Аренда земли коммунальной и государственной собственности: ответы на актуальные вопросы

Как платить арендную плату и отчитываться по новому земельному участку

Напомним, что базовым налоговым (отчетным) периодом для арендной платы за землю госсобственности является календарный год (с 1 января по 31 декабря) (пункт 285.1 НКУ). Но земельная отчетность особенная: ее подают не по итогам года, в следующем отчетном периоде, а в начале года с суммами, которые будут уплачиваться в течение года (не позднее 20 февраля).

В декларацию вносят сумму арендной платы и разбивают ее на равные ежемесячные суммы, подлежащие уплате. Вместо отчетной (годовой) декларации плательщик имеет право подавать ежемесячно новую отчетную декларацию. Срок ее предоставления — в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным.

По вновь заключенным договорам аренды предприниматель предоставляет декларацию в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным, т. е. в котором заключен договор (пункт 286.4 НКУ). По нашему мнению, это может быть как одна годовая декларация (на будущие месяцы), так и декларация за один месяц, при условии, что в дальнейшем ежемесячно будут предоставляться новые отчетные декларации.

Декларацию подают в орган ГФСУ по местонахождению земельного участка. Но если предприниматель арендует несколько участков в разных селах, городах и т. д. (коды органов местного самоуправления по местонахождению земельного участка по КОАТУУ разные), то он должен подать отдельные декларации в налоговый орган каждой административно-территориальной единицы.

Если же его участки расположены в одной ­административно-территориальной единице, то он подает одну декларациюс общей годовой суммой.

Уплачивать арендную плату (сумму налогового обязательства, рассчитанную за месяц) необходимо ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним днем отчетного месяца. Это касается и налогового обязательства, определенного в новой отчетной (ежемесячной) декларации.

Как известно, приказом № 865 была утверждена новая форма декларации по плате за землю. Этот приказ вступил в силу 28.02.2014 г. У предпринимателей, которые в течение 2014 года взяли в аренду участок государственной или коммунальной собственности, мог возникнуть вопрос: по какой форме нужно отчитываться?

Ввиду того что базовым налоговым (отчетным) периодом для платы за землю является календарный год, новая форма декларации по плате за землю будет использоваться для составления отчетности начиная с 01.01.2015 г. Такая консультация предоставлена специалистами ГФСУ в разделе 112.05 «ЗІР».

Таким образом, в 2014 году следует применять «старую» декларацию по плате за землю, утвержденную приказом № 1015, а с 01.01.2015 г. — отчитывать по новой форме.

Арендная плата стала меньше минимально допустимой: как быть арендатору

Величину арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности устанавливают в договоре аренды. Арендатор просто вносит сумму арендной платы, ничего не рассчитывая (пункт 288.4 НКУ).

Но для годовой суммы платежа по арендной плате предусмотрены минимальное и максимальное ограничения, которые должны учитываться при заключении договора. С максимальным ограничением, как правило, вопросов не возникает. А вот с минималкой не все гладко.

Например, до 01.04.2014 г., ее размер был привязан к размеру земельного налога для разных видов земель. С этой даты вступили в силу изменения в НКУ, и арендная плата за год не может быть меньше 3 % нормативной денежной оценки земли (подпункт 288.5.1 НКУ).

Получилось, что у некоторых землепользователей размер арендной платы в договоре стал меньше минимального, который предписан НКУ. Как же быть в этом случае? Продолжать платить в той сумме, которая указана в договоре или в действующем минимальном размере?

Если руководствоваться пунктом 288.4 НКУ, то пока сумма арендной платы не будет пересмотрена в договоре, арендатор сам ее не меняет. Однако налоговики эту норму игнорируют. Они настаивают на том, что плательщики арендной платы должны уплачивать ее в размере не ниже минимального, даже если арендодатель «забыл» внести изменения в договор. На уступки они, к сожалению, в этом вопросе не идут, но с ними можно поспорить в суде. Шансы выиграть судебное разбирательство вполне реальные. Ведь за налогоплательщиков заступился Верховный Суд Украины (далее — ВСУ) в постановлении от 11.06.2013 г. по делу № 21-166а13.

