Могут ли предыдущие собственники или третьи лица оспорить сделки по отчуждению недвижимости (часть 1)
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Оксана Петренко, адвокат
Хочется предостеречь потенциальных покупателей от непродуманных шагов при покупке недвижимости.
В данной статье раскроем общие требования к сделкам, последствия их несоблюдения, примеры из практики. Рассмотрим особенности заключения сделок: существенные условия, документы, права третьих лиц, проверка которых не входит в обязанности нотариуса, перепланировка.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция Украины
— Конституция Украины от 28.06.1996 г. № 254к/69-ВР.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.СК
— Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III.Постановление № 9
— постановление Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 06.11.2009 г. № 9.Инструкция № 20/5
— Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.
Будьте бдительны!
Итак, на что стоит обращать внимание, покупая недвижимость, чтобы не остаться без недвижимости и без денег?
Обязательно необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой квартиры, если она на 20 % и ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные продавцы значительно снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
На практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру. А потом выяснялось, что она либо под арестом (снять на время арест с квартиры для продажи мошенникам не составит труда), либо оформлена по поддельным документам. Правоохранительные органы в течение короткого времени узнают о таких мошенничествах. Это могут быть поддельные:
— решения суда;
— завещания;
— свидетельства о смерти;
— договоры аренды (найма) и акты приема-передачи квартиры;
— инвестиционные договоры и т. п.
Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства — шансы очень низки.
Невероятно трудно вам самим будет максимально проверить квартиру на юридическую «чистоту».
Дать заключение с близкой к 100 % гарантией может только специалист-профессионал рынка недвижимости.Если ваше право нарушено вследствие заключения сделки отчуждения или приобретения недвижимости, то возможно расторгнуть сделку или же признать ее недействительной.
Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут:
1) добровольно по соглашению сторон;
2) в судебном порядке по иску одной из сторон.
Для расторжения договора в добровольном порядке сторонам необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему договор.
Договор о расторжении нотариально удостоверенного договора оформляется путем составления отдельного договора, который прилагается к экземпляру основного договора, хранящегося в архиве нотариуса.Для расторжения договора в судебном порядке необходимо помнить о том, что законом установлен срок исковой давности.
Срок общей исковой давности составляет
3 года (ст. 257 ГК), однако необходимо знать, что для некоторых видов договоров предусмотрен специальный срок исковой давности. Например, к требованиям о расторжении договора дарения применяется исковая давность 1 год (ст. 728 ГК).
Виды недействительности сделок
Обратимся к
ст. 215 ГК:
ГК
Статья 215. Недействительность сделки
1. Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой — третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.
2. Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется.
В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной.
3. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).
Сделка является недействительной из-за несоответствия ее требованиям закона (
п. 2 ст. 215 ГК) и не требует признания ее таковой судом. Оспариваемая сделка (п. 3 ст. 215 ГК) может быть признана недействительной только по решению суда.Кроме того, обратимся к
п. 8 постановления № 9:
Постановление № 9
8. В соответствии с частью первой статьи 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение стороной (сторонами) требований, установленных статьей 203 ГК, именно на момент совершения сделки. Не может быть признана недействительной сделка, которая не совершена.
В связи с этим судам необходимо правильно определять момент совершения сделки (статьи 205 — 210, 640 ГК и т. п.).
В частности, не являются заключенными сделки (договоры), в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения (отсутствует согласие по всем существенным условиям договора; не получен акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством для совершения сделки требуется его передача, и т. п.). Согласно статьям 210 и 640 ГК не является совершенной также сделка в случае неосуществления ее государственной регистрации, если сделка подлежит такой регистрации.
Установив эти обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении иска о признании сделки недействительной. Последствия недействительности сделки не применяются к сделке, которая не совершена.
Решением суда нельзя обязать стороны осуществить государственную регистрацию сделки, поскольку это противоречит общим принципам гражданского законодательства — свободе договора (пункт 3 части первой статьи 3 ГК). Норма части третьей статьи 182 ГК о возможности обжалования в суде отказа в государственной регистрации, уклонения от государственной регистрации, отказа от предоставления информации о регистрации применяется только относительно действий (бездействия) органов, осуществляющих такую регистрацию.
Требование о признании сделки (договора) незаключенной не соответствует возможным способам защиты гражданских прав и интересов, предусмотренных законом. Суды должны отказывать в иске с таким требованием. В этом случае могут заявляться только требования, предусмотренные главою 83 книги пятой ГК.
