Разрешение на проведение подготовительных, строительных работ.
Что изменилось?
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
В связи с принятием нового Закона «О регулировании градостроительной деятельности» продолжается кампания по приведению подзаконных нормативных актов, регулирующих вопросы строительства, в соответствие с требованиями Закона. Сегодня речь пойдет о Порядке получения разрешения на проведение подготовительных и строительных работ, который был принят Кабинетом Министров Украины в новой редакции. Ниже поговорим о том, облегчит ли работу новый порядок, и не осталось ли неурегулированных вопросов в законодательстве в связи с его принятием.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о градостроительстве
— Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.Постановление № 466
— постановление КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466.
Изменения продолжаются
Перед нами два документа, принятые
постановлением КМУ № 466 в полном соответствии с п. 12 Заключительных положений Закона о градостроительстве1:— Порядок выполнения подготовительных работ;
— Порядок выполнения строительных работ.
1 Комментарий к Закону «О градостроительстве» см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 2, с. 43 — 46.
Документы вступили в силу
с 13 мая 2011 года. (Текст документов приведен на с. 4 — 10 настоящего номера газеты «Строительная бухгалтерия».)Указанные документы логически связаны и призваны регламентировать один блок отношений в строительстве, а именно вопросы, связанные с разрешительной системой при проведении подготовительных и строительных работ. Тем не менее для четкого изложения мы будем рассматривать эти документы по отдельности.
Порядок выполнения подготовительных работ
Что необходимо отметить сразу, впервые мы видим закрепление
в законодательстве2 понятия «подготовительных работ». Это не означает, что такие работы не были определены ранее, — были и довольно подробно в соответствующих отраслевых нормах — Государственных строительных нормах. Сам по себе это факт, в принципе, ничего не меняет, но с точки зрения правового регулирования, думаем, явление положительное .2 Имеется в виду нормативный акт (законодательство) общего характера, такой как постановление КМУ, в противопоставлении с отраслевыми стандартами.
Характерна также новая манера изложения нормативного материала, используемая в обоих порядках, говорящая о
праве заказчиков приступать к проведению подготовительных (строительных) работ при соблюдении определенных условий3.3
В общем-то, такая манера изложения определена Законом.Подготовительные работы
могут выполняться заказчиком после получения документа, подтверждающего право собственности на земельный участок (или дающее право пользования земельным участком), после подачи соответствующего уведомления в государственную архитектурно-строительную инспекцию (далее — ГАСИ) и получения зарегистрированной инспекцией декларации о начале проведения строительных работ.Отметим, что договор суперфиция теперь непременно присутствует во всех нормативных документах, регламентирующих отношения в строительстве как правовое основание пользования чужим земельным участком.
Теперь самое время разобраться с вопросом, —
что же такое подготовительные работы в строительстве. В свое время Министерство регионального развития и строительства Украины в письме от 01.09.2009 г. № 22/7-5409 дало подробные разъяснения, касающиеся подготовительных работ, урегулированные, как мы уже упоминали, отраслевым стандартом — ДБН А.3.1-5-96. Приведем ниже цитату из этого письма, и отметим важность классификации подготовительных работ по принципу работ, производимых на территории строительной площадки и за пределами такой территории.Этим же принципом, собственно,
должны руководствоваться заказчики, решая для себя вопрос, — на каком правовом основании они будут осуществлять подготовительные работы: уведомления или декларации.
