КОНЦЕПЦИЯ
развития жилищной кооперации и внедрения жилищных строительно-сберегательных касс в Украине
Одобрена распоряжением КМУ от 17.02.2010 г. № 243-р
Проблема, требующая решения
В соответствии со статьей 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления безвозмездно или за доступную для них плату в соответствии с законом.
Для реализации указанного права граждан используются следующие источники финансирования операций по строительству жилья:
— собственные средства граждан;
— средства государственного и местных бюджетов;
— кредиты.
Подавляющее большинство граждан не имеет возможности приобрести жилье за собственные средства. Государство и органы местного самоуправления также не в состоянии обеспечить всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жильем за счет средств государственного и местных бюджетов. На сегодняшний день основным источником финансирования гражданами строительства жилья являются кредиты, предоставляемые банками, в частности, ипотечное жилищное кредитование.
В последнее время в Украине принят ряд законов, направленных на регулирование отношений в сфере ипотечного кредитования, в частности законы Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений», «Об оценке земель», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», «Об ипотечных облигациях».
Следует отметить, что ипотечное жилищное кредитование в Украине доступно только для граждан, уровень доходов которых превышает средний и выше. На сегодняшний день банки и небанковские финансовые учреждения повысили требования по платежеспособности заемщиков, а следовательно, количество граждан, которые могли бы воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения жилья, уменьшилось.
На данный момент возникла необходимость в поиске финансовых инструментов обеспечения граждан жильем, альтернативных ипотечному кредитованию, а также в разработке соответствующих эффективных механизмов государственной поддержки граждан.
Цель Концепции
Целью настоящей Концепции является развитие финансовых инструментов обеспечения граждан жильем, а также разработка эффективных механизмов объединения усилий государства и граждан с целью обеспечения реализации гражданами конституционного права на жилье и достойные условия проживания.
Пути и способы решения проблемы
Настоящая Концепция предусматривает решение проблемы путем развития жилищной кооперации и внедрения жилищных строительно-сберегательных касс, которые вместе с ипотечным кредитованием должны стать эффективными составными частями механизма обеспечения граждан жильем.
На сегодняшний день существуют две основных модели обеспечения граждан жильем — американская и европейская. Американская модель базируется на банковском ипотечном кредитовании, тогда как европейская предусматривает создание одновременно с банковской ипотекой системы жилищных строительно-сберегательных институций.
Распространены два основных вида жилищных строительно-сберегательных институций: жилищные строительно-сберегательные кассы и жилищные кооперативы.
Жилищная строительно-сберегательная касса — это финансовое учреждение, деятельность которого связана с привлечением вкладов физических лиц, предоставлением вкладчикам кредитов для улучшения их жилищных условий с государственной поддержкой в виде премий на взносы.
Жилищные строительно-сберегательные кассы достаточно распространены за рубежом. Указанные кассы появились в Германии в конце XVIII века в шахтерских поселках. Создавались кассы по следующему принципу. Например, для строительства одного дома необходимо 10 тыс. денежных единиц. Лицо, желающее приобрести собственное жилье, экономит за год лишь тысячу, следовательно, оно может построить дом только через 10 лет. Если 10 указанных лиц объединяют свои сбережения, одно из них имеет возможность приобрести дом уже через год, второе — через два года и так далее. Срок приобретения дома при таких обстоятельствах составляет в среднем четыре года.
Жилищные строительно-сберегательные кассы имеют чрезвычайно большой успех в странах Восточной Европы, особенно в Чехии, Венгрии и Словакии. Их функционированию не помешали ни инфляция, ни финансово-экономический кризис. Массовый старт жилищных строительно-сберегательных касс в указанных странах содействовал также развитию банковского ипотечного кредитования, усовершенствованию формирования кредитных историй граждан и оптимальному применению эффективного механизма государственной поддержки в части обеспечения их жильем.
Жилищный кооператив, как правило, создается группой лиц, проживающих на одной территории либо работающих в одной сфере, благодаря чему кооператив владеет достаточной информацией о своих членах, которые самостоятельно могут контролировать процесс строительства жилья.
Для жилищных строительно-сберегательных касс наличие информации о своих членах не обязательно. Деятельность указанных касс базируется на государственной поддержке.
