Льгота по налогу на недвижимость — по двум квартирам вместе или только по одной?

В избранном В избранное
Печать
Хмелевский Игорь
Налоги и бухгалтерский учет Август, 2014/№ 68
Физлицо владеет двумя объектами недвижимости — квартирами, расположенными в одном населенном пункте. В аренду они не сдаются, в любой другой предпринимательской деятельности не используются. Судя по сумме налога на недвижимость, указанной в налоговом уведомлении-решении, контролирующий орган применил льготу только к одной квартире, а за другую рассчитал налог в полном объеме. Как быть в данном случае, если вот-вот закончится срок уплаты налогового обязательства?

Сразу скажем, что с вопросом вы сильно затянули и теперь на его положительное решение у вас остаются считанные дни. Хотя если оперативно воспользуетесь нашими сегодняшними рекомендациями, думаем, исход дела для вас будет благоприятным. Ну а теперь разложим все по полочкам.

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (таково его полное название), исчисляется по правилам, установленным ст. 265 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ). Он обязателен к уплате физическими и юридическими лицами с начала прошлого года. Правда, физлица — собственники объектов жилой недвижимости платят его впервые только в текущем году, да и то за прошлый год.

Контролирующий орган (т. е. ГНИ по месту регистрации физлица) рассчитывает такой налог физлицам самостоятельно и до 1 июля следующего года направляет (вручает) плательщику налоговое уведомление-решение (далее — НУР) об уплате суммы этого налога (п.п. 265.7.2 НКУ). Налоговое обязательство за отчетный год уплачивается физическими лицами в течение 60 дней со дня вручения НУР (п.п. «а» п.п. 265.10.1 НКУ).

Такие правила исчисления налога на недвижимость были установлены еще Законом Украины от 04.07.2013 г. № 403-VII. Из всех его положений для ответа на ваш вопрос остановимся только на новом порядке применения льготы по налогу на недвижимость в отношении физических лиц (об остальном подробнее читайте «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 64, с. 5 и 31). Кстати, к юридическим лицам подобная льгота неприменима, поэтому они платят налог за все квадратные метры жилой недвижимости.

Так вот, до 04.08.2013 г. (дата вступления в силу упомянутого Закона) льгота применялась только на один объект (на выбор) в размере 120 кв. м жилой площади для квартиры или 250 кв. м жилой площади для жилого дома. После этой даты стало иначе. Если гражданин владеет несколькими объектами жилой недвижимости, база налогообложения должна исчисляться исходя из суммарной жилой площади таких объектов в разрезе их типов — по квартирам, по жилым домам, а также по квартирам и жилым домам вместе, если у гражданина есть и то и другое.

Таким образом, если вы владеете двумя квартирами, то при расчете налога за прошлый год база налогообложения (она включает в себя жилые площади всех находящихся в вашей собственности квартир независимо от их количества) уменьшается на 120 кв. м жилой площади.

Да-да, мы не ошиблись! В расчет налога за 2013 год следует принимать именно жилую площадь, хотя с 01.04.2014 г. базой обложения налогом на недвижимость является уже не жилая, а общая площадь объекта недвижимого имущества (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 28, с. 11). С таким подходом к расчету прошлогодних налоговых обязательств по указанному налогу согласен и центральный налоговый орган. Об этом свидетельствует Обобщающая налоговая консультация по обложению налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, утвержденная приказом Миндоходов от 25.04.2014 г. № 263 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 38, с. 4).

Подведем промежуточный итог. Ваши налоговики в любом случае должны применять льготу к суммарной площади всех ваших квартир, поскольку такой порядок льготирования по налогу на недвижимость был действующим в прошлом году и он же остается без принципиальных изменений в году нынешнем. Единственный нюанс — при расчете налога за 2013 год указанная льгота применяется к суммарной жилой площади.

Для наглядности покажем в таблице пример применения льготы по налогу на недвижимость.

 

Наименование показателя

1-я квартира

2-я квартира

Общая площадь, кв. м

90

80

Жилая площадь, кв. м

70

60

База обложения в 2013 году, кв. м

(70 + 60) - 120 = 10

База обложения в 2014 году, кв. м

1/4* х [(70 + 60) - 120] + 3/4* х [(90 + 80) - 120] = 40

* Необходимость применения этих коэффициентов объясняется тем, что в 2014 году годовая сумма налога на недвижимость должна исчисляться за первый квартал по жилой площади, а за остальные три — по общей.