Письмо ГАСИ от 01.09.2009 г. № 22/7-5409
«О статусе и объемах документации проекта подготовительных работ,
подаваемого в соответствии со ст. 281 Закона Украины
«О планировании и застройке территорий»
<...>
<...> разъясняем, что
подготовительные работы — строительные работы, связанные с подготовкой территории для строительства сооружений, домов, зданий: прокладка инженерных сетей, освоение строительной площадки, расчистка и планирование участка, устройство подъездных путей, снос зданий и другие работы в соответствии с проектом организации строительства.В соответствии с
абзацем 3 пункта 1.1 раздела 1 ДБН А.3.1-5-96 «Организация строительного производства» строительство объекта должно осуществляться на основе предварительно разработанных решений по организации строительства и технологии выполнения работ, которые должны быть отражены в проектно-технологической документации (ПТД). Эта документация является неотъемлемой составной частью документации на строительство, как и проектно-сметная документация и рабочие чертежи. В ее состав входят проект организации строительства (ПОБ) и проект выполнения работ (ПВР). Состав и содержание ПТД, необходимой для осуществления работ на объекте, устанавливаются в контракте на его строительство в зависимости от вида строительства, сложности объекта, форм взаимодействия участников строительства и т. п., на основе положений раздела 3 указанных ДБН.В соответствии с
п. 2.3 раздела 2 ДБН А.3.1-5-96 2.3 подготовка к строительству каждого объекта должна предусматривать: изучение инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (в том числе при реконструкции или техническом перевооружении существующего объекта — документации по техническому обследованию конструкций) и подробное ознакомление с условиями строительства; разработку проектов выполнения работ по строительству зданий, сооружений и их частей, а также на внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы; выполнение собственно работ подготовительного периода (с соблюдением природоохранных требований, требований по охране труда, техники безопасности и пожарной безопасности).К
внеплощадочным подготовительным работам относится строительство подъездных путей и причалов, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, канализационных коллекторов с очистными сооружениями, жилых городков для строителей, объектов производственной базы строительных организаций, оборудование перевалочных баз, строительство пожарных депо и организация пожарной охраны, а также создание и наладка автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей, сооружений, устройств и линий связи.К
внутриплощадочным подготовительным работам относятся: сдача-прием геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей и дорог, возведение зданий и сооружений; освобождение строительной площадки для строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос зданий и т. п.); планирование территории; искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод; переложение существующих и прокладка новых инженерных сетей, устройство постоянных и временных дорог, ограждение строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима; размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, санитарно-бытового и общественного назначения, устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования; организация функционирования автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей и средств связи для управления выполнением работ, в том числе оперативно-диспетчерского; обеспечение строительной площадки освещением, противопожарным водоснабжением, средствами пожаротушения, сигнализации и связи.
Уведомление
Напомним, что в соответствии с
Законом о градостроительстве порядок получения разрешения на проведение подготовительных или строительных работ, принятия завершенного строительством объекта в эксплуатацию дифференцируется в зависимости от сложности объектов.Пошагово процедуру подготовительных работ на стройке можно представить так:
шаг 1 — заказчик получает
документ, подтверждающий право собственности на земельный участокили документ, дающий
право пользования земельным участком: (договор аренды (договор суперфиция);шаг 2
— заказчик подает соответствующее уведомление в ГАСИ о намерении приступить к подготовительным работам на стройкеили
получает в ГАСИ декларацию о начале проведения строительных работ, зарегистрированную в том же ГАСИ;шаг 3
— только после того, как заказчик уведомит ГАСИ о своем намерении приступить к подготовительным работам на стройке, заказчик имеет право действительно приступать к таким работам на стройке.В некоторых случаях вместо уведомления, заказчику необходимо подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ и зарегистрировать ее в том же ГАСИ.
Порядок выполнения подготовительных работ, описанный в
постановлении № 446, не называет конкретные случаи, в которых можно начинать подготовительные работы только на основании уведомления ГАСИ, а когда вместо такого уведомления необходимо получить декларацию о начале выполнения подготовительных работ. Однако мы уже указали на принцип, действующий в отношении разделения подготовительных работ: все зависит от того, будут ли подготовительные работы проводиться на территории строительной площадки или за ее пределами (!).Рассмотрим более подробно этот аспект. Обратимся сперва к норме
п. 2 Порядка выполнения подготовительных работ:«2. Подготовительные работы могут выполняться заказчиком
после получения документа, удостоверяющего право собственности либо пользования земельным участком, или договора суперфиция, а также после предоставления Государственной архитектурно-строительной инспекции или ее территориальному органу (далее — Инспекция) уведомления о начале выполнения подготовительных работ, кроме выноса инженерных сетей и удаления зеленых насаждений, или получения зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ.Выполнение подготовительных работ
в пределах строительной площадки не требует получения заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком других документов разрешительного характера».Из этого следует, что если подготовительные работы планируется проводить
в пределах строительной площадки, то заказчику следует просто уведомить об этом ГАСИ. И никаких дополнительных разрешительных документов заказчику подавать не потребуется.Но если подготовительные работы планируется проводить
с вынесением инженерных коммуникаций за пределы строительной площадки и с удалением зеленых насаждений, то заказчику в этом случае нужно будет заранее подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ, затем зарегистрировать такую декларацию в этом органе. И только после этого заказчик может приступать к подготовительным работам на стройке.Это говорит о том, что в таком порядке будут осуществляться работы на объектах, требующих создания дополнительной инфраструктуры по инженерному обеспечению объекта или модификации имеющейся. Речь идет, в первую очередь, об объектах 1 — 3 категорий сложности.
