Реконструкция помещения под магазин: как правильно оформить и отразить в учете
Даже в кризисную пору некоторым субъектам хозяйствования удается развивать свой бизнес и открывать новые торговые точки. Поводом для написания этой статьи стал такой вопрос: предприниматель выкупил помещение на первом этаже жилого здания с целью его переоборудования под магазин. В процессе реконструкции не планируется затрагивать несущие стены. Собственник магазина решил провести работы по реконструкции хозяйственным способом, но у него возникли сомнения по поводу легитимности данного варианта. В связи с этим сегодня мы поговорим о разрешительной документации в сфере реконструкции помещений и разберемся с тем, можно ли проводить такие работы хозспособом.
Влада КАРПОВА, консультант
Документы статьи
ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КУоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.ЖКУ
— Жилищный кодекс УССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.Закон об ответственности в сфере градостроительства
— Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Лицензионные условия
— Лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденные приказом Минрегионстроя от 27.01.2009 г. № 47.Правила № 76
— Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76.Перечень № 1104
— Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешения, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104.Порядок № 1104
— Порядок предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104.Порядок № 923
— Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923.Порядок № 489
— Порядок предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроительства, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 489.Положение № 189
— Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых зданий и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденное постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. № 189.Положение № 244
— Положение о порядке наложения штрафов за правонарушения в сфере градостроительства, утвержденное постановлением КМУ от 06.04.95 г. № 244.Положение № 7/5
— Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.ДБН В.2.2-15-2005
— «Жилые дома. Основные положения» ДБН В.2.2-15-2005, утвержденные приказом Госкомстроя от 18.05.2005 г. № 80.
Реконструкция под магазин — можно ли провести своими силами?
Ответ на вопрос о возможности проведения реконструкции помещения хозспособом следует искать в разрешительной документации на строительство. И для этого прежде всего следует разобраться с терминологией. Минрегионстрой при разъяснении значения термина «реконструкция» использовало нормы
ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» и Правила № 76. В ДБН А.2.2-3-2004 реконструкция определялась как «перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры)».В
Правилах № 76 рассматриваемые понятия трактуются более детально.
Таблица 1
Что включается в понятие «реконструкция»
| Понятие | Определение |
| Реконструкция жилого дома | Комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встраивания, пристройки с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями
|
| Перепланировка | Перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов |
| Переоборудование | Устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов |
Как видим, термин «реконструкция» является обобщающим и охватывает комплекс строительных работ по перестройке, составными частями которого выступают перепланировка и переоборудование жилья. Причем в результате проведения работ по перестройке может измениться функциональное предназначение помещения. Из этого можно сделать вывод, что работы по перестройке жилого помещения под магазин, в процессе которых меняется функциональное предназначение помещения, подпадают под понятие «реконструкция». И поскольку они, как правило, включают в себя такие составляющие, как перенос перегородок, дверных проемов, сантехнических и газовых приборов, то в процессе их проведения осуществляется как перепланировка, так и переоборудование помещения.
Столь подробно мы остановились на составе работ, потому что некоторые специалисты по данному вопросу высказывают мнение, что проведение работ по перестройке жилых помещений под магазин не требует получения разрешения на строительные работы. Основание для этого якобы дает
пункт 5 Перечня № 1104, в соответствии с которым не требует получения разрешения «перепланировка квартир в многоквартирных жилых домах и комнат в общежитиях, а также объектов общественного назначения с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундаменты при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм, местных правил застройки».Между тем нам такие утверждения представляются излишне оптимистичными по ряду причин. Во-первых, как мы уже выяснили, работы по перестройке помещения под магазин включают в себя не только перепланировку, но и переоборудование. Во-вторых, в процессе такой реконструкции, как правило, изменяются архитектурно-планировочные требования, поскольку согласно действующим нормативам в этом случае организуется отдельный вход с выделением земельного участка, изменяется оформление фасада здания, ландшафт и т. п. В-третьих, с учетом того, что при реконструкции помещения организуется отдельный вход, здесь могут затрагиваться ограждающие и несущие конструкции.
Исходя из этого мы считаем, что работы по реконструкции помещения под магазин не попадают в исключительные нормы
пункта 5 Перечня № 1104 и требуют получения разрешения на выполнение строительных работ. А в этой норме, по всей видимости, речь идет о переоборудовании жилья с целью улучшения дизайна без изменения его функционального назначения.Ввиду того что реконструкция проводится на основании разрешения, осуществить ее без наличия строительной лицензии не получится. Это следует, в частности, из перечня документов, требуемых для получения разрешения, и подтверждается Перечнем работ, для проведения которых требуется стройлицензия (приложение к
Лицензионным условиям). К примеру, в нем приведены работы по обустройству фасадов (код 3.02.01), которые, как правило, имеют место при переоборудовании помещения под магазин с отдельным входом.Поэтому собственнику магазина, не имеющему стройлицензии, придется для реконструкции жилого помещения под магазин привлекать лицензированного подрядчика.
Чем может грозить отсутствие разрешительной документации на реконструкцию
Принимая во внимание то, что получение разрешительной документации на реконструкцию требует значительных материальных и временных затрат, у некоторых субъектов хозяйствования возникает соблазн «обойти» эти преграды и реконструировать помещение без документов своими силами. На недопустимость таких случаев обращали внимание и официальные органы (см.
пункт 6 письма Госкомпредпринимательства от 20.03.2002 г. № 2-222/1575).Не советуем так поступать и мы. Ведь перед открытием магазина придется получать разрешение на размещение объекта торговли, которое выдается Управлением по вопросам предпринимательства, инвестиций и потребительского рынка городского исполнительного совета. И как отмечают специалисты этого органа (см. «СД», 2007, № 3, с. 47), выдача такого разрешения осуществляется на основании технического паспорта на помещение, в котором указывается целевое предназначение помещения. БТИ вносит соответствующие изменения в техпаспорт на основе правоустанавливающих документов, которые выдаются юридическим лицам на реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии акта на право собственности на землю или решения об отводе земельного участка для этих целей и при наличии акта комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию (
абзац «а» пункта 6.1 Положения № 7/5). А согласно пункту 20 Порядка № 923 основанием для оформления права собственности на объект является сертификат соответствия. Таким образом, без сертификата соответствия невозможно будет получить разрешение на размещение объекта торговли и соответственно начать торговлю.По причине отсутствия сертификата соответствия не получится осуществить и какие-либо сделки с такой недвижимостью. Не могут быть также заключены договоры на поставку необходимых для функционирования объекта ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии и т. п. (
пункт 20 Порядка № 923). Да и эксплуатировать не принятый в установленном порядке объект запрещено (статья 301 Закона о застройке, пункт 19 Порядка № 923).Кроме того, согласно
части 1 статьи 376 ГКУ и пункту 19 Порядка № 1104 выполнение строительных работ на объектах без разрешения на выполнение работ или без надлежащим образом утвержденного проекта считается самовольным строительством. За это нарушение статьи 96 КУоАП предусмотрена ответственность в виде наложения штрафа на граждан от 10 до 50 ннмдг (от 170 до 850 грн.), на должностных лиц — в размере от 50 до 100 ннмдг (от 850 до 1700 грн.). А согласно статье 150 КУоАП самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и помещений, использование их не по целевому назначению влекут применение ответственности в виде предупреждения или наложения штрафа на граждан в размере от 1 до 3 ннмдг (от 17 до 51 грн.), на должностных лиц — в размере от 3 до 7 ннмдг (от 51 до 119 грн.).Но более серьезная ответственность за эти нарушения может быть применена по
Закону об ответственности в сфере градостроительства, в соответствии со статьей 1 которого, в частности, налагаются штрафы за:— проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации — штраф в размере 50 % стоимости этих работ;
— проведение подготовительных работ без разрешения на выполнение подготовительных работ или без разрешения на выполнение строительных работ, или без соответствующей утвержденной проектной документации — штраф в размере 50 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (850 грн.);
— эксплуатацию или использование зданий и сооружений после проведения реконструкции без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями — штраф в размере 10 % стоимости выполненных работ;
— осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию, без получения лицензии — штраф в размере платы за выдачу лицензии.
Штрафы за данные нарушения налагаются в соответствии с
Положением № 244 Госархинспекцией, а сообщить о незаконной реконструкции могут любые лица, в том числе и недовольные соседи.Отдельного внимания заслуживают санкции за проведение реконструкции хозспособом без лицензии. Хотя
Госкомпредпринимательства в письме от 22.10.2009 г. № 12907 отметил, что «в случае выполнения строительных работ хозяйственным способом отсутствуют необходимые условия для получения лицензии, поскольку:1) строительные работы не реализуются, а выполняются для себя;
2) отсутствует юридическое основание для формирования договорной цены, а следовательно, строительные работы не имеют ценовой стоимости».
Эти выводы специалистами в строительной деятельности были восприняты скептически. И поскольку штрафы за безлицензинную деятельность налагают специалисты Госархинспекции, а они по этому поводу своего мнения пока что не высказали, особенно рассчитывать на вышеупомянутое либеральное
письмо до появления соответствующих разъяснений от этого органа небезопасно справка 1.В общем, нарушение установленного порядка может быть чревато весьма серьезными санкциями, в связи с чем лучше его соблюсти.
Какие документы нужно получить на проведение реконструкции помещения
Этап 1.
Перевод жилья в нежилой фонд. Согласно статье 4 ЖКУ нежилые помещения в жилых зданиях, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, не входят в жилой фонд. По решению соответствующих органов жилые помещения могут быть переведены в нежилые (статья 8 ЖКУ). Официальные органы неоднократно подчеркивали, что для использования жилых помещений для хозяйственных нужд, в частности под магазин или офис, их следует перевести в нежилой фонд (см. письма Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 12.05.2008 г. № 8/7-336, Госкомитета по вопросам ЖКХ Украины от 20.04.2004 г. № 4/6-721, Госкомстроя от 12.02.2002 г. № 5/3-114, от 05.01.2001 г. № 5/2-6, ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117, Госкомпредпринимательства от 29.07.2004 г. № 5162, от 08.06.2004 г. № 3841, от 06.04.2004 г. № 2200 справка 2, информационное письмо ВХСУ от 07.06.2005 г. № 01-8/1051, разъяснение Минстроя от 01.04.2006 г. «Как открыть магазин в жилом доме»).Порядок перевода жилых домов и помещений в нежилой фонд регламентируется
Положением № 189, однако, ввиду того что этот документ был принят еще в советские времена и не учитывает современные реалии, органы местного самоуправления, как правило, принимают местные положения, устанавливающие данную процедуру. И хотя Госкомпредпринимательства еще в 2000 году указал на то, что законодательными актами не предусмотрены полномочия органов местного самоуправления на принятие таких нормативно-правовых актов (см. письмо от 06.12.2000 г. № 2-212/4992), на практике вопросы перевода жилья в нежилой фонд решаются именно на основании местных положений. К примеру, в г. Киеве эти вопросы регламентируются двумя нормативными документами: Порядком перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве, утвержденным распоряжением Киевской городской госадминистрации от 01.10.2002 г. № 1825, и Порядком подготовки разрешений на проектирование и реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт объектов (части сооружения, здания), перепланировку квартир и иных встроенно-пристроенных помещений, оформления фасадов и перевода жилого дома (жилого помещения) в нежилой фонд в г. Киеве, утвержденным приказом Главуправления градостроительства Киевской горадминистрации от 16.03.2009 г. № 95.Согласно
пункту 2.50 ДБН В.2.2-15-2005 магазины розничной торговли могут быть размещены на первом, втором и цокольном этажах жилых домов. Однако не допускается размещение в жилых домах «…специализированных магазинов строительных, смазочных и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилищной застройки, магазинов по продаже взрывопожароопасных веществ и материалов, специализированных рыбных и овощных магазинов».Для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилой фонд с одновременной реконструкцией первого этажа и обустройством отдельных собственных входов в нежилые помещения следует предоставить достаточно обширный пакет документов, среди которых особое внимание следует уделить документу, подтверждающему согласие собственника жилого дома (ОСМД, ЖСК и пр.) на дальнейшее его использование.
Дело в том, что факт отсутствия согласия лиц, проживающих в многоквартирном доме, на реконструкцию помещения может привести к судебным разбирательствам даже при наличии разрешения на реконструкцию помещения, выданного уполномоченными органами
(см. постановление ВАСУ от 01.06.2006 г.). Если в многоквартирном доме создано ОСМД, то согласие на реконструкцию предоставляется в порядке, предусмотренном его уставом. А вот в ситуации, когда такого объединения нет, нормативные акты порядок получения согласия жителей на реконструкцию отдельно не оговаривают, что приводит к разночтениям даже в судебных инстанциях. Так, в некоторых случаях суды, основываясь на Решении Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004, предписывали получать согласие всех собственников квартир на реконструкцию помещения. На этот момент обратил внимание и Минстрой в Разъяснении от 01.04.2006 г.Между тем есть и противоположные решения, в которых отмечалось, что
Решение КСУ от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004 относится только к вспомогательным помещениям, и на реконструкцию квартир в домах, где нет ОСМД, получать согласие жителей не надо. Такую же позицию занял и Госкомпредпринимательства (см. письма от 11.05.2002 г. № 1-211/2564, от 06.03.2002 г. № 2-222/1301). Однако в письмах от 14.11.2002 г. № 2-222/6073 и от 29.08.2002 г. № 2-222/4697 Госкомпредпринимательства уже уточнил, что согласие не требуется только в том случае, если его получение не предусмотрено местными правилами застройки, что как раз и имеет место на практике. Так что с целью избежания недоразумений лучше заручиться согласием всех собственников квартир на перевод жилого помещения в нежилой фонд.По результатам рассмотрения предоставленных документов уполномоченные органы местного самоуправления принимают решение о выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилой фонд с одновременной реконструкцией первого этажа и обустройством отдельных собственных входов в нежилые помещения. Между тем имелись случаи, когда органы местного самоуправления отказывали заявителям в таком переводе и суды подтверждали обоснованность отказа
(см. постановления ВХСУ от 17.03.2005 г. по делу № 41/244, от 17.03.2005 г. по делу № 41/242). При принятии таких решений суды руководствовались тем, что согласно статье 8 ЖКУ перевод жилых домов и жилых помещений в домах общественного и государственного фонда в нежилой фонд осуществляется в исключительных случаях, а по домам, принадлежащим ЖСК, это вообще не допускается. Поэтому выдача разрешения на него является правом, а не обязанностью соответствующих органов. Так что следует быть готовым к получению отказа на перевод от органов от местного управления, и тогда правды придется добиваться в судебных инстанциях, хотя и там положительный результат не гарантирован.Этап 2.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок под магазин. Согласно статье 29 Закона о застройке для получения разрешения на выполнение строительных работ заказчик строительства должен, в частности, предоставить документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция. На это обратила внимание и Госархинспекция в письме от 10.06.2009 г. № 22/4-3324.Здесь следует учесть, что согласно
пункту 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 помещения общественного назначения должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома. Поэтому необходимо оформить с собственником земельного участка соответствующий договор. Причем, как заметил Госкомзем в письме от 14.05.2009 г. № 5475/22/12-09, «правоустанавливающий документ может быть выдан на весь земельный участок под многоквартирным домом, включая встроенные помещения, переведенные в нежилой фонд». А далее в письме был сделан вывод, что переоформление правоустанавливающих документов на эти земельные участки производится после восстановления границ земельного участка в натуре (на местности) и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденной соответствующей технической документации. В связи с этим вполне возможно, что при оформлении части земельного участка на собственника помещения придется составлять техдокументацию.При отсутствии правоустанавливающих документов на участок под входом в помещение он будет считаться самовольно занятым собственником помещения. И тогда невозможно будет получить разрешение на проведение работ по реконструкции помещения, исходные данные для составления проекта реконструкции, да и в целом оформить правоустанавливающие документы на переоборудованное помещение.
Этап 3. Разработка проекта реконструкции помещения
. Для разработки проекта реконструкции помещения следует получить исходные данные. Эта процедура регламентируется статьей 27 Закона о застройке, Порядком № 489 и местными положениями. В частности, в г. Киеве действует Порядок предоставления архитектурно-планировочных требований к проектированию части объекта архитектуры для реконструкции отдельных частей здания, строения (в случае изменения функционального предназначения жилого помещения на нежилое или, наоборот, изменения технико-экономических показателей), в том числе для реконструкции чердаков с обустройством мансард (без изменения конфигурации крыши), технического этажа, реконструкции цокольного этажа, подвала (с обустройством отдельного входа с улицы), реставрации, ремонта, приспособления части объекта архитектуры — памятника культурного наследия, местного назначения, утвержденный распоряжением Киевской горадминистрации от 04.09.2009 г. № 1000.На основе исходных данных разрабатывается проектная документация на проведение реконструкции специализированными организациями, имеющими лицензию. Согласно
статье 7 Закона об архитектуре в случае невозможности выполнения техусловий относительно инженерного обеспечения объекта реконструкции проектная документация согласовывается с предприятиями, учреждениями и организациями, которые их предоставили.Разработанный проект также согласовывается с местным органом градостроительства и архитектуры и передается на государственную экспертизу (
статья 8 Закона об инвестициях).Перечень объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексный вывод государственной экспертизы не является обязательным, приведен в
приказе Минрегионстроя от 08.04.2009 г. № 145. В пункте 4 раздела 2 этого документа указан тот же перечень работ по перепланировке помещений, что и в пункт 5 Перечня № 1104 (о чем речь шла выше). Кроме того, в пункте 3 Перечня № 1104 в числе проектов, не требующих проведения комплексной экспертизы, приводятся такие работы: «Устройство в существующих жилых домах, административно-бытовых зданиях предприятий и общественных зданиях встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения площадью до 200 м2, отвечающих местным правилам застройки, без изменения конструктивной схемы дома, без вмешательства в несущие конструкции, увеличение нагрузок на его фундаменты, стены, каркас, перекрытия и установка приборов обособленного учета энергоносителей, горячей и холодной воды».Как правило, работы по реконструкции помещения под магазин не вписываются в эти ограничения и соответствующий проект должен пройти комплексную экспертизу. Косвенно этот вывод подтверждается и
письмом Госархинспекции от 10.06.2009 г. № 22/4-3324. Между тем если заказчик решит «обойти» комплексную экспертизу, то определенным подспорьем в этом ему может служить письмо Минрегионстроя от 09.07.2009 г. № 9/11-1001, в котором было отмечено, что «принадлежность конкретного объекта к Перечню устанавливается непосредственно участниками строительства без подтверждения какой-либо справкой. Расхождения по вопросам применения Перечня участниками строительства рассматриваются Минрегионстроем в десятидневный срок».При наличии позитивного решения уполномоченных органов проект утверждается заказчиком, и на его основе разрабатывается рабочая документация на проведение реконструкции.
Этап 4. Получение разрешения на выполнение строительных работ.