 

А что же делать, если в расчетах налоговиков по какой-то причине допущена ошибка? Вы можете воспользоваться своим законным правом и обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту проживания для проведения сверки данных (п.п. 265.7.3 НКУ). В ходе такой сверки можно, в частности, подтвердить свое право на пользование льготой по уплате налога, а также уточнить начисленную сумму налога.

Кстати, не исключено, что в праве на льготу вам было отказано из-за того, что налоговики получили информацию (в частности, от нотариусов, риелторов, госрегистраторов и проч.) об использовании вашей недвижимости с целью получения доходов (сдаче в аренду, лизинг, использовании в предпринимательской деятельности и т. п.). А при таких обстоятельствах, как известно, льгота по уплате налога на недвижимость не предоставляется (см. п.п. 265.4.1 НКУ). Причем, как разъясняют фискалы в соответствующих консультациях из подкатегории 106.05 БЗ:

льгота за 2013 год на объекты налогообложения, использующиеся их собственниками с целью получения доходов, не предоставляется с месяца, в котором вступил в силу Закон Украины от 04.07.2013 г. № 403, т. е. с августа 2013 года;

— если физлицо сдавало свою недвижимость в течение нескольких месяцев отчетного года, льгота на такой объект недвижимости не предоставляется начиная с того месяца, в котором фактически объект начал сдаваться в аренду, и до конца месяца, в котором такая аренда была прекращена;

— физлицо — учредитель юридического лица не может претендовать на льготу по налогу на недвижимое имущество в отношении объекта жилой недвижимости, по адресу которого зарегистрировано такое юридическое лицо.

Поэтому если вы знаете за собой такие «грешки», ☺
заранее приготовьтесь к тому, что льготы вы все-таки не получите. Ну, или получите в меньшем объеме, чем ожидали, т. е. не за весь период с августа по декабрь 2013 года, если, скажем, аренда имела место как раз в это время. Если же аренда длилась в промежутке времени с января по июль 2013 года включительно или таковой в течение 2013 года не было вообще, отказать вам в льготе за весь прошлый год налоговики не вправе.

Для подтверждения своих претензий перед походом в налоговую инспекцию на сверку рекомендуем запастись соответствующими документами (договорами аренды, справкой из ЖЭКа об отсутствии факта арендных отношений и т. п.).

Отдельного внимания заслуживает вопрос, если вы (или кто-либо из зарегистрированных в вашей квартире лиц) зарегистрированы в качестве физлица-предпринимателя. О «скользких» моментах, связанных с предоставлением льготы по налогу на недвижимость в таких случаях, читайте на с. 45.

Но, предположим, написанное в вашем вопросе — чистая правда ☺ и вы действительно в прошлом году ни одну из своих квартир в аренду не сдавали и в любой другой предпринимательской деятельности не использовали. Тогда события должны пойти по сценарию из последнего абзаца п.п. 265.7.3 НКУ. Он гласит: если будут выявлены расхождения между данными контролирующего органа и вашими данными, подтвержденными оригиналами соответствующих документов (и, разумеется, аргументами по поводу применения льготы, изложенными выше), контролеры обязаны провести перерасчет суммы налога и направить (или вручить) вам новый НУР.

И последнее. Срок подачи налоговикам заявления о сверке законодатель прямо не ограничил, однако из общих соображений это лучше сделать до истечения срока уплаты налога. Он, повторим еще раз, истекает на 60-й день со дня вручения того, первичного НУР, о котором вы говорите в своем вопросе.

Заметьте, что процедура подачи заявления о сверке не считается обжалованием решения контролирующего органа в понимании п.п. 14.1.7 НКУ. Но если налоговики не пойдут вам на уступки и снова неверно пересчитают вашу прошлогоднюю сумму налога на недвижимость, то уже новый НУР, который вам выдадут взамен первичного (см. об этом выше), вы сможете обжаловать по полной «административно-судебной программе». Как это сделать, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 18, с. 37, № 20, с. 17, № 42, с. 44; 2013, № 56, с. 45.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить