Как ФЛП может использовать общую собственность?

Сначала заметим, что речь может идти о двух типах собственности (ч. 2 ст. 355 ГКУ):

— общая совместная собственность (то есть когда доли совладельцев не определены);

— общая долевая собственность (то есть когда доли совладельцев четко определены; например, 1/2, 1/3 и т. п.). При этом доля не выделяется в натуре.

По умолчанию общая собственность является общей долевой. Однако иное может устанавливаться договором или законом. Об этом говорит ч. 4 ст. 355 ГКУ.

Откуда может появиться общая совместная собственность?

Разберемся на примере. Возьмем супругов. Кто-то из них является ФЛП. Допустим, то ли у мужа, то ли у жены есть нежилое помещение, которое он/она приобрели, находясь в браке. И вот ФЛП-жена/муж использует такое помещение в своей предпринимательской деятельности (использует под магазин, склад или предоставляет в аренду другим юрлицам/ФЛП и др.). Возникает вопрос: можно ли просто так, без дополнительного оформления, распоряжаться общим имуществом?

Напомним:

Сюда вполне может попасть как недвижимость и автомобили, так и товар или же денежные средства.

Есть, конечно, и нюансы. Например, есть имущество, которое считается личной собственностью одного из супругов, даже если оно приобретено во время брака. В частности, к такому имуществу относится земельный участок, приватизированный одним из супругов за время брака и который до этого находился у него/нее в пользовании (п. 5 ч. 1 ст. 57 СКУ). Или же личной собственностью одного из супругов является имущество, приобретенное за его/ее личные средства (п. 3 ч. 1 ст. 57 СКУ).

Как распоряжаться общей совместной собственностью?

Общие правила. По общему правилу общим имуществом совладельцы распоряжаются по общему согласию, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 369 ГКУ, ст. 63 СКУ). Конечно, под распоряжение попадает и использование такого имущества в предпринимательской деятельности.

Ключевые моменты для ФЛП-совладельца в отношении общего имущества следующие:

— если в отношении общего имущества совладелец совершает сделку (например, продает, предоставляет в аренду или ссуду и т. п.), то считается, что такая сделка совершенна по соглашению всех совладельцев (абз. 2 ч. 2 ст. 369 ГКУ, ч. 2 ст. 65 СКУ). Иное может устанавливаться законом;

— если оформление сделки в отношении общего имущества требует нотариального удостоверения и/или госрегистрации, то согласие совладельцев о распоряжении таким имуществом должно быть письменным и нотариально удостоверенным. Например, если ФЛП-совладелец сдает в аренду общее авто физлицу, то придется оформлять согласие других собственников этого же авто в письменном виде да еще и удостоверять его нотариально. Все потому, что договор аренды транспортного средства подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГКУ);

— совладельцы могут уполномочить одного из них на совершение сделок (ч. 3 ст. 369 ГКУ, ст. 66 СКУ). Таким уполномоченным лицом может как раз стать человек со статусом ФЛП. Можно также, например, заключить договор, в котором будет предусмотрен порядок пользования общим имуществом;

— тот или иной договор, заключенный одним из совладельцев, можно признать недействительным по иску других совладельцев (если последние считают, что один из совладельцев совершил его без соответствующих на то полномочий) (ч. 4 ст. 369 ГКУ). Это значит, что

А вот, например, налоговики предъявить претензии к действию такого договора, получается, не могут. Однако могут попробовать «раскручивать» ситуацию в сторону нереальности дальнейших хозопераций ФЛП с этим имуществом (при отсутствии каким-то образом зафиксированного согласия). Особенно если дело будет касаться нотариально удостоверенных договоров и, соответственно, нотариально удостоверенного согласия совладельцев. Однако в отношении (не)реальности хозопераций следует помнить: решающим в этих спорах является движение активов, изменения обязательств или собственного капитала плательщика*. Да и договор по общему правилу первичным документом не считается**;

* О доказывании реальности хозопераций см. детали в «Налоги & бухучет», 2024, № 73.

** О «первичности» и «непервичности» читайте в статье «Правильная первичка: какова она и является ли важной?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 81.

— в отношении порядка уплаты земналога на общий совместный земельный участок существуют специальные правила (см. п. 286.6 НКУ).

Как ФЛП оформлять пользование? В итоге вырисовывается следующая картина.

Если речь идет о товаре или договорах, которые не требуют нотариального удостоверения (купля-продажа, поставка, аренда недвижимости сроком до 3 лет и т. п.), то достаточно и устного согласия. Равно как и в отношении использования имущества в предпринимательской деятельности (например, если ФЛП размещает в общем помещении магазин). Угроза от налоговиков вряд ли будет. А если какие-то замечания будут пытаться продвигать, то все равно фискалы не уполномочены этим заниматься. На все воля другого из совладельцев. Разве что контролеры попробуют раскрутить историю с нереальностью дальнейших хозопераций ФЛП (см. выше).

Если ФЛП-совладельцу надо будет заключить нотариально удостоверенный договор в отношении общего имущества (например, договор аренды авто с физлицом), то придется оформлять письменное согласие других совладельцев и удостоверять его нотариально. И вот здесь будто так же претензии в случае отсутствия согласия предъявлять могут совладельцы. Однако риск замечаний со стороны налоговиков в части реальности хозопераций с привлечением общей собственности растет. Хотя и в суде потом есть шанс отбиться (именно в части реальности).

