Единоналожник, квартира в многоэтажке и налог на землю?!
Ситуация.
Предприниматель-единоналожник имеет в собственности несколько квартир и подвальное помещение в многоквартирном жэковском доме. Сначала он решил сдавать в аренду квартиры, причем налоговый инспектор настаивал на уплате налога на землю (с части земли под домом, определенной пропорционально площади этих квартир от общей площади всех квартир дома). Для этого предприниматель сделал проект землеотвода и уплачивал этот налог.Теперь, когда предприниматель желает сдать в аренду и подвальное помещение, еще раз встал вопрос об уплате налога на землю: обязан ли все-таки в данной ситуации предприниматель-единоналожник уплачивать налог на землю?
Сейчас с этим и разберемся.
Людмила БАЛА, консультант газеты «Собственное Дело»
Документы статьи
ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон о плате за землю
— Закон Украины «О плате за землю» от 25.10.2001 г. № 2768-III.Указ № 746
— Указ Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» в редакции Указа от 28.06.99 г. № 746/99.Постановление № 507
— постановление КМУ «О разъяснении Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727» от 16.03.2000 г. № 507.
Кто уплачивает налог на землю?
Скорее всего, именно в силу того, что наше земельное законодательство достаточно запутано, налоговики пытаются использовать это в фискальных целях, заставляя предпринимателей уплачивать налог на землю даже тогда, когда они этого делать вовсе не обязаны. Наглядный тому пример — изложенная выше ситуация.
В этой ситуации представители налоговой инспекции настаивают на том, что за условную часть земли, соответствующую площади отдельного помещения (например, квартиры, подвала), собственнику помещения нужно уплатить налог на землю. Однако, если следовать нормам законодательства,
предприниматель в нашей ситуации не должен уплачивать налог на землю. И для этого у него есть не одно, а даже два основания. Ну а теперь подробнее.Сначала разберемся,
кто вообще обязан уплачивать налог на землю ? Исходя из статьи 2 Закона о плате за землю существуют два вида плательщиков земельного налога, каждый из которых уплачивает либо налог на землю, либо арендную плату за землю (см. рис. 1).
Рис. 1. Плательщики земельного налога
В нашей ситуации предприниматель не является ни:
— землепользователем (землепользователями могут быть только предприятия государственной и коммунальной форм собственности);
— организацией инвалидов;
— субъектом хозяйствования, которые до 01.01.2002 г. заключили договоры на постоянное пользование землей.
Нам осталось выяснить, является ли такой предприниматель собственником земли (части земли) под многоквартирным домом. Только в том случае, если предприниматель будет являться собственником земли, он должен будет уплачивать налог на землю.
Для этого обратимся к
ЗКУ. В этом документе сразу же найдем обоснование того, что земля, находящаяся под многоквартирным домом, владельцам квартир не принадлежит. При этом возникает естественный вопрос: кому же тогда принадлежит эта земля? Посмотрим таблицу.
Таким образом, в нашей ситуации
земля принадлежит ЖЭКу. Поэтому именно он, а не владельцы квартир, уплачивает налог на землю как собственник земли под многоквартирным домом. В свою очередь предприниматель, сдающий в аренду квартиры и подвальное помещение, не обязан уплачивать отдельно в бюджет налог на землю, так как это приведет к тому, что за один и тот же участок земли налог будет уплачен дважды — и ЖЭКом, и предпринимателем. Кстати, налоговики «постепенно» соглашаются с изложенным выше выводом : сначала это была консультация в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 9 (338), а теперь даже главное налоговое ведомство разъяснило подобную ситуацию в пользу владельца квартиры (письмо ГНАУ от 15.11.2007 г. № 11404/6/15-0716). Выдержки из этого письма приведены в конце публикации, их имеет смысл сохранить и при необходимости показать инспектору.
