является возобновленным (продленным) на срок, ранее установленный договором. При этом в соответствующих случаях хозяйственный суд не должен отказывать в приеме искового заявления или прекращать производство по делу на том основании, что соответствующие требования не подлежат рассмотрению хозяйственными судами.

4.3. Статьей 285 ХК Украины, статьей 777 ГК Украины, частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» наличие у арендатора предусмотренного преимущественного права при прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок, которому соответствует обязанность арендодателя по заключению такого договора, является основанием для обязательного заключения соответствующего договора аренды согласно закону при наличии обстоятельств, указанных в соответствующих законодательных предписаниях.

Таким образом, решая такие споры, хозяйственные суды должны выяснять наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок с учетом наличия либо отсутствия обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение такого права, а также совершение каждым из участников спорных правоотношений определенных действий на выполнение требований закона. При этом судам следует также выяснять, надлежащим ли образом арендатор выполнял обязательство по договору.

Судом также должны исследоваться обстоятельства, связанные с намерением собственника использовать для собственных нужд имущество, по которому возник спор, в том числе наличие доказательств, которые однозначно свидетельствуют о соответствующем намерении.

4.4. Пунктом 5 Заключительных положений Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины по упрощению условий ведения бизнеса в Украине» предусмотрено, что срок до­говоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных до вступления в силу этого Закона, следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает меньший срок.

Обязательность выполнения указанного законодательного предписания не ставится в зависимость от намерений арендодателя использовать имущество для собственных нужд или от каких-либо иных обстоятельств, за исключением предложения арендатором срока продления договоров аренды государственного и коммунального имущества менее пяти лет.

Поскольку указанная норма предоставляет арендатору право продолжать арендные отношения сроком до пяти лет, то определение конкретного срока, на который продлевается срок договора, должно быть осуществлено путем внесения изменений в договор. В связи с этим арендатор имеет право обратиться с соответствующим иском в суд на основании пункта 5 Заключительных положений Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины по упрощению условий ведения бизнеса в Украине» в любое время до прекращения действия договора аренды.

В случае же обращения с соответствующим иском арендодателя следует выяснять наличие согласия арендатора на продление срока действия договора и при наличии его возражений отказывать в иске.

коментарий редакции

4. Срок договора аренды закончился: каким образом его продлить?

Согласно ч. 2 ст. 291 ХКУ одним из оснований для прекращения договора аренды является окончание срока, на который он был заключен. Вместе с тем ч. 1 ст. 764 ГКУ устанавливает, что если после окончания срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель в течение месяца (с момента окончания такого срока) не подал возражений, то такой договор считается продленным на срок, указанный в нем. При этом ВХСУ указывает, что в таком случае заключение нового договора (или внесение изменений в продлеваемый) не требуется. От себя добавим, что это понадобится лишь в том случае, если стороны захотят изменить какие-либо условия про­длеваемого договора.

Суд также напомнил о преимущественных правах арендатора (на заключение договора на новый срок или на покупку арендуемого имущества в случае его продажи), однако указал, что при возникновении споров в отношении данного права учету подлежит, в частности, факт надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору (в этой связи напомним, что с учетом ч. 1 ст. 526 ГКУ надлежащим выполнением обязательств, в общем случае, считается их выполнение согласно условиям договора и требованиям гражданского законодательства).

5.1. Решая вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендатором (нанимателем) платежей, хозяйственным судам следует учитывать следующее.

Законом (часть третья статьи 291 ХК Украины, часть вторая статьи 651, статья 783 ГК Украины) предусмотрена возможность расторжения договора найма (аренды) по решению суда по требованию одной из сторон, а статьей 782 ГК Украины — право наймодателя на односторонний отказ от такого договора в случае невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.

Соответствующее право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.