Общие требования для признания сделки действительной
Прежде чем говорить непосредственно о расторжении или признании недействительности сделки по отчуждению недвижимости, необходимо разобрать общие требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки (см.
ст. 203 ГК).
ГК
Статья 203. Общие требования, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки
1. Содержание сделки не может противоречить настоящему Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.
2. Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.
3. Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.
4. Сделка должна совершаться в форме, установленной законом.
5. Сделка должна быть направлена на реальное наступление обусловленных ею правовых последствий.
6. Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Изучаем документы
Важным моментом перед заключением договора купли-продажи является
изучение документов.Право собственности на недвижимое имущество подтверждается следующими
правоустанавливающими документами 1:1. Свидетельство о праве собственности на жилье.
2. Договор купли-продажи.
3. Договор дарения.
4. Договор мены.
5. Вступившее в законную силу решение суда.
6. Свидетельство о праве на наследство.
7. Договор пожизненного содержания.
8. Регистрационное свидетельство, выданное БТИ и скрепленное печатью, со справкой кооператива.
1
Правоустанавливающий документ — это документ, который определяет право собственности граждан на объект недвижимости. И именно этот документ необходимо проверять очень тщательно. В этот документ должны быть включены все собственники, имеющие юридические права на недвижимость.Очень опасно иметь дело с продавцом, который утверждает, что его правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве собственности на его квартиру) утерян.
В этом случае возможно подписать договор купли-продажи по дубликату, но чтобы проверить подлинность предъявленных вам справок, нужно немало походить по инстанциям. Еще лучше — получать и проверять все бумаги вместе с продавцом.
Права членов семьи продавца
Один из самых щекотливых вопросов при купле-продаже квартиры — соблюдение прав членов семьи продавца. Существует опасность упустить из вида тех, кто не зарегистрирован на данной жилплощади (по данным паспортного стола), но по-прежнему сохраняет право пользования. Это могут быть несовершеннолетние члены семьи, недееспособные, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Попытаться выяснить это можно через соседей, которые иногда бывают в курсе семейных обстоятельств собственников квартиры. Нужно также точно установить, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети и где они проживают в данное время.
Следует обратить внимание на количество продаж данной квартиры.
Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения документов на квартиру, хранящихся в деле БТИ.Вполне может оказаться и так, что кто-то, о чьем существовании покупатель и не догадывается, сохраняет права пользования жилым помещением даже после его продажи. Ведь переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вовсе не означает, что проживавшие в нем ранее люди автоматически лишаются права жить в этой квартире и дальше (помимо членов семьи, это могут быть наниматели, заключившие с бывшим собственником договор аренды, срок которого еще не истек).
Пример 1.
Пока сын служил в армии, мать приватизировала и продала квартиру, в которой он был прописан до призыва. Сделку зарегистрировали, и когда сын вернулся из армии, ему пришлось обращаться в суд. На основании решения суда договор купли-продажи квартиры, как нарушающий права военнослужащего на жилье, был расторгнут. Кроме того, было принято решение о выселении новых хозяев, и суд обязал мать военнослужащего вернуть уплаченные покупателями деньги. Вот только денег у хитрой мамочки к тому времени уже не оказалось.
Пример 2.
Один из членов семьи признан на основании решения суда умершим и на законных основаниях выписан из квартиры. С точки зрения закона, такая квартира является «чистой», но ведь нельзя исключать и неприятные последствия покупки такой недвижимости. Если окажется, что «покойник» все-таки жив, то он вполне может предъявить свои права на недвижимость. Рисковать или не рисковать, покупая квартиру с таким «наследством», — решать вам. Может быть, риск и будет оправдан, если вы сумеете подробнее узнать историю исчезновения пропавшего и добьетесь существенной уступки в цене квартиры. Если после заключения договора купли-продажи выяснится, что чьи-либо законные интересы были ущемлены, договор в судебном порядке может быть расторгнут и стороны возвращены в первоначальное состояние. То есть продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги. Такой исход судебного слушания практически неизбежен, если речь идет о нарушенных правах несовершеннолетних.
По расширенной истории недвижимости в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документов паспортного стола (домовой книги), необходимо установить наличие (отсутствие) в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы или являются собственниками недвижимости, то необходимо получить в органах опеки и попечительства решение опекунского совета. Если такого документа не было либо результативная часть этого документа после подписания договора купли-продажи недвижимости не была выполнена, то это 100 % незаконная сделка по реализации недвижимости. Прокуратура, органы опеки и попечительства отслеживают такие объекты недвижимости и через суд возвращают право собственности несовершеннолетним (неполнолетним). Однако с учетом «скорости работы» наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели, так как такое разбирательство может произойти через несколько лет.
