Сразу скажем, что с вопросом вы сильно затянули и теперь на его положительное решение у вас остаются считанные дни. Хотя если оперативно воспользуетесь нашими сегодняшними рекомендациями, думаем, исход дела для вас будет благоприятным. Ну а теперь разложим все по полочкам.
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (таково его полное название), исчисляется по правилам, установленным ст. 265 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ). Он обязателен к уплате физическими и юридическими лицами с начала прошлого года. Правда, физлица — собственники объектов жилой недвижимости платят его впервые только в текущем году, да и то за прошлый год.
Контролирующий орган (т. е. ГНИ по месту регистрации физлица) рассчитывает такой налог физлицам самостоятельно и до 1 июля следующего года направляет (вручает) плательщику налоговое уведомление-решение (далее — НУР) об уплате суммы этого налога (п.п. 265.7.2 НКУ). Налоговое обязательство за отчетный год уплачивается физическими лицами в течение 60 дней со дня вручения НУР (п.п. «а» п.п. 265.10.1 НКУ).
Такие правила исчисления налога на недвижимость были установлены еще Законом Украины от 04.07.2013 г. № 403-VII. Из всех его положений для ответа на ваш вопрос остановимся только на новом порядке применения льготы по налогу на недвижимость в отношении физических лиц (об остальном подробнее читайте «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 64, с. 5 и 31). Кстати, к юридическим лицам подобная льгота неприменима, поэтому они платят налог за все квадратные метры жилой недвижимости.
Так вот, до 04.08.2013 г. (дата вступления в силу упомянутого Закона) льгота применялась только на один объект (на выбор) в размере 120 кв. м жилой площади для квартиры или 250 кв. м жилой площади для жилого дома. После этой даты стало иначе. Если гражданин владеет несколькими объектами жилой недвижимости, база налогообложения должна исчисляться исходя из суммарной жилой площади таких объектов в разрезе их типов — по квартирам, по жилым домам, а также по квартирам и жилым домам вместе, если у гражданина есть и то и другое.
Таким образом, если вы владеете двумя квартирами, то при расчете налога за прошлый год база налогообложения (она включает в себя жилые площади всех находящихся в вашей собственности квартир независимо от их количества) уменьшается на 120 кв. м жилой площади.
Да-да, мы не ошиблись! В расчет налога за 2013 год следует принимать именно жилую площадь, хотя с 01.04.2014 г. базой обложения налогом на недвижимость является уже не жилая, а общая площадь объекта недвижимого имущества (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 28, с. 11). С таким подходом к расчету прошлогодних налоговых обязательств по указанному налогу согласен и центральный налоговый орган. Об этом свидетельствует Обобщающая налоговая консультация по обложению налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, утвержденная приказом Миндоходов от 25.04.2014 г. № 263 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 38, с. 4).
Подведем промежуточный итог. Ваши налоговики в любом случае должны применять льготу к суммарной площади всех ваших квартир, поскольку такой порядок льготирования по налогу на недвижимость был действующим в прошлом году и он же остается без принципиальных изменений в году нынешнем. Единственный нюанс — при расчете налога за 2013 год указанная льгота применяется к суммарной жилой площади.
Для наглядности покажем в таблице пример применения льготы по налогу на недвижимость.
| Наименование показателя | 1-я квартира | 2-я квартира |
| Общая площадь, кв. м | 90 | 80 |
| Жилая площадь, кв. м | 70 | 60 |
| База обложения в 2013 году, кв. м | (70 + 60) - 120 = 10 | |
| База обложения в 2014 году, кв. м | 1/4* х [(70 + 60) - 120] + 3/4* х [(90 + 80) - 120] = 40 | |
| * Необходимость применения этих коэффициентов объясняется тем, что в 2014 году годовая сумма налога на недвижимость должна исчисляться за первый квартал по жилой площади, а за остальные три — по общей. | ||
А что же делать, если в расчетах налоговиков по какой-то причине допущена ошибка? Вы можете воспользоваться своим законным правом и обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту проживания для проведения сверки данных (п.п. 265.7.3 НКУ). В ходе такой сверки можно, в частности, подтвердить свое право на пользование льготой по уплате налога, а также уточнить начисленную сумму налога.