Единоналожники освобождены от уплаты налога на землю
В нашей ситуации у предпринимателя есть в запасе еще один существенный аргумент не уплачивать налог на землю:
в соответствии с пунктом 6 Указа № 746 единоналожник вообще не является плательщиком налога на землю при условии, что такая земля используется в предпринимательской деятельности (пункт 6 постановления № 507).Конечно, то, о чем мы сейчас говорим, имеет отношение к предпринимателям, которые сдают в аренду участок земли или частный дом, владея землей, на которой находится частный дом. Но
для нашей ситуации это тоже важно, поскольку инспектор считает, что предприниматель должен уплатить налог на землю как собственник участка земли под многоквартирным домом. И хотя только что мы доказали, что он не собственник земли, но даже если бы это было так, налог на землю все равно уплачивать не нужно на основании пункта 6 Указа № 746.Нужно заметить, что в многочисленных
письмах налоговики опираются на такое утверждение: поскольку земля под недвижимостью передана в аренду, в предпринимательской деятельности ее использует не арендодатель-единоналожник, а арендатор, значит, налог на землю уплачивать нужно (письма ГНАУ от 21.04.2006 г. № 148/2/15-0410, от 15.09.2006 г. № 10291/5/15-0616, от 20.09.2006 г. № 17471/7/15-0617).Согласиться с такой трактовкой аренды нельзя, ведь предприниматель сдает в аренду недвижимость (с землей) не «по доброте душевной», а для получения прибыли, поэтому
сдача недвижимости в аренду не что иное, как вид предпринимательской деятельности. Об этом же говорит и Госкомпредпринимательства в письме от 07.12.2006 г. № 8844 (см. в конце статьи). Такое же решение в пользу единоналожника вынес и ВАСУ 23.04.2007 г. (выдержки см. в конце статьи), причем абсолютно все суды предыдущих инстанций были на стороне предпринимателя.Важно только соблюсти одно условие
: в Свидетельстве об уплате единого налога должен быть указан такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости (земли).
Выводы
При сдаче в аренду собственных квартир и иных помещений единоналожник имеет как минимум два веских доказательства в пользу того, что налог на землю он уплачивать не должен
:— во-первых,
налог на землю обязан уплачивать только собственник земли или землепользователь, а землей под многоквартирным домом в соответствии с ЗКУ владеет ЖЭК, а не собственник квартиры;— во-вторых, в соответствии с
Указом № 746 единоналожники не являются плательщиками налога на землю (при условии, что в Свидетельстве об уплате единого налога будет указан такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости/земли).
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 15.11.2007 г. № 11404/6/15-0716
О налогообложении земель под многоквартирными жилыми домами
Извлечение
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела письмо о плате за землю и сообщает следующее.
<…>
В соответствии со ст. 126 Кодекса право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами, а право аренды земли оформляется договором, который регистрируется согласно закону.
<…>
При этом ст. 42 Кодекса установлено,
что земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие им строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.
<…>
Объектом платы за землю являются земельный участок, а также земельная доля (пай), находящаяся в собственности или пользовании
, в том числе на условиях аренды, а плательщиками — собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, в том числе арендаторы (ст. 5 Закона № 2535-XII), т. е. непосредственно те субъекты хозяйствования, которым земельные участки переданы в собственность или предоставлены в пользование, в том числе на условиях аренды. Собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов, уплачивают земельный налог. За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.<…>
Что касается уплаты земельного налога за земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, то в данном случае плательщиками земельного налога в бюджет являются собственники земельных участков и землепользователи — предприятия, учреждения и организации, которым предоставлены в постоянное пользование земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, или объединения собственников таких домов.
Заместитель председателя Л. Боенко
Письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 07.12.2006 г. № 8844
Извлечение
Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства рассмотрел Ваше письмо <...> относительно необходимости уплаты земельного налога за земельные участки под зданиями, сооружениями или их частями, переданными в аренду другим субъектам хозяйствования, плательщиками единого налога и в пределах компетенции сообщает следующее.
<…>
Объектом платы за землю является земельный участок, находящийся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Субъектом платы за землю (плательщиком) является собственник земли и землепользователь, в том числе арендатор (ст. 5 Закона № 2535).
