О договорах о совместной деятельности в строительстве
Письмо Министерства регионального развития и строительства Украины от 05.01.2011 г. № 16-12/42/0/6-11
<...>
Назначением инвестиционного договора строительства жилья является инвестирование, в том числе и в виде денежных средств (финансирования), реализации инвестиционного проекта строительства объекта жилищного строительства.
Объектом инвестирования
по такому договору могут быть объект жилищного строительства в целом, отдельная его часть (корпус, этаж и т. п.) или отдельное помещение (квартира, офис, машино-место), являющееся частью целостного объекта жилищного строительства.Нормами
части третьей статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» установлено ограничение по инвестированию и финансированию строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе и в управление, которое может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, выполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости .Следовательно,
застройщик не может непосредственно заключать с инвесторами (физическими и юридическими лицами) договоры о финансировании строительства объекта жилого назначения .Однако действующим законодательством
не запрещено осуществление строительства объектов жилья путем заключения договора о совместной деятельности.Поскольку
частью второй статьи 1130 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) предусмотрено, что совместная деятельность может осуществляться как на основе объединения вкладов участников, так и без такого объединения, а вклады участников могут быть и в виде денежных средств, это значит, что по договору о совместной деятельности договорные стороны объединяют свои ресурсы, в том числе и финансовые, для достижения поставленной цели — строительства объекта жилого назначения.Оформление договоров по финансированию объекта строительства жилья как договоров о совместной деятельности между соответствующими юридическими лицами, среди которых будет определено и лицо, выполняющее функции застройщика, должно учитывать нормы
части первой статьи 1137 и части первой статьи 1139 ГКУ, согласно которым условия о полном освобождении участника договора о совместной деятельности от участия в возмещении общих расходов либо убытков и лишение или отказ участника совместной деятельности от права на часть прибыли является ничтожными.Соответственно участник договора о совместной деятельности
не только вносит средства на финансирование строительства соответствующего количества квартир, но и принимает на себя обязательство по участию в возмещении расходов и убытков, связанных с реализацией инвестиционного проекта, и участию в распределении прибыли, полученной от реализации такого инвестиционного проекта.Следовательно,
существенным для договоров о совместной деятельности по реализации инвестиционных проектов строительства жилых объектов является не условие о сотрудничестве в сфере дальнейшей эксплуатации построенного объекта жилья (такое условие может быть принято как договорными сторонами, принимавшими участие в реализации проекта строительства, исходя из особенностей своей хозяйственной деятельности и требований по эксплуатации построенного объекта, так и новыми собственниками помещений в построенном жилом объекте), а, как отмечалось выше, условия о взятии на себя договорными сторонами имущественных обязательств по соответствующим рискам по реализации инвестиционного проекта строительства жилья и их участию в распределении прибыли, полученной от реализации такого проекта.Неучет указанных обстоятельств застройщиком при заключении им договоров с физическими и юридическими лицами о совместной деятельности по строительству объекта жилого назначения может стать основанием для обоснования незаконности использования такой схемы привлечения финансовых ресурсов для реализации проектов строительства жилых объектов.
И. о. первого заместителя министра А. Беркута
КОММЕНТАРИЙ
Комментарий к этому документу см. на с.___ данного номера газеты.
