Арендодатель-единоналожник не может быть одновременно Арендодателем на общей системе
Утверждена приказом Государственной налоговой службы Украины от 20.02.2012 г. № 136
Обобщающая налоговая консультация по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду
В Обобщающей налоговой консультации употребляются следующие сокращения:
Налоговый кодекс Украины от 2 декабря 2010 года № 2755-VI — Кодекс;
Закон Украины от 4 ноября 2011 года № 4014-VI
«О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины по упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности» — Закон № 4014;
Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-VI — ГКУ;
Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-VI — Гражданский кодекс;
Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон № 1952-IV).
В соответствии с пунктом 1 статьи 42 ГКУ предпринимательство — это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, которая осуществляется субъектами хозяйствования (предпринимателями) с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.
Право частной собственности закреплено Конституцией Украины и Гражданским кодексом (статьи 41 и 325), согласно которым субъектами права собственности являются физические лица и юридические лица. Физические и юридические лица могут быть собственниками любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которые в соответствии с законом не могут им принадлежать. Состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности физических и юридических лиц, не являются ограниченными. Законом может быть установлено ограничение размера земельного участка, который может быть в собственности физического и юридического лица (статья 325 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 320 Гражданского кодекса собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Указанное положение также касается использования имущества, предоставляемого в аренду предпринимателем на упрощенной системе налогообложения.
Основные положения, регулирующие правоотношения по договору найма (аренды), установлены в главе 58 «Наем (аренда)» Гражданского кодекса.
Право пользования — это предусмотренное законодательством полномочие лица получать материальные, культурные и другие блага от имущества, вещей в соответствии с их полезными свойствами и хозяйственным назначением, связанное с правом владения. При этом право пользования является одним из полномочий собственника и осуществляется в пределах, установленных законом.
В соответствии с принципами регулирования отношений найма (аренды), определенными Гражданским кодексом, а также исходя из положений статьи 4 Закона № 1952-IV, на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды), распространяются требования по обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользование (наем, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
С 1 января 2012 года введен в действие Закон Украины от 4 ноября 2011 года № 4014-VI «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины по упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности», которым введены новые правила и условия применения упрощенной системы для юридических лиц и физических лиц — предпринимателей.
Абзацем 2 пункта 291.4 статьи 291 главы 1 раздела ХIV Кодекса (в редакции Закона № 4014) установлено, что физические лица — предприниматели — плательщики единого налога, осуществляющие хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению, производство и/или продажу товаров, деятельность в сфере ресторанного хозяйства, при условии, что в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев: не используют труд наемных лиц или количество лиц, находящихся с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 10 человек, объем дохода не превышает 1000000 гривень, имеют право выбрать вторую группу.
При этом действие этого подпункта не распространяется на физических лиц — предпринимателей, предоставляющих посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005). Такие физические лица — предприниматели относятся исключительно к третьей группе плательщиков единого налога, если отвечают требованиям, установленным для третьей группы.
Третью группу могут выбрать физические лица — предприниматели, которые в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев: не используют труд наемных лиц или количество лиц, находящихся с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 20 человек, объем дохода не превышает 3000000 гривень (абз. 3 п. 291.4 Кодекса).
В соответствии с КВЭД ДК 009:2005 деятельность, связанная со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, относится к группе 70.20.0.
Подпунктом 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 Кодекса предусмотрено, что физические лица — предприниматели, предоставляющие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров, не могут быть плательщиками единого налога.
Следовательно, если площадь имущества, принадлежащего на правах собственности физическому лицу и предоставляемого в аренду (часть сдается физическим лицом — предпринимателем, а часть — физическим лицом — не субъектом хозяйствования), превышает нормы, установленные п.п. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодекса, то такое физическое лицо — предприниматель, осуществляющее деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости, не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения.
Указанное не запрещает физическому лицу — предпринимателю осуществлять деятельность на общей системе налогообложения.
Вопрос 1. В собственности физического лица находится недвижимое имущество нежилого назначения общей площадью 400 кв. м. Может ли такое физическое лицо предоставлять 110 кв. м в аренду как физическое лицо, а остальные 290 кв. м как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения?
Ответ. В этом случае физическое лицо — предприниматель не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. Такое физическое лицо может предоставлять недвижимость в аренду как физическое лицо — предприниматель по общей системе налогообложения или как физическое лицо — не субъект хозяйствования.
Вопрос 2. Физическое лицо имеет в собственности жилое помещение общей площадью 150 кв. м. Имеет ли право такое физическое лицо предоставлять в аренду часть этого помещения (комнату) площадью 30 кв. м как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения?
Ответ. Физическое лицо — предприниматель может находиться на упрощенной системе налогообложения и сдавать часть жилого помещения в аренду (30 кв. м), при условии, что остальная часть жилого помещения (120 кв. м) не находится в аренде.
Директор Департамента налогообложения физических лиц В. Бусарев
Комментарий редакции
Во-первых, здесь ГНСУ сообщает, что физлицо-предприниматель не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения в случае сдачи им в аренду помещения, площадь которого превышает установленные для плательщиков единого налога нормы. То есть нельзя, например, из недвижимости нежилого назначения общей площадью 400 кв. м сдавать 110 кв. м в аренду в качестве «обычного» физлица, а остальные 290 кв. метров — в качестве физлица-единоналожника.
Как ни прискорбно для арендаторов, такой подход полностью соответствует нормам Кодекса, поскольку п.п. 291.5.3 НК не просто ограничивает размер сдаваемой единоналожниками в аренду недвижимости, но прямо запрещает переход на упрощенную систему для тех физлиц, которые предоставляют в аренду земельные участки площадью более 0,2 га, жилые помещения более 100 кв. м и нежилые — площадью более 300 кв. м.
Во-вторых, при сдаче в аренду части помещения общая площадь этого помещения как таковая роли не играет, она может и превышать установленный предел. Главное — чтобы его не превышала площадь сдаваемой в аренду части. Этой ложкой меда налоговики слегка подсластили долю арендаторов-физлиц.
Почему-то мы не сомневаемся, что наиболее ловкие из них изыщут способы сдавать в аренду не всю площадь своих помещений, а, скажем, только те их части, на которых арендаторы непосредственно поставят свои столы, прилавки и т. п. А остальное — проходы между столами, торговые залы и т. д. — по-прежнему останется в пользовании лично арендодателя. Правда, стоимость аренды одного квадратного метра при этом наверняка возрастет.
Алексей Кузнецов