Спор, который рассматривал ВСУ, состоял в следующем. Арендатор (истец) в полном объеме уплачивал арендную плату за землю в размере, установленном договором аренды. Тем не менее в ходе проверки контролирующий орган (ответчик) доначислил налоговые обязательства и применил штрафные санкции якобы за недоплату. Причина — уплаченная сумма по договору была меньше размера минимальной арендной платы. Истец такие действия налоговиков счел противоправными и обратился за защитой своих нарушенных прав в суд.

Аргумент у проверяющих один: приоритет в любом случае следует отдавать законодательным нормам, устанавливающим минимальный размер арендной платы.

ВСУ, в свою очередь, отметил, что договор аренды земли является гражданско-правовым, следовательно, ему присущи такие признаки, как свобода договора, обязательность его выполнения сторонами и т. п. При этом субъект властных полномочий, который не является участником договора, не может осуществлять властные управленческие функции путем вмешательства во взаимоотношения сторон договора. В то же время такой субъект имеет право контролировать полноту выполнения договора и соответствие его условий действующему законодательству.

Что касается непосредственно арендной платы за землю, то ВСУ специально подчеркнул недопустимость ее доначисления налоговиками в случае каких бы то ни было законодательных изменений. Они являются лишь основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих корректив в договор аренды земли его участниками и не влекут автоматического увеличения договорной величины арендной платы.

Другими словами, ВСУ согласился с тем, что на правоотношения по аренде земли, в том числе и земельных участков государственной и коммунальной собственности, в первую очередь необходимо распространять действие гражданского законодательства в целом. Статус арендной платы как общегосударственного налога лишь позволяет налоговым органам контролировать его своевременную уплату. При этом следить за своевременным приведением договорной суммы арендной платы к ее минимальному размеру, установленному законодательством, налоговикам не возбраняется. Однако это должно происходить по общей процедуре, регулирующей внесение изменений в условия гражданско-правового договора.

Законодательное изменение предельного размера этой платы может быть основанием для пересмотра арендной платы, установленной условиями договора. Само собой разумеется: такой пересмотр должен происходить путем внесения необходимых изменений в договор аренды земли в установленном порядке.

Как известно, в таком случае последнее слово за ВСУ, правовая позиция которого должна лечь в основу всей дальнейшей судебной практики. Об этом недвусмысленно говорится в части 1 статьи 244² КАСУ.

Вывод: арендаторы могут смело обращаться в судебные инстанции и защищать свои права.

Платить ли арендную плату, если участок в зоне АТО

Вы помните, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или коммунальной собственности, считается общегосударственным налогом — платой за землю (подпункт 14.1.147 НКУ). Так вот, от этого обязательного платежа освобождаются субъекты хозяйствования, осуществляющие деятельность в зоне АТО согласно статье 6 специального Закона № 1669. Понятно, что не навсегда, а только на период проведения АТО.

Поскольку это освобождение имеет временный характер, вы не увидите никаких связанных с этим изменений в НКУ. Однако пусть отсутствие таких изменений вас не смущает: Закон № 1669 имеет приоритетную силу по сравнению с другими законами и нормативно-правовыми актами (пункт 3 статьи 11 ­Закона № 1669). Хотя налоговики хотят дождаться изменений в НКУ (раздел 112.04 «ЗІР»).

А как же быть предпринимателям-переселенцам? Ответ на этот вопрос можно проследить в преамбуле Закона № 1669. В ней сказано, что этот Закон определяет временные меры для обеспечения поддержки субъектов хозяйствования, осуществляющих деятельность на территории проведения АТО, и лиц, проживающих в зоне проведения АТО или переселившихся из нее во время ее проведения. Надеемся, переселенцам не придется перечислять арендную плату.