Основными признаками жилищных строительно-сберегательных касс являются:
— накопление средств для начального взноса на получение ипотечного кредитования;
— начисление фиксированных и ниже рыночных процентов за пользование кредитными средствами и на сбережение;
— содействие получению государственной поддержки в виде премий на взносы участников и/или гарантирование вкладов участников;
— формирование кредитной истории будущих заемщиков ипотечных кредитов;
— наличие условий для получения ипотечного кредита гражданами со средним уровнем доходов;
— содействие приобретению гражданами навыков долгосрочного планирования семейного бюджета.
Деятельность жилищных строительно-сберегательных касс и жилищных кооперативов в большинстве стран регламентируется специальными законами.
При этом во всех странах с развитой системой ипотечного кредитования государство оказывало таким организациям и гражданам-заемщикам существенную помощь, особенно в период их формирования, в частности:
— государственные премии на сбережение граждан в жилищных строительно-сберегательных кассах;
— государственную компенсацию части стоимости жилья, которое будет приобретаться гражданином за счет кредита, или компенсацию процентов по ипотечному кредиту;
— налоговые льготы для граждан, приобретающих жилье;
— государственные субсидии для малообеспеченных граждан, приобретающих жилье.
В статье 9 Жилищного кодекса Украинской ССР употребляются термины «жилищно-строительный кооператив» и «жилищный кооператив», однако
понятие и особенности статуса жилищного кооператива не определены.Нормы указанного Кодекса по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов применяются в части, не противоречащей законодательным актам, принятым позднее, чем Кодекс. Реализация гражданами права на жилье путем участия в жилищных кооперативах осуществляется фактически на основании статьи 384 Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «О кооперации».
В статьях 94 и 98 Хозяйственного кодекса Украины указано только, что кооперативы как добровольные объединения граждан могут с целью совместного решения экономических, социально-бытовых и других вопросов создаваться в различных сферах (производственные, потребительские, жилищные и т. п.). Деятельность разных видов кооперативов регулируется законом. Граждане могут быть одновременно членами производственных кооперативов, а также членами кооперативов других типов (потребительских, жилищных и т. п.).
Однако указанными актами законодательства
вопросы о статусе жилищной кооперации не урегулированы.Таким образом, законодательство Украины в сфере кооперации, в частности жилищной, нуждается в усовершенствовании, а именно в части определения видов кооперативов и их статуса, регулирования их деятельности.
В Украине услуги, аналогичные предоставляемым жилищными строительно-сберегательными кассами, предлагаются некоторыми банками и небанковскими финансовыми учреждениями, в частности акционерно-коммерческим банком «Аркада», ОАО «Сбербанк». Однако системного распространения указанные услуги пока еще не получили, поскольку отсутствие надлежащего государственного регулирования и государственной поддержки приводит к злоупотреблениям в этой сфере.
Следовательно, проблему развития жилищной кооперации и внедрения жилищных строительно-сберегательных касс в Украине предусматривается разрешить путем:
— создания правовых и организационных принципов для развития жилищной кооперации;
— внедрения жилищных строительно-сберегательных касс.
Указанные пути будут способствовать созданию условий для формирования деятельности таких видов жилищной кооперации, как жилищные, жилищно-строительные и жилищные кооперативы индивидуальных застройщиков.
Жилищный кооператив
— добровольное объединение граждан и/или юридических лиц, сложившееся на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем совместного участия за счет собственных средств в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного жилого дома.Жилищно-строительный кооператив
— добровольное объединение граждан и/или юридических лиц, сложившееся на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем совместного участия за счет собственных средств в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного жилого дома.Жилищный кооператив индивидуальных застройщиков
— добровольное объединение граждан и/или юридических лиц, сложившееся на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем совместного участия за счет собственных средств в строительстве усадебных (одноквартирных) жилых домов, прокладке инженерных сетей и строительстве объектов инфраструктуры в пределах территории застройки определенной части населенного пункта, характеризующегося территориальным единством (в пределах улицы, квартала). Внедрение указанного вида жилищной кооперации даст возможность урегулировать общественные отношения, фактически сложившиеся на сегодняшний день в Украине в сфере строительства так называемых коттеджных городков.Государство и органы местного самоуправления должны способствовать созданию организационных и экономических условий для формирования жилищной кооперации.
