Заключение договоров между ЖСК, ОСМД и их поставщиками: перекладывание ответственности
Письмо МинЖКХ от 23.10.2008 г. № 8/4-843
В Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в последнее время поступает большое количество обращений от жилищно-строительных кооперативов и объединений совладельцев многоквартирных домов о заключении договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг между жилищно-строительными кооперативами, ОСМД и их производителями/поставщиками и перекладывании ими на ОСМД и ЖСК своих обязанностей и полномочий.
О законодательном урегулировании затронутого вопроса Минжилкоммунхоз сообщает.
1.
Определение исполнителя жилищно-коммунальных услуг согласно статье 7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.Статьей 27 упомянутого Закона предусмотрено применение конкурсных принципов при предоставлении жилищно-коммунальных услуг и заключении договоров.
Перечень жилищно-коммунальных услуг, право на осуществление которых завоевывается на конкурсных основах, определяет орган местного самоуправления.
Порядок проведения конкурса по предоставлению жилищно-коммунальных услуг утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 21.07.2005 г. № 631.
С целью упорядочения правоотношений, возникающих между производителями, исполнителями и потребителями в процессе предоставления и потребления жилищно-коммунальных услуг, и создания правового поля для определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг приказом Госжилкоммунхоза от 25.04.2005 г. № 60 утвержден Порядок определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилом фонде, зарегистрированный в Минюсте 19.05.2005 г. под № 541/10821.
Учитывая изложенное и с целью определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг, орган местного самоуправления должен утвердить Перечень жилищно-коммунальных услуг, право на осуществление которых завоевывается на конкурсных принципах, и обеспечить проведение таких конкурсов в установленном порядке.
Исполнители жилищно-коммунальных услуг, которые не будут включены в упомянутый перечень, определяются органом местного самоуправления согласно Порядку определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилом фонде.
В соответствии с этим Порядком исполнителем жилищно-коммунальных услуг может быть субъект хозяйствования,
предметом деятельности которого является предоставление соответствующих жилищно-коммунальных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей, определенных в части второй статьи 21 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах».Кроме того, Порядком предусмотрено, что исполнитель жилищно-коммунальных услуг определяется органами местного самоуправления, кроме случаев, когда собственник (собственники) жилых домов желает (желают) определить исполнителя жилищно-коммунальных услуг самостоятельно.
Органы местного самоуправления или собственник (собственники) жилых домов может (могут) определять исполнителей всех либо отдельных жилищно-коммунальных услуг.
Собственник (собственники) жилых домов может (могут) уполномочить на определение исполнителей жилищно-коммунальных услуг исполнителя услуги по управлению домом, сооружением или группой домов.
Следовательно, жилищно-строительные кооперативы и объединения совладельцев многоквартирного дома имеют право по собственному желанию самостоятельно определять исполнителей жилищно-коммунальных услуг. В случае отсутствия такого желания исполнителей услуг определяет орган местного самоуправления.
2.
Согласно Закону Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» объединение совладельцев многоквартирного дома — юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их личного имущества и управления, содержания и использования неделимого и совместного имущества.Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование совместным имуществом членов объединения, надлежащем содержании дома и придомовой территории, содействии членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
Жилищно-строительные кооперативы
создавались с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей, а также дальнейшей эксплуатации и управления домом жилищно-строительного кооператива (Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров УССР от 30.04.85 г. № 186).То есть
ОСМД и ЖСК не являются субъектом хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление соответствующих жилищно-коммунальных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей, определенных в части второй статьи 21 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах».3.
Заключение хозяйственных договоров на основе типовых договоров, в соответствии со статьей 184 Хозяйственного кодекса Украины, должно осуществляться с соблюдением условий, предусмотренных статьей 179 этого Кодекса, не иначе как путем изложения договора в виде единого документа, оформленного согласно требованиям этого Кодекса.Так, в соответствии со статьей 179 этого Кодекса Кабинет Министров Украины, уполномоченные им органы исполнительной власти могут в определенных законом случаях утверждать типовые договоры.
При заключении хозяйственных договоров стороны определяют содержание договора на основе типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины, когда стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.
Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (раздел VI) определен порядок заключения договоров в сфере жилищно-коммунальных услуг, а именно статьей 26 четко установлены существенные условия договора между
исполнителем/производителем и потребителем, т. е. Законом первоначально обусловливаются стороны договора: производитель/исполнитель услуг и потребитель.Эти же термины определяются и статьей 1 данного Закона, а именно:
«исполнитель
— субъект хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю в соответствии с условиями договора;производитель
— субъект хозяйствования, который производит или создает жилищно-коммунальные услуги;потребитель
— физическое либо юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу;собственник помещения, дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса зданий и сооружений
(далее — собственник) — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения помещением, домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом зданий и сооружений, зарегистрированное в установленном законом порядке».При этом типовыми договорами о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, утвержденными постановлениями Кабинета Министров Украины от 05.07.2006 г. № 938 (услуги по газоснабжению), от 21.07.2005 г. № 630 (услуги по централизованному отоплению и водоснабжению), от 12.07.2005 г. № 560 (услуги по содержанию зданий и сооружений и придомовых территорий), четко определено, что собственник помещения (только физическое лицо) одновременно является потребителем услуг.
Статья 29 упомянутого Закона хотя и предусматривает особенности заключения договоров в многоквартирных домах, а именно что договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме заключается между собственником квартиры, арендатором или квартиросъемщиком и балансодержателем или уполномоченным им лицом: если балансодержатель не является исполнителем, он заключает договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с другим исполнителем, но механизма применения такой процедуры не существует, и в типовых договорах отсутствуют варианты для юридического лица — потребителя.
Учитывая изложенное, Министерство указывает, что в случае заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги следует соблюдать условия типовых договоров, утвержденных соответствующими постановлениями Кабинета Министров Украины, отклоняться от которых нельзя. Типовыми договорами предусмотрены такие стороны, как потребитель (физическое лицо) и исполнитель услуг (юридическое лицо, выполняющее и/или предоставляющее жилищно-коммунальные услуги, т. е. в случаях, когда предоставление таких услуг является предметом его деятельности).
Просим принять необходимые меры по обеспечению соблюдения законодательства по сути затронутых вопросов и
довести изложенное в письме к производителям/предоставителям жилищно-коммунальных услуг в регионе.
Первый заместитель министра О. Лотоцкий
КОММЕНТАРИЙ
Выводы специалистов МинЖКХ о том, что ОСМД и ЖСК не могут быть исполнителями жилищно-коммунальных услуг, нам представляются, как минимум, сомнительными.
Что касается ЖСК, то они могут являться
обслуживающими кооперативами (письмо Госкомпредпринимательства от 23.02.2007 г. № 1352), а значит предоставлять своим членам определенный набор услуг, в том числе, очевидно, в первую очередь жилищно-коммунального характера.Кроме того, и ЖСК, и ОСМД согласно Закону «О жилищно-коммунальных услугах» могут являться
балансодержателями. Этот статус означает, что балансодержатель оказывает жильцам услугу по управлению домом, которая является особым видом жилищно-коммунальных услуг (см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 30, № 2, с. 41, № 12, с. 17).Тезис о том, что ОСМД и ЖСК могут оказаться поставщиками некоторых жилищно-коммунальных услуг, подтверждается и практикой. Нередко эти структуры не только оказывают услуги балансодержательства, но и выполняют некоторые услуги по
содержанию домов.Поэтому для многих украинских ЖСК и ОСМД аргументы вышеприведенного письма МинЖКХ окажутся неубедительными.
Григорий Козаков