Переход права аренды на земельный участок под приобретенным помещением

Начнем с юридического аспекта. Так, частями 1 и 2 статьи 120 ЗКУ и частью 1 статьи 377 ГКУ предусмотрено, что к лицу, к которому перешло право собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

При этом договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается «старый» договор аренды (с прежним владельцем) (абзац третий статьи 7 Закона об аренде земли).

Однако это не означает, что при приобретении недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, к предпринимателю автоматически переходит и право аренды на него. Дело в том, что в соответствии с частью 1 статьи 124 ЗКУ передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка. Поэтому с учетом этой нормы можно утверждать, что без заключения договора аренды с органом местного самоуправления получить земельный участок в аренду не удастся, а следовательно, надеяться на автоматическую передачу земельного участка в пользование арендатору не стоит.

С этим соглашаются, в частности, Госкомзем в письме от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10, ВХСУ в подпунктах 2.10 — 2.12 постановления от 17.05.2011 г. № 6 и постановлении от 16.04.2013 г. по делу № 27н/5014/2279/2012,ВСУ в постановлении от 19.06.2012 г. по делу № 36/368-9/63. В этих документах указано, что регистрация права собственности на здание либо сооружение не влечет за собой автоматического перехода права пользования земельным участком под ним.

Следовательно, сделки, приводящие к переходу права собственности на объект недвижимости, являются основанием для перехода права на землю, но при этом оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.

Таким образом, для того чтобы получить в пользование земельный участок, предпринимателю следует обратиться с заявлением к арендодателю (в орган местного самоуправления либо орган исполнительной власти в зависимости от того, кто является собственником земельного участка — местная громада или государство) о получении в аренду земельного участка без изменения его целевого назначения. При этом предыдущий собственник недвижимости (предыдущий арендатор земельного участка) должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка на основании подпунктов «а», «е» части 1 статьи 141 ЗКУ.

Затем арендодатель должен принять решение о предоставлении в аренду такого земельного участка либо указать обоснованную причину отказа. В случае получения позитивного решения потенциальный арендатор заключает договор аренды с органом местного самоуправления (либо органом исполнительной власти).

При заключении такого договора предприниматель должен зарегистрировать вещные права на пользование землей.

Кроме того, до момента расторжения договора аренды земельного участка предыдущим арендатором он должен уплачивать арендную плату. После заключения договора аренды новый арендатор должен уплачивать арендную плату за указанный земельный участок и подавать в соответствующий орган ГФСУ по местонахождению земельного участка отчетность.

А как быть, если предприниматель приобретает не отдельное помещение, а только его часть, например, офис в деловом центре и т. п.? В этом случае заключить с каждым из сособственников здания отдельный договор аренды нельзя, поскольку часть (доля) земельного участка не может быть объектом аренды земли.

Заметим, что в земельном ведомстве тоже понимают этот нюанс (письмо Госкомзема от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10, письма Госземагентства от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13 и от 17.04.2014 г. № 28-28-0.17-4386/2-14).

Более того, в этих письмах предложен вполне законный способ заключения договора аренды. И сводится он к тому, что на земельный участок может быть заключен договор аренды земли, в котором арендаторами будут выступать несколько лиц.

Речь в данном случае идет о так называемой множественности лиц в обязательстве, предусмотренной частью 2 статьи 510 ГКУ. Такая множественность лиц не увеличивает количества сторон в обязательстве: их по-прежнему остается две — кредитор и должник (в применении к договору аренды земли — это арендодатель, с одной стороны, и арендаторы — с другой).

Каждый из должников должен выполнить обязательство в равной доле, если иное не установлено договором или актами гражданского законодательства(статья 540 ГКУ). Но поскольку каждый из арендаторов земельного участка под зданием и вокруг него, в общем случае, владеет разными частями такого объекта недвижимости, то и начисление арендной платы за землю должно осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого из совладельцев.