Для защиты прав граждан — членов различных видов жилищной кооперации необходимо разработать действенный механизм контроля за их деятельностью. Полномочия по контролю за деятельностью жилищных, жилищно-строительных кооперативов и жилищных кооперативов индивидуальных застройщиков, в частности по ведению и обнародованию реестров таких кооперативов, обеспечению публичности их деятельности, предусматривается закрепить за органами местного самоуправления, на территории которых они созданы.
С целью определения правовых организационных и экономических принципов деятельности указанных кооперативов следует разработать
проект Закона Украины «О жилищной кооперации», а также проекты нормативно-правовых актов, направленных на его реализацию.Для внедрения жилищных строительно-сберегательных касс необходимо на законодательном уровне установить порядок привлечения в жилищные строительно-сберегательные кассы средств граждан, порядок предоставления и целевое назначение кредитов, которые могут предоставляться жилищными строительно-сберегательными кассами (улучшение жилищных условий вкладчиков, в частности строительство, приобретение либо реконструкция жилых домов и квартир в многоквартирных жилых домах), а также порядок определения очередности предоставления вкладчикам кредитов и экономических нормативов жилищных строительно-сберегательных касс.
С целью снижения рисков вкладчиков должны быть закреплены ограничения по осуществлению жилищными строительно-сберегательными кассами определенных видов банковских операций.
Для стимулирования создания и деятельности жилищных строительно-сберегательных касс необходимо определить механизм государственной поддержки.
С целью определения правовых, организационных и экономических принципов создания и деятельности жилищных строительно-сберегательных касс необходимо разработать
проект Закона Украины «О жилищных строительно-сберегательных кассах» и проекты нормативно-правовых актов, направленных на его реализацию.
Ожидаемые результаты
Усовершенствование существующих и внедрение новых видов жилищной кооперации, а также жилищных строительно-сберегательных касс в Украине будет способствовать созданию условий для обеспечения реализации широкими слоями населения конституционного права на жилье.
Объем финансовых, материально-технических, трудовых ресурсов и источники финансирования
Финансирование мероприятий, связанных с реализацией настоящей Концепции, будет осуществляться за счет средств, предусмотренных в государственном бюджете для выполнения Общегосударственной программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009 — 2014 годы.
КОММЕНТАРИЙ
В «Строительной бухгалтерии», 2009, № 24, на с. 34 мы уже вкратце анализировали проект приведенной выше Концепции.
Многочисленным проблемам жилищно-строительной кооперации была посвящена не одна статья «Строительной бухгалтерии»1.
1 См., например, 2009, № 23, с. 27; № 12, c. 8; № 5, с. 43.
Поскольку авторы концепции уделили много внимания вопросам зарубежной истории развития жилстройкооперации, мы позволим себе напомнить правительству, что такой опыт давно имеется и у нас.
Еще в начале ХХ века на юге Российской империи стали строиться так называемые компанейские дома, которые стали прообразом возникших позднее жилищных кооперативов. Одним из активных сторонников такого строительства вскладчину был талантливейший архитектор А. Ржепишевский, выпускник Сорбонны, создавший в Харькове в период до большевистской революции чудесные компанейские дома, в квартирах которых обязательно должны были быть отдельные ванные комнаты и телефоны. Именно тогда впервые у среднего класса (врачей, инженеров, художников) появилась возможность приобрести
собственное комфортабельное жилье в многоквартирных домах, расположенных в центральных районах крупных городов.А после того как частная собственность на жилье была упразднена коммунистами, единственным вариантом получить
негосударственную квартиру для граждан СССР было вступление в жилищные кооперативы.Так что украинцы не понаслышке знакомы с механизмами коллективного финансирования строительства жилых домов.
Нельзя не согласиться с авторами концепции в том, что нынешнее госрегулирование жилстройкооперации является, мягко говоря, устаревшим и абсолютно не достаточным. Поэтому законопроекты, о которых идет речь в Концепции, действительно, уже давным-давно необходимы Украине.
Настоящие жилищные кооперативы, созданные в результате самоорганизации инвесторов, не только являются эффективным средством финансирования строительства и инвесторского контроля, но и важным элементом гражданского общества.
Что касается строительно-сберегательных касс, то такие операторы украинской хозяйственной практике пока не знакомы. Но идеи, заложенные в Концепции, выглядят вполне резонными.
Главное, чтобы строительно-сберегательные кассы не превратились в подобие мошеннических кредитных союзов, разворовывающих государственные средства и деньги вкладчиков.
Иван Чалый
