Что такое модульный дом? Чтобы понять, какой вид деятельности должен иметь ФЛП, чтобы сдавать в аренду модульные дома, нужно понять: что собой представляет такой дом?
Модульный дом — это здание, собранное из отдельных секций, которые изготовляют на заводе и собирают на участке, как конструктор. Он может размещаться на любых типах почв, то есть без создания фундамента. Поэтому такой дом можно монтировать уже на следующий день после расчистки территории, на которой он будет стоять.
Из-за такой специфики создания модульного дома больше времени придется ожидать изготовления заводом модулей для создания дома (обычно их изготовляют за 1 — 2 месяца), чем самого его возведения. Монтаж домов происходит достаточно быстро — обычно занимает 3 — 7 дней. То есть технология создания модульных домов позволяет получить готовый для проживания дом в очень короткий срок — практически за месяц.
Плюсы такого дома в том, что он с легкостью разбирается и может изменить место своего расположения.
Модульные дома бывают трех основных типов:
— на основе деревянного каркаса. Этот вид модульных домов является самым распространенным и не очень дорогим;
— на основе стального каркаса. Такой модульный дом лучше всего готов к многочисленным переездам и суровым условиям эксплуатации. Но он является самым дорогим вариантом из возможных;
— на основе контейнеров и транспаков. Это самое дешевое решение. Такие модульные дома редко используют для проживания.
Итак, исходя из этого, можно сделать вывод, что
модульный дом — это дом, который быстро создается и способен без значительных проблем изменять свое местонахождение
Движимый или недвижимый объект. Поскольку модульный дом может без проблем изменять свое местонахождение, возникает закономерный вопрос: модульный дом является движимым или недвижимым объектом?
Если заглянуть в ст. 181 ГКУ, то к:
— недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения;
— движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Учитывая то, что модульный дом можно перемещать в пространстве и при этом не происходит его обесценивание и изменение назначения, то исходя из ст. 181 ГКУ
модульный дом следует признать движимым имуществом
В то же время не исключено, что в некоторых случаях (например, если его в дальнейшем не собираются передвигать) кто-то может признать модульный дом недвижимостью. Хотя, на наш взгляд, это неправильно.
Но если так случится, то нужно будет на построенный модульный дом регистрировать вещевые права в Реестре вещевых прав. То есть нужно будет оформлять строительство и введение в эксплуатацию такого модульного дома в порядке, определенном для строительства обычного дома.
Вид деятельности. Как было определено выше, логично модульный дом признавать движимым имуществом. А потому для того, чтобы сдавать его в аренду, ФЛП — плательщик ЕН должен иметь среди указанных в Реестре ЕН виды деятельности по сдаче движимого имущества в аренду.
На наш взгляд, для сдачи в аренду модульных домов подойдет КВЭД 77.39 «Предоставление в аренду прочих машин, оборудования и товаров, н. в. д. г.». Ведь этот вид деятельности включает в себя не только деятельность по предоставлению в аренду и операционный лизинг прочих машин и оборудование без оператора, которое используют в производственной деятельности обычно как основные средства, но и в том числе предоставление в аренду помещений или офисных контейнеров.
Ведь, по идее, модульные дома, исходя из их природы, можно сравнить с таким объектом, как офисный контейнер (его, как и модульные дома, можно перемещать в нужное место без убытков и изменения назначения). Поэтому использование КВЭД 77.39 для сдачи в аренду модульных домов является на удивление логичным.
В то же время, чтобы в будущем точно не было претензий со стороны фискалов (например, в отношении их требований классифицировать модульный дом не как движимое имущество, а как недвижимость), то советуем, на всякий случай, в виды деятельности, которые содержатся в Реестре ЕН, внести тот, который отвечает за сдачу в аренду недвижимости. Таким видом деятельности является КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».
Внести такой вид деятельности в Реестр ЕН не сложно, но это застрахует ФЛП от возможных претензий фискалов.
ЕН-ограничения. Когда речь заходит о сдаче в аренду ФЛП движимого имущества, то для осуществления такого вида деятельности НКУ никаких ограничений не выдвигает. Но надо разобраться, не является ли такое имущество жилыми помещениями, в отношении которых есть ограничения. В соответствии с п.п. 291.5.3 НКУ ФЛП — плательщикам ЕН, чтобы работать на упрощенной системе, запрещено предоставлять в аренду:
— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;
— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 400 м2;
— нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 900 м2.
При этом, как видим, ограничение из п.п. 291.5.3 НКУ касается сдачи в аренду не недвижимого имущества, а именно помещений.
Если исходить из физической трактовки понятия помещения, то может показаться, что вышеупомянутые ограничения касаются и сдачи в аренду модульных домов. Ведь в соответствии с Национальным стандартом Украины «Определения категорий помещений, домов и внешних установок по взрывопожарной и пожарной опасности» ДСТУ Б В.1.1-36:2016 под помещением понимается пространство, ограниченное со всех сторон защитными конструкциями: стенами (в том числе с окнами и дверями), потолком (перекрытием) и полом. Исходя из этого, определение помещения имеют также модульные дома.
Но НКУ иначе определяет этот термин.
Так, в п.п. 14.1.972 НКУ приведено, что такое аренда жилых помещений. Под этим понятием НКУ понимает операцию, которая предусматривает предоставление жилого дома, квартиры или их части ее собственником во владение и пользование арендатору на определенный срок для целевого использования за арендную плату.
Итак, как видим, НКУ относит к жилым помещениям, которые можно сдавать в аренду, именно жилые дома и квартиры, то есть жилую недвижимость. Как мы выяснили выше, модульные дома являются движимым, а не недвижимым имуществом.
Значит исходя из этого, можно говорить, что
если ФЛП решил сдавать в аренду модульные дома, то он на упрощенной системе налогообложения может это делать без учета ограничений по площади, приведенных в п.п. 291.5.3 НКУ
То есть если модульные дома ФЛП решил сдавать в жилищных целях, то их можно сдавать в аренду, даже если их общая площадь превышает 400 м2.
В то же время не исключено, что налоговики могут подойти к этой ситуации по-другому, а именно опираясь на физические свойства помещения. Поэтому советуем получить по этому поводу индивидуальное разъяснение. И понимать, к чему готовиться.
Если же ФЛП будет сдавать в аренду модульные дома в нежилых целях, то здесь, по мнению фискалов, следует однозначно ориентироваться на ограничение в 900 м2 из п.п. 291.5.3 НКУ (см. письмо ГУ ГНС в Донецкой обл. от 10.12.2018 № 5179/ІПК/05-99-13-07). Аргументируют они это тем, что положение п.п. 291.5.3 НКУ не определяет тип здания и сооружения (капитальное или временное), а потому ограничение по площади помещений касается как капитальных сооружений, так и временных.