С учетом положений статей 653, 795 ГК Украины и условий договора, если последними предусмотрено, что после завершения или досрочного расторжения договора аренды начисление арендной платы за фактическое пользование имуществом прекращается с момента подписания акта приемки-передачи помещений арендодателю, начисление арендной платы за соответствующий период является правомерным.

Исковые требования, связанные с принятием имущества из аренды (по результатам прекращения соответствующего договора аренды), согласовываются с предписанием пункта 5 части второй статьи 16 ГК Украины, которым предусмотрен такой способ защиты гражданских прав и интересов, как принудительное выполнение обязанности в натуре.

Таким образом, арендатор в подтверждение выполнения обязательства по договору аренды (найма) вправе в судебном порядке требовать принятия от него арендодателем имущества, которое было предметом договора, и документального оформления такого принятия согласно части первой статьи 545, части второй статьи 795 ГК Украины.

Отказ наймодателя от договора найма, возможность которого предусмотрена частью первой статьи 782 ГК Украины, является правом, а не обязанностью наймодателя, которое может быть реализовано во внесудебном порядке. Наличие указанного права не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) надлежащих платежей.

В решении соответствующих споров хозяйственным судам следует устанавливать, в течение каких конкретно месяцев и какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после подачи иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом невнесения арендной платы в течение трех месяцев подряд.

5.2. Хозяйственным судам следует иметь в виду, что, учитывая положения части шестой статьи 231, части второй статьи 343 ХК Украины и статей 1 и 3 Закона Украины «Об ответственности за несвое­временное выполнение денежных обязательств», каким бы способом не определялся в договоре аренды (найма) размер пени за просрочку платежа по соответствующему обязательству, взыскана может быть только пеня, сумма которой не превышает исчисленную с учетом двойной учетной ставки Национального банка Украины.

5.3. Изменение экономической ситуации и колебание курса иностранной валюты по отношению к национальной валюте Украины являются коммерческим риском сторон договора, поэтому эти обстоятельства не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма) или для невыполнения обязательств по нему.

Именно только рост курса гривни к иностранным валютам также не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (найма), поскольку у сторон договора есть возможность предусмотреть в момент его заключения возможные колебания курса гривни к иностранным валютам, исходя из динамики изменения курсов валют с момента введения в обращение национальной валюты Украины (гривни) и ее девальвации.

С учетом положений части второй статьи 652 ГК Украины возможность расторжения договора аренды (найма) связывается не с наличием существенного изменения обстоятельств, а с наличием четырех условий, определенных частью второй этой статьи ГК Украины при существенном изменении обстоятельств.

5.4. Применяя предписания статьи 785 ГК Украины в рассмотрении дел по спорам о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по возврату объекта аренды, хозяйственным судам следует обращать внимание на то, что неустойка, взыскание которой предусмотрено частью второй статьи 785 ГК Украины, является самостоятельной имущественной ответственностью в сфере арендных правоотношений и определяется как двойная плата за пользование вещью за время просрочки.

Эта неустойка не может быть отождествлена с неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной пунктом 1 части второй статьи 258 ГК Украины, поскольку, в отличие от предписаний статьи 549 ГК Украины, ее исчисление не осуществляется в процентах от суммы невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательства (штраф), а также в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки выполнения (пеня). Таким образом, применение к соответствующим искам специальной исковой давности, предусмотренной пунктом 1 части второй статьи 258 ГК Украины, является неправильным.

Кроме того, следует учитывать, что предусмотренные статьей 785 ГК Украины последствия связаны с моментом прекращения договора аренды (найма). Основания прекращения данного вида договоров определены в части второй статьи 291 ХК Украины, согласно которой договор аренды прекращается, в частности, в случае окончания срока, на который он был заключен.

В то же время при рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, хозяйственные суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возврат нанимателем предмета договора найма.

