Нюансы продажи части земельного участка

Нюансы продажи части земельного участка

Наталья Григорьева, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

Предприятие владеет земельным участком, право собственности на который подтверждается государственным актом. Так как планы развития предприятия из-за кризиса изменились, руководство приняло решение продать часть земельного участка.

Как правильно совершить такую сделку, так как при предварительной консультации юрист предложил несколько вариантов решения проблемы?

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ЗКУ

ГКУ

Закон о нотариате

Инструкция № 43

Действительно, затронутая автором письма проблема оформления продажи части земельного участка является актуальной для многих инвесторов. Принимая решение о продаже части участка, руководство сталкивается с необходимостью оформить отдельные государственные акты о праве собственности на каждую из частей земельного участка — на ту, которая продается, и ту, которая остается в собственности предприятия. Давайте подробнее разберемся в данной ситуации.

Как правильно

Прежде всего обратимся к нормативам, определяющим земельный участок как объект права собственности.

ЗКУ

<…>

Статья 79. Земельный участок как объект права собственности

1.

<…>

Как видим, признаком, индивидуализирующим каждый земельный участок, является его кадастровый номер. Также кадастровый номер определяет право собственности на земельный участок. Предприятие может продать только тот объект (участок земли), на который у него это право собственности есть. Именно земельный участок целиком, а не его часть, с точки зрения ЗКУ, считается недвижимой вещью, в отношении которой, как и в отношении других вещей, могут возникать права и обязанности, в том числе право собственности и пользования.

Так как в вопросе речь идет о земельном участке в целом, на который выдан государственный акт о праве собственности, мы не можем однозначно ответить о возможности продать часть участка без дополнительного оформления государственного акта о праве собственности на каждую из частей земельного участка. При этом важно отметить, что речь идет именно о части целого земельного участка, а не о части в общей долевой собственности на земельный участок. Различия между этими понятиями существенны, о чем указывает Госкомзем в своем

Чтобы часть земельного участка для продажи стала самостоятельным объектом договора купли-продажи, в отношении нее должны быть выполнены все указанные условия. А это возможно только при условии выдачи на нее отдельного государственного акта о праве собственности с предварительным установлением границ земельного участка в натуре (на местности) и закреплением их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденной в установленном порядке соответствующей технической документации. Выдача акта о праве собственности на часть земельного участка производится на основании

ЗКУ

<…>

Статья 126. Документы, удостоверяющие право на земельный участок

1. Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй настоящей статьи.

2. Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:

а) гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;

б) свидетельством о праве на наследство.

3. Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.

4. Формы государственных актов на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком утверждаются Кабинетом Министров Украины.

<…>

7. Отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок осуществляется по получении его собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок.

8. В случае если государственным актом на право собственности на земельный участок было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, отчуждение одного из этих участков осуществляется после изготовления государственного акта, удостоверяющего право собственности на каждый из этих участков.

9. Государственный акт на право собственности и право постоянного пользования земельным участком выдается на один земельный участок.

Право постоянного пользования на несколько земельных участков, предоставленных под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи и связи), может удостоверяться одним государственным актом;

<…>

Статья 132. Содержание соглашений о переходе права собственности на земельные участки

1. Соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

2. Соглашения должны содержать:

а) названия сторон (фамилию, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид соглашения;

в) предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии либо наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

є) права и обязанности сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

3. Приложением к соглашению, по которому осуществляется отчуждение земельного участка частной собственности, является государственный акт на право собственности на отчуждаемый (отчуждавшийся) земельный участок.

4. Соглашения о переходе права собственности на земельный участок подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

<…>

Указания в договоре только на часть земельного участка, даже с определением его площади, будет недостаточно. Кроме того, такой договор не может быть удостоверен нотариусом без предоставления ему государственного акта именно на продаваемый земельный участок. Эту позицию подтверждает и Госкомзем в своем

Закон о нотариате

<…>

Статья 55. Удостоверение соглашений об отчуждении и залоге имущества

Соглашения об отчуждении и залоге имущества, подлежащие регистрации, удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих право собственности на имущество, которое отчуждается или передается в залог. В случае залога будущего имущества либо создания обеспечительного обременения в будущем имуществе нотариусу подаются документы, подтверждающие наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем.

<…>

Для получения государственных актов на два участка предприятию необходимо обратиться к субъекту хозяйствования, получившему лицензию на осуществление хозяйственной деятельности по проведению землеустроительных работ,

Как на практике

Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда стороны договора отклоняются от описанной выше схемы и составляют договор о продаже части земельного участка, прилагая к нему план-схему (план установления границ) участка в той части, которую собираются продавать. Также на плане указывают координаты участка и другие характеристики (длина линий, дирекционный кут). В добавок прилагается выкопировка с топоплана с изображением участка. Данные документы призваны в достаточной степени конкретизировать продаваемый участок. Затем находят нотариуса, который удостоверяет такой договор. И только после совершения сделки стороны начинают процедуру получения госактов. Для этого заключают договор с организацией на проведение землеустроительных работ по установлению границ земельных участков.

Хотим предостеречь от такого варианта сделки, так как он может повлечь за собой признание договора купли-продажи недействительным на основании

ЗКУ

<…>

Статья 210. Недействительность соглашений по земельным участкам

Соглашения, заключенные с нарушением установленного законом порядка купли-продажи, ренты, дарения, залога, обмена земельных участков, признаются недействительными по решению суда.

<…>

Статья 211. Ответственность за нарушения земельного законодательства

1. Граждане и юридические лица несут гражданскую, административную или уголовную ответственность в соответствии с законодательством за следующие нарушения:

а) заключение соглашений с нарушением земельного законодательства;

<…>

Также не поможет вариант с переходом к общей долевой собственности на существующий земельный участок.

ЗКУ

<…>

Статья 87. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок

1. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает:

а) при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков;

б) при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым соглашениям;

в) при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами;

г) по решению суда.

<…>

Получается, что продать часть земельного участка без установления границ и получения отдельного государственного акта о праве собственности можно только в том случае, если земельный участок уже находится в общей долевой собственности, т. е. к этому варианту можно было обратиться, если бы предприятие выступало совладельцем земельного участка (например, ранее он был куплен совместно с другим субъектом хозяйствования) и теперь хотело продать свою долю в общей долевой собственности на земельный участок.

Выходом из ситуации с задержкой сделки из-за не оформленных своевременно госактов может быть институт предварительного договора. Заключение предварительных договоров предусмотрено

ГКУ

<…>

Статья 635. Предварительный договор

1. Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Законом может быть установлено ограничение по сроку (дате), в который должен быть заключен основной договор на основании предварительного договора. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме.

2. Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, нанесенные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором либо актами гражданского законодательства.

<…>

При этом основным будет договор купли-продажи части земельного участка, условия которого и следует определить предварительным договором, предусмотрев, в частности,

Также стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи земельного участка и установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи части земельного участка (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и пр.). Также стороны могут заключить договор о задатке в качестве обеспечения выполнения обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры.

Следует также иметь в виду то обстоятельство, что предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом (не путайте с протоколом о намерениях!), который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой, а лишь обязывает стороны совершить в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить. С другой стороны, закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору.

Кроме этого, следует особо подчеркнуть, что форма предварительного договора требует нотариальной формы, как и основной договор. Отсутствие нотариальной формы повлечет недействительность предварительного договора (