Учет земли балансодержателем
По решению собственников квартир на баланс объединения совладельцев передан многоквартирный дом. Таким образом, объединение, являясь юридическим лицом, стало балансодержателем. При этом на земельный участок, на котором расположен дом, не был оформлен госакт на балансодержателя.
Должно ли объединение отразить на своем балансе также и земельный участок, который расположен под домом?
Прежде всего, нужно отметить, что вопросы передачи земли собственника квартир в новостройках до сих пор не нашли единого решения в среде правоведов.
Одни юристы полагают, что без полноценного оформления земельного участка на балансодержателя, к последнему участок не переходит1.
1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 22, с. 28.
Другие считают, что вместе с передачей недвижимости к собственникам квартир автоматически переходит право на земельный участок, и этот переход не нуждается в традиционном оформлении2. Поэтому совладельцы вместе с домом могут передать в управление балансодержателя не только дом, но и землю.
2 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 24, с. 30. В настоящее время такая позиция может претерпеть изменения в связи с корректировками законодательства (подробнее см. на с. 29–30 данного номера).
В зависимости от того, аргументы какой из сторон показались руководителям балансодержателя более убедительными, главбух и будет выстраивать свой подход к отражению земли в бухгалтерских регистрах.
Если руководство сочтет, что первая позиция наиболее адекватно отражает правовые реалии, то главбух, очевидно, не станет отражать отдельно в своем учете стоимость земли, расположенной под домом, принятым на баланс.
Дополнительным аргументом в пользу такого подхода может стать
письмо Госкомзема от 02.09.2009 г. № 12132/17/6-093, в котором говорилось, что «земельный участок может быть зачислен на баланс предприятия как основное средство после государственной регистрации права собственности на земельный участок в установленном порядке».3 С текстом и комментарием к письму Госкомзема от 02.09.2009 г. № 12132/17/6-09 можно ознакомиться в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 21, с. 4.
В том случае, если руководители организации-балансодержателя полагают, что земельный участок отошел к собственникам квартир автоматически после приобретения недвижимости, и из решения владельцев жилья, которым оформлялась передача дома в управление ОСМД, видно, что они вместе с домом передают балансодержателю и земельный участок, главбуху следует оприходовать такую землю на баланс.
Здесь нужно принимать во внимание и следующие положения
ст. 42 Земельного кодекса от 25.10.2001 г. № 2768-III:«
1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.2. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в
пользование объединению собственников.3. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
4. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации
».Таким образом, главбуху следует уточнить, в каком именно правовом режиме пребывает земельный участок.
Если балансодержатель принял его на праве
постоянного пользования, то следует включить стоимость пользования таким участком в состав нематериальных активов.Когда соответствующего решения органа государственной или местной власти нет, и балансодержатель опирается на волеизъявление собственников квартир, то главбуху, скорее всего, придется включить стоимость земли в состав
основных средств по дебету счета 101.Отметим, что балансовому отражению земли не помешает тот факт, что балансодержатель не является полноправным
собственником участка, а лишь принимает его в управление вместе с домом. Дело в том, что для оприходования на баланс актива достаточно, чтобы юрлицо контролировало такой актив. (Минфин, например, не видит ничего зазорного в бухгалтерской аналогии между передачей активов в хозяйственное ведение и бесплатным получением активов4.)4 Текст письма Минфина от 23.10.2009 г. № 31-34000-20-21/28576 и комментарий к нему см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 23, с. 5.
Важно отметить, что стоимость земли должна быть отделена от стоимости самого дома. Этот вывод следует из аналогии с положением
п. 9 П(С)БУ 7.К какой бы категории активов балансодержатель не отнес стоимость земли, перед главбухом встанет вопрос оценки ее стоимости.
Следуя аналогии с
п. 10 П(С)БУ 7 и п. 13 П(С)БУ 8, земельный участок или право постоянного пользования им следует отражать по справедливой стоимости.Как балансодержатель установит такую стоимость — это его дело.
Оптимальным, но отнюдь не обязательным, вариантом в данной ситуации было бы получение оценки независимого эксперта, имеющего соответствующую квалификацию.
Андрей Левченко