5.5. Решая споры, связанные с использованием арендатором прав, определенных частью третьей статьи 773 и статьей 778 ГК Украины и частью третьей статьи 23 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества», хозяйственный суд должен иметь в виду, что согласие арендодателя на совершение соответствующих действий в отношении арендованного имущества должно быть изложено в определенной документальной форме, если такая возможность не предусмотрена в самом договоре аренды (найма).

5.6. Согласно части первой статьи 786 ГК Украины к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, переданной в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.

Частью второй этой статьи установлен момент начала течения срока исковой давности по требованиям наймодателя и нанимателя, а именно: течение исковой давности по требованиям наймодателя начинается с момента возврата вещи нанимателем, а по требованиям нанимателя — с момента прекращения договора найма.

По содержанию предписаний статьи 786 ГК Украины правило о начале течения срока исковой давности применяется только к соответствующим требованиям наймодателя и нанимателя, пре­дусмотренным частью первой этой статьи (см. резолютивную часть Решения Конституционного Суда Украины от 03.07.2012 № 14-рп/2012 по делу № 1-20/2012).

5.7. Применяя при решении споров, связанных с невыполнением или ненадлежащим выполнением договоров аренды (найма), положения статьи 549 ГК Украины, хозяйственным судам следует исходить из того, что:

— одновременное взыскание с участника хозяйственных отношений, нарушившего хозяйственное обязательство по договору, штрафа и пени не противоречит статье 61 Конституции Украины, поскольку согласно указанной статье ГК Украины пеня и штраф являются формами неустойки, а в соответствии со статьей 230 ХК Украины — видами штрафных санкций, т. е. они не являются отдельными и самостоятельными видами юридической ответственности, и в рамках одного вида ответственности может применяться разный набор санкций;

— возможность одновременного взыскания пени и штрафа за нарушение хозяйственных обязательств предусмотрена абзацем вторым части второй статьи 231 ХК Украины;

— для участников хозяйственных отношений законодательством не установлено ограничений предусматривать в договоре одновременное взыскание пени и штрафа, что согласуется с принципом свободы заключения договора, установленным статьей 627 ГК Украины, согласно содержанию которой стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

коментарий редакции

5. Нарушение условий договора и ответственность

5.1. Расторжение договора в случае нарушения условия об оплате. Согласно ч. 1 ст. 782 ГКУ, в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение 3-х месяцев подряд* арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и требовать возврата имущества (в таком случае договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления от арендодателя). При этом, как указывает ВХСУ, данное право не мешает арендодателю обратиться в суд с требованием о расторжении договора (т. е. пытаться разрешить спор во внесудебном порядке до подачи иска не обязательно) — причем, судя по его формулировкам, вне зависимости от соблюдения трехмесячного срока, если при этом имеет место существенное нарушение условий договора (хотя должны заметить, что ч. 2 ст. 651 ГКУ допускает возможность расторжения договора в судебном порядке не только при существенном нарушении его условий, но также и в других случаях, установленных, в частности, договором).

Кроме того, стоит отметить, что если арендатор не вносил оплату по договору аренды в течение 3-х месяцев подряд, то факт перечисления им соответствующих сумм в дальнейшем не лишает арендодателя права расторгнуть договор в указанном выше порядке. В целом, об этом же сказал и ВХСУ, но в контексте перечисления оплаты до или после подачи иска арендодателем (т. е. на право арендодателя расторгнуть договор факт такого перечисления после истечения указанных выше сроков уже не влияет).

5.2. Прекращение начисления арендной платы при расторжении договора. ВХСУ пришел к выводу, что если согласно договору аренды недвижимого имущества начисление арендной платы, в частности, при досрочном его расторжении, прекращается с момента подписания акта приемки-передачи, то начисление арендной платы за период с момента расторжения договора и до подписания акта приемки-передачи имущества (при его возврате от арендатора к арендодателю) является правомерным. Несмотря на то что этот вывод касается лишь недвижимого имущества, по нашему мнению, он справедлив и для других объектов, к примеру, транспортных средств.