Если между совладельцами/супругами напряженные отношения (то есть есть риск, что кто-то попробует вставить палки в колеса ФЛП), то можно зафиксировать порядок пользования общей совместной собственностью. Это может быть письменный договор или заявление. Заявление можно удостоверить нотариально. Да, доказать отсутствие полномочий в суде непросто. Однако попортить крови своим иском совладелец (в том числе второй из супругов) вполне может.

О том, как общую совместную собственность показывать в уведомлении по ф. № 20-ОПП, читайте в статье «Имущество в общей собственности: как заполнить ф. № 20-ОПП?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 93.

Откуда может появиться общая долевая собственность?

Чаще всего вопрос об общей долевой собственности возникает тогда, когда речь идет о недвижимости.

Например, говорим о помещении, которым владеют несколько лиц с разными долями (1/2, 1/3 и т. п.). При этом один из совладельцев является ФЛП, который хочет использовать такое помещение или свою долю в бизнесе (предоставлять в пользование другим, продать, подарить и т. п.).

Или же есть дом «на двух хозяев» и собственник одной из долей планирует сдавать эту недвижимость в аренду как ФЛП.

Также с общей долевой собственностью может столкнуться ФЛП, который планирует, например, сдавать в аренду приватизированную квартиру. В частности, когда во время приватизации жители последней (в том числе и совладелец со статусом ФЛП) выразили желание оформить именно общую долевую собственность (ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 № 2482-XII).

В целом,

Повторимся: если там четко определены доли (1/2, 1/3, 1/25 и т. п.), то это оно ☺.

Как распоряжаться общей долевой собственностью?

Общие правила. Совладельцы самостоятельно распоряжаются своими долями (ст. 361 ГКУ). Соответственно чужой долей ФЛП распоряжаться так свободно не может. Кроме того, обратите внимание еще и на следующее:

— если речь идет о продаже доли в общем имуществе, то другие совладельцы имеют подавляющее право покупки такой доли (ч. 1 ст. 362 ГКУ). То есть когда совладелец-ФЛП захочет продать свою долю, например, недвижимого имущества, то сначала ему необходимо предложить ее другим совладельцам в письменном виде. И только когда другие совладельцы откажутся или не предоставят ответ на предложение в определенный срок* — продавать.

* Для недвижимого имущества — отсутствие ответа в течение 1 месяца со дня получения сообщения (ч. 2 ст. 362 ГКУ).

— совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования общей собственностью (ч. 2 ст. 358 ГКУ);

— доходы от использования общего имущества распределяются между совладельцами в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности, если иное не установлено договоренностью между ними (ст. 359 ГКУ).

То есть если ФЛП захочет сдать в аренду комплекс сооружений, где ему принадлежит лишь доля в общей долевой собственности, то арендная плата должна распределяться между всеми совладельцами. Однако совладельцы могут договориться между собой, заключив договор;

— в отношении порядка уплаты земналога на общий долевой земельный участок существуют специальные правила, как и для участка в общей совместной собственности (см. п. 286.6 НКУ).

Как ФЛП оформлять пользование? Если ФЛП хочет предоставить в аренду/ссуду и т. п. объект в полном объеме или его нельзя фактически отделить (например, квартиру), то есть следующие варианты:

— со стороны арендодателя договор подписывают все совладельцы, включая ФЛП;

— между совладельцами заключается договор о порядке владения и пользования общим имуществом и ФЛП становится лицом, которое уполномочено от имени других совладельцев предоставлять в аренду/ссуду и т. п. недвижимость;

— совладельцы предоставляют ФЛП согласие на предоставление в аренду/ссуду недвижимости. По большому счету, это может быть и простая письменная форма (если договор будет нотариально удостоверен — согласие удостоверяется нотариально). В согласии можно также прописать порядок распределения доходов от предоставления в аренду* общего помещения.

* Ссуда — это безвозмездное пользование имуществом, потому о ней в этом предложении не упоминаем.

Если физически (в натуре) можно отделить долю в общем имуществе (например, офис, склад, часть дома с отдельным входом и т. п.), то ФЛП может предоставить в аренду/заем такую долю без согласия на то других совладельцев. Считаем, что это возможно в силу ч. 3 ст. 358 ГКУ. Однако и здесь никто не мешает заключить между совладельцами договор о порядке владения и пользования общим имуществом.

Если физлицо захочет продать свою долю в общей долевой собственности как ФЛП (часть квартиры, дома и др.), то ему нужно будет:

— обратиться в письменном виде к другим совладельцам с предложением выкупить долю. При этом указав цену и другие условия, на которых ФЛП ее продает;

— дождаться ответа на предложение или истечения срока для нее (как мы говорили выше, для недвижимого имущества — 1 месяц со дня получения сообщения);

— заключить договор с покупателем.

Но в любом случае обратите внимание: претензии о нарушении подавляющего права на покупку доли могут предъявлять только совладельцы (ч. 4 ст. 362 ГКУ). Налоговики здесь ни при чем. Хотя, опять же, они могут попробовать признать бестоварной операцию по дальнейшей продаже доли в общем имуществе.

С тем, как общую долевую собственность показывать в уведомлении по ф. № 20-ОПП, разберемся в статье «Имущество в общей собственности: как заполнить ф. № 20-ОПП?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 93.