В соответствии с пунктом 6 Указа Президента Украины от 03.07.98 № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» (с изменениями и дополнениями), постановлением Кабинета Министров Украины [от] 16.03.2000 № 507 «О разъяснении Указа Президента Украины от 3 июля 1998 года № 727» и разъяснениями Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений от 28.07.99 № 06-13/10-527 и Министерства юстиции Украины от 02.11.99 № 751/4045
плата (налог) за землю не уплачивается плательщиком единого налога только за земельные участки, используемые им для осуществления предпринимательской деятельности, указанной в Свидетельстве плательщика единого налога.В то же время статьей 12 Закона № 2535 определено, что
субъекты хозяйствования, пользующиеся льготами по земельному налогу, в случае предоставления в аренду земельных участков, зданий, сооружений (их частей) уплачивают данный налог на общих основаниях.При этом следует отметить, что
введение упрощенной системы налогообложения, бухгалтерского учета и отчетности является одним из основных направлений государственной поддержки малого предпринимательства в соответствии с Законом Украины от 19.10.2000 № 2063 «О государственной поддержке малого предпринимательства», а не льготой по уплате налогов , в том числе земельного налога.<…>
Поскольку операции по аренде являются по своей сути операциями по предоставлению услуг, а
арендная плата включает в себя не только компенсацию расходов, но и соответствующую прибыль арендодателя, операции по аренде подпадают под определение предпринимательской деятельности . Таким образом, по мнению Госкомпредпринимательства, если субъект предпринимательской деятельности — плательщик единого налога осуществляет деятельность по предоставлению в аренду земельных участков, зданий, сооружений (их частей), принадлежащих ему на праве собственности, являющуюся одним из видов его предпринимательской деятельности, то такой субъект предпринимательской деятельности не является плательщиком земельного налога. При этом арендная плата, поступающая на расчетный счет такого субъекта, включается в состав выручки (дохода) арендодателя, то есть является составной частью базы для исчисления единого налога.Заместитель Председателя О. Сахненко
Определение Высшего административного суда Украины от 23.04.2007 г.
Извлечение
Высший административный суд Украины в составе коллегии судей <…> установил:
В январе 2005 года субъект предпринимательской деятельности — физическое лицо гр. Б. обратился в хозяйственный суд города Киева с иском к Государственной налоговой инспекции в Дарницком районе г. Киева о признании недействительным налогового уведомления-решения от 29.12.2004 г. № 0000231706/0.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что поскольку он является плательщиком единого налога, то согласно требованиям Указа Президента Украины от 03.07.98 № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» не является плательщиком налога на землю.
<…>
Согласно ч. 1 ст. 6 Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов предпринимательской деятельности» субъект малого предпринимательства, уплачивающий единый налог, не является плательщиком платы (налога) за землю.
Согласно п. 6 постановления Кабинета Министров Украины от 16.03.2000 г. № 507 «О разъяснении Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98» субъект малого предпринимательства, который согласно абз. 5 ч. 1 ст. 6 не является плательщиком платы (налога) за землю, освобождается от платы (налога) за землю только за земельные участки, используемые им для проведения предпринимательской деятельности.
Таким образом, поскольку истец является плательщиком единого налога и осуществлял предпринимательскую деятельность, сдавая в аренду принадлежащие ему нежилые помещения, начисление налоговым органом истцу земельного налога в размере 768,62 грн. является неправомерным и противоречит требованиям Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов предпринимательской деятельности» и постановления Кабинета Министров Украины от 16.03.2000 г. № 507 «О разъяснении Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98».
При этом изложенные в кассационной жалобе возражения ответчика в отношении того, что передача другим субъектам хозяйствования в аренду объекта, расположенного на земельном участке, не является использованием его в собственной предпринимательской деятельности, а используется другими субъектами хозяйствования, не принимаются судом кассационной инстанции во внимание с учетом того, что передача нежилых и жилых помещений в аренду по своему содержанию является разновидностью предпринимательской деятельности. Поэтому в данном случае такие утверждения налогового органа являются ошибочными.
<...>