5.3. Размер и порядок наложения санкций. В рамках данного вопроса внимания заслуживают следующие выводы суда:

1) при определении размера пени за нарушение денежного обязательства следует учитывать ограничение в виде двойной учетной ставки НБУ, действовавшей в периоде, за который уплачивается пеня (ст. 3 Закона Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22.11.96 г. № 543/96-ВР) — вне зависимости от способа определения пени в договоре. Об этом также см. п. 5 обзорного письма ВХСУ от 29.04.2013 г. № 01-06/767/2013. При этом напомним, что с 13.08.2013 г. учетная ставка составляет 6,5 % годовых (п. 1 постановления Правления НБУ от 09.08.2013 г. № 315), соответственно ее двойной размер — 13 %. Кроме того, стоит помнить, что в отдельных ситуациях специальным законодательством может пре­дусматриваться иной порядок определения пени (например, при несвоевременной оплате субъектом хозяйствования потребленных коммунальных услуг);

2) изменение экономической ситуации и колебания валютного курса (в частности, рост курса гривни по отношению к иностранной валюте) не являются достаточными основаниями для изменения, расторжения (очевидно, что речь идет об одностороннем изменении/расторжении) и/или невыполнения условий договора аренды. Данный вывод справедлив, однако, добавим от себя, лишь при условии, что указанные события не прописаны в договоре в качестве соответствующих оснований для изменения или расторжения договора (ч. 2 ст. 651 ГКУ). При этом в комментируемом постановлении суд, в частности, указал, что в случае изменения существенных обстоятельств с целью изменения или расторжения договора значение имеет не само по себе наступление подобных обстоятельств, а одновременное соблюдение четырех условий, перечисленных в ч. 2 ст. 652 ГКУ (в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит, и т. п.). От себя же добавим, что стороны могут снизить риски изменения валютного курса, привязав цену договора к иностранной валюте, что, как отмечалось в п. 10 обзорного письма ВХСУ от 29.04.2013 г. № 01-06/767/2013, допустимо;

3) для наложения арендной неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 785 ГКУ (в двойном размере платы за пользование вещью), следует применять общую (трехлетнюю), а не специальную, годовую, исковую давность согласно п. 1 ч. 2 ст. 258 ГКУ. Об этом, в частности, отмечалось и в постановлении пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 10;

4) наложение арендной неустойки привязывается к невыполнению арендатором обязанности по возврату имущества, т. е., как указывает ВХСУ, подобные последствия связаны с моментом прекращения договора аренды. При этом он уточнил, что основания для такого прекращения приведены в ч. 2 ст. 291 ХКУ, в частности, в их числе названо и окончание срока действия договора. В этой связи в постановлении также отмечено, что в части аренды зданий/капитальных сооружений с целью определения момента прекращения договора аренды следует ориентироваться на подписание соответствующего акта — именно с этой даты такие договоры считаются прекращенными (ч. 2 ст. 795 ГКУ). При этом считаем, что такое же правило может быть использовано и при аренде другого имущества, при условии, что в договоре содержится соответствующее указание;

5) к требованиям арендодателя о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, а также требованиям арендатора о возмещении расходов на улучшение вещи применяется срок исковой давности в 1 год, который начинает отсчитываться с момента возврата вещи (в части требований арендодателя) или прекращения договора (в части требований арендатора). При этом на другие требования сторон договоров аренды данное правило не распространяется;

6) с участника хозяйственных отношений в рамках договоров аренды может быть взыскан одновременно как штраф, так и пеня (также см. об этом в обзорном письме ВХСУ от 29.04.2013 г. № 01-06/767/2013).

Виталий Смердов

6. Признать утратившим силу разъяснение президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 № 02-5/237 «О некоторых вопросах практики применения Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (с дальнейшими изменениями и дополнениями).

Председатель Высшего хозяйственного суда Украины В. Татьков

Секретарь пленума Высшего хозяйственного суда Украины Г. Кравчук