Процедура получения разрешения на выполнение строительных работ по реконструкции помещений регламентируется Порядком № 1104. Причем Минрегионстрой в письме от 16.12.2009 г. № 12/19-2-15/14-5480 отметил, что с 01.01.2010 г. прием документов относительно выдачи разрешений на выполнение строительных работ будет проводиться исключительно через разрешительные центры.Этап 5. Проведение работ по реконструкции.
Общие условия заключения и выполнения договора подряда в капитальном строительстве, в том числе и на проведение работ по реконструкции зданий и сооружений утверждены постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668. Примерный договор подряда в капитальном строительстве утвержден приказом Минстроя от 27.10.2005 г. № 3. Эти документы имеют статус примерных договоров в соответствии со статьей 179 ХКУ, и их условия по взаимному согласию сторон могут быть изменены или дополнены. При желании стороны могут также внести изменения в первоначально заключенный контракт путем заключения дополнительных соглашений (см. письмо Госстроя от 04.09.2003 г. № 7/5-826).На принятые работы составляется акт по форме № КБ-2в и справка о стоимости выполненных подрядных работ (типовая форма № КБ-3), утвержденные
приказом Минрегионстроя от 04.12.2009 г. № 554.Этап 6. Приемка в эксплуатацию реконструированного объекта.
По результатам приемки объекта в эксплуатацию составляется акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, заказчиком, страховой компанией (если объект застрахован), а также архитектором, который разрабатывал проект (см. приложение 3 к Порядку № 923). И здесь необходимо заметить, что Порядком № 923 предусматривается согласование этого акта в течение 10 рабочих дней исполкомом или Госадминистрацией и органами, к полномочиям которых согласно закону принадлежит участие в принятии законченных строительством объектов. Между тем новой редакцией статьи 301 Закона о застройке (действует с 15.10.2009 г.) не предусматривается проведение согласования акта, поэтому такие требования со ссылкой на статью 301 Закона о застройке можно оспаривать.Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется на основании сертификата соответствия, который выдается Госархинспекцией, выдавшей разрешение на проведение строительных работ (
статья 301 Закона о застройке, Порядок № 923).Для получения сертификата заказчик или уполномоченное им лицо подает письменное заявление, к которому прилагаются:
— проектная документация, утвержденная в установленном порядке;
— акт готовности объекта к эксплуатации.
После получения документов Госархинспекция проводит итоговую проверку соответствия реконструированного объекта проектной документации требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и готовности его к эксплуатации, которая проводится на объекте строительства и не может длиться более 4 рабочих дней. Выдача сертификата осуществляется на протяжении 10 дней со дня регистрации заявления, что и является датой приемки объекта в эксплуатацию.
На основании сертификата соответствия оформляются правоустанавливающие документы на нежилое помещение, в частности свидетельство о праве собственности на объекты нежилого фонда. К примеру, в г. Киеве эта процедура регламентируется
Положением о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества в г. Киеве, утвержденным распоряжением Киевской горадминистрации от 27.10.2009 г. № 1227.Как видим, перевод жилого помещения в нежилое с реконструкцией под магазин — дело достаточно хлопотное и, прежде чем провести такие действия, нужно тщательно взвесить все «за» и «против».
Справочная информация (справка)
1 Заметим, что на данный момент Госархинспекция подтвердила лишь возможность осуществления без лицензии технадзора «для собственных нужд» (см.
письмо от 16.01.2009 г. № 22/7-195).2
Правда, в более поздних письмах Госкомпредпринимательства от 31.07.2007 г. № 5620 и от 15.09.2006 г. № 6700 была озвучена позиция, что лица имеют право использовать жилые помещения для предпринимательской деятельности. Однако присутствующая в этих письмах фраза о проживании лиц в таких помещениях наталкивает на вывод, что рассматриваемые в них случаи не относятся к использованию помещения под магазин.