Если недвижимость принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, обязательно стоит проследить:
— как часто объект недвижимости переходил из рук в руки;
— куда при каждой последующей сделке купли-продажи выписывались ее собственники;
— соблюдались ли все правила продажи и учитывались ли при этом интересы несовершеннолетних детей и людей, отнесенных к группе риска (недееспособные, осужденные и т. п.);
— покупалась ли недвижимость на одного из супругов, находящегося в браке. Тогда это считается совместной собственностью супругов и для продажи обязательно присутствие именно мужа и жены у нотариуса.
Если собственник продаваемого объекта недвижимости состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения.
Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца. И можно как минимум потерять половину купленой квартиры, а в худшем случае остаться и вовсе без недвижимости.Важным моментом является то, что если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Один из супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Список документов на продажу квартиры, продаваемой ранее:
— договор купли-продажи;
— технический паспорт;
— выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество (выдает БТИ);
— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);
— решение опекунского совета райисполкома (если в договор купли-продажи вписаны несовершеннолетние дети, т. е. собственниками являются несовершеннолетние дети);
— зявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если квартира куплена в браке);
— паспорта и идентификационные номера всех собственников.
Если квартира переходила из рук в руки по наследству, следует уточнить круг наследников, которые вполне могут объявиться и после сделки и предъявить свои права на жилье.
Не стоит забывать и о вероятности того, что в силу тех или иных причин
законный собственник жилья может быть лишен права распоряжаться своим имуществом. В этом случае сделка купли-продажи будет признана недействительной. Такие ограничения возникают по разным причинам. На квартиру может быть наложен арест в целях обеспечения судебного иска. Жилье может находиться в ипотеке (залоге), если оно было приобретено с рассрочкой платежа и все выплаты еще не произведены. Собственник мог заключить договор сервитута (право ограниченного пользования чужой недвижимостью). Квартира могла быть передана по договору пожизненного содержания, в доверительное управление и т. д. Поэтому до совершения сделки желательно обратиться за сведениями в БТИ и проверить по электронным базам Министерства юстиции.Если квартиру в свое время приобретали в совместную собственность, а затем особым соглашением были установлены доли каждого из покупателей, то теперь у каждого из долевых собственников должно быть свое Свидетельство о праве собственности с указанием его доли на жилое помещение.
Допустим, вы решили заключить сделку только с одним долевым собственником (например, владельцем комнаты в коммунальной квартире или собственником части домовладения). В этом случае продавец должен известить о своем намерении продать комнату других долевых собственников, поскольку закон предоставляет для них преимущественное право покупки. И только если никто из них не пожелает купить комнату по предложенной цене, можно действовать дальше. При этом согласие на продажу, а точнее заявление, об отказе от права преимущественной покупки соседей по коммуналке должно быть обязательно заверено нотариально.
Право остальных участников общей собственности на преимущественную покупку возникает только при возмездном отчуждении доли, т. е. при продаже. Если комната передается в дар или наследуется после смерти владельца, никакого согласия соседей не требуется. Если доля продается другому участнику долевой собственности (соседу по коммуналке), то согласия остальных не требуется.
Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире:
— правоустанавливающий документ, определяющий право собственности на жилье;
— технический паспорт;
— выписка из реестра БТИ;
— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);
— решение опекунского совета райисполкома (если в свидетельство о праве собственности вписаны несовершеннолетние дети, т. е. собственниками являются несовершеннолетние дети);
— заявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если квартира куплена в браке);
— заявление об отказе от права преимущественной покупки;
— заявление от городской территориальной общины (горисполком), если комнаты соседей не приватизированы;
— паспорта и идентификационные номера всех собственников.
Не стоит рисковать и соглашаться на то, что вместо договора купли-продажи хозяин комнаты в коммунальной квартире, допустим, предложит оформить договор дарения или договор мены. Ни для кого не секрет, что такие сделки часто представляют собой скрытую продажу комнаты, т. е. притворную сделку.
Список документов на продажу кооперативной квартиры:
— регистрационное свидетельство, выданное БТИ и скрепленное печатью, со справкой кооператива, или свидетельство о праве собственности на жилье, выданное райисполкомом;
— технический паспорт;
— выписка из Реестра прав собственности на жилье БТИ;
— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);
— заявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если денежные взносы в кооператив выплачивались в браке);
— паспорт и идентификационный номер собственника.