Кстати, не исключено, что в праве на льготу вам было отказано из-за того, что налоговики получили информацию (в частности, от нотариусов, риелторов, госрегистраторов и проч.) об использовании вашей недвижимости с целью получения доходов (сдаче в аренду, лизинг, использовании в предпринимательской деятельности и т. п.). А при таких обстоятельствах, как известно, льгота по уплате налога на недвижимость не предоставляется (см. п.п. 265.4.1 НКУ). Причем, как разъясняют фискалы в соответствующих консультациях из подкатегории 106.05 БЗ:
— льгота за 2013 год на объекты налогообложения, использующиеся их собственниками с целью получения доходов, не предоставляется с месяца, в котором вступил в силу Закон Украины от 04.07.2013 г. № 403, т. е. с августа 2013 года;
— если физлицо сдавало свою недвижимость в течение нескольких месяцев отчетного года, льгота на такой объект недвижимости не предоставляется начиная с того месяца, в котором фактически объект начал сдаваться в аренду, и до конца месяца, в котором такая аренда была прекращена;
— физлицо — учредитель юридического лица не может претендовать на льготу по налогу на недвижимое имущество в отношении объекта жилой недвижимости, по адресу которого зарегистрировано такое юридическое лицо.
Поэтому если вы знаете за собой такие «грешки», ☺
заранее приготовьтесь к тому, что льготы вы все-таки не получите. Ну, или получите в меньшем объеме, чем ожидали, т. е. не за весь период с августа по декабрь 2013 года, если, скажем, аренда имела место как раз в это время. Если же аренда длилась в промежутке времени с января по июль 2013 года включительно или таковой в течение 2013 года не было вообще, отказать вам в льготе за весь прошлый год налоговики не вправе.
Для подтверждения своих претензий перед походом в налоговую инспекцию на сверку рекомендуем запастись соответствующими документами (договорами аренды, справкой из ЖЭКа об отсутствии факта арендных отношений и т. п.).
Отдельного внимания заслуживает вопрос, если вы (или кто-либо из зарегистрированных в вашей квартире лиц) зарегистрированы в качестве физлица-предпринимателя. О «скользких» моментах, связанных с предоставлением льготы по налогу на недвижимость в таких случаях, читайте на с. 45.
Но, предположим, написанное в вашем вопросе — чистая правда ☺ и вы действительно в прошлом году ни одну из своих квартир в аренду не сдавали и в любой другой предпринимательской деятельности не использовали. Тогда события должны пойти по сценарию из последнего абзаца п.п. 265.7.3 НКУ. Он гласит: если будут выявлены расхождения между данными контролирующего органа и вашими данными, подтвержденными оригиналами соответствующих документов (и, разумеется, аргументами по поводу применения льготы, изложенными выше), контролеры обязаны провести перерасчет суммы налога и направить (или вручить) вам новый НУР.
И последнее. Срок подачи налоговикам заявления о сверке законодатель прямо не ограничил, однако из общих соображений это лучше сделать до истечения срока уплаты налога. Он, повторим еще раз, истекает на 60-й день со дня вручения того, первичного НУР, о котором вы говорите в своем вопросе.
Заметьте, что процедура подачи заявления о сверке не считается обжалованием решения контролирующего органа в понимании п.п. 14.1.7 НКУ. Но если налоговики не пойдут вам на уступки и снова неверно пересчитают вашу прошлогоднюю сумму налога на недвижимость, то уже новый НУР, который вам выдадут взамен первичного (см. об этом выше), вы сможете обжаловать по полной «административно-судебной программе». Как это сделать, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 18, с. 37, № 20, с. 17, № 42, с. 44; 2013, № 56, с. 45.