В принципе, на этих объектах подготовительные работы также могут проводиться на основании соответствующего
уведомления, но это целиком будет зависеть от проекта и необходимости проведения работ за пределами строительной площадки. Возможен вариант, когда подготовительные работы будут начинаться на основании уведомления, а потом, в свое время, будет регистрироваться декларация.Строительство частных домов и построек4 осуществляется на основании
строительного паспорта, и производится в соответствии с таким уведомлением.4 Дома усадебного типа, дачные, садовые дома и др.
Что касается порядка уведомления ГАСИ, то
постановление № 446 устанавливает форму и порядок его подачи. Уведомление посылается в ГАСИ заказным письмом с описью вложения или вручается лично по адресу инспекции по форме, предусмотренной постановлением № 466.Срок подачи
уведомления о начале подготовительных работ в ГАСИ — не позднее одного рабочего дня до начала проведения подготовительных работ.Кроме этого, законодатель также обязывает заказчика
письменно уведомлять местную государственную администрацию или орган местного самоуправления по местонахождению объекта и государственные органы пожарной и техногенной безопасности 5 о том, что он подал уведомление в ГАСИ о начале проведения подготовительных работ (п. 6 Порядка выполнения подготовительных работ). Подавать такое уведомления в местные органы самоуправления нужно в течение семи календарных дней со дня подачи уведомления в ГАСИ.5 В дальнейшем мы не будем их упоминать для легкости восприятия, но каждый раз, когда речь идет об уведомлении органов местного самоуправления, необходимо также уведомлять органы пожарной и техногенной безопасности.
В случаях,
когда меняются субъекты строительства: заказчик, генеральный подрядчик, подрядчик, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней подавать инспекции сведения о таких изменениях в форме, в которой подавалось уведомление.
Декларация о начале проведения подготовительных работ
Декларация
о начале проведения подготовительных работ6, в отличие от уведомления, подается по установленной постановлением № 466 форме в общем порядке в разрешительный центр по местонахождению объекта в соответствии с Законом Украины «О разрешительной системе в хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV.6 В постановлении № 466 есть прокол: в п. 7 Порядка выполнения подготовительных работ указано, что местом подачи декларации является разрешительный центр, а в п. 8 указана инспекция. Полагаем, что это всего лишь редакционная опечатка. По смыслу декларация должна быть подана только в разрешительный центр, и оттуда она пересылается в инспекцию. Думаем, в дальнейшем текст поправят.
В дальнейшем разрешительный центр
не позднее следующего рабочего дня обязан переслать поданную декларацию по назначению, т. е. в ГАСИ.Инспекция в течение пяти рабочих дней
проверяет декларацию на полноту содержащихся в ней сведений и регистрирует ее. Инспекция может вернуть декларацию в случае, если она заполнена с нарушением требований, при этом она обязана обосновать, т. е. мотивировать, причину ее возврата. Эти положения чрезвычайно важны с точки зрения искоренения коррупции, поскольку эти положения не оставляют возможности чиновникам постоянно менять свои требования, тем самым провоцируя необходимость «договариваться». После устранения недостатков декларация повторно подается на регистрацию — здесь уже никаких новых претензий быть не должно, а если они возникнут, то их нужно обращать к самой инспекции и качеству ее работы.Постановление № 466
отражает принцип «молчаливого согласия», установленный Законом о градостроительстве при выдаче разрешения на проведение подготовительных (строительных) работ в случае неполучения ответа от ГАСИ. В случае неполучения ответа заявителем ответ считается положительным на 11 день со дня, когда декларация должна быть зарегистрирована или возвращена. Данный принцип не оставляет возможности чиновникам «отмалчиваться» и тянуть время, если нет сколько-нибудь подходящего повода для отказа.В случае когда меняются субъекты строительства: заказчик, генеральный подрядчик, подрядчики, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней обратиться к инспекции, зарегистрировавшей декларацию с уведомлением об изменении сведений по форме, предусмотренной
Порядком выполнения подготовительных работ. Подготовительные работы без такого обращения не могут продолжаться.О регистрации инспекцией декларации о начале проведения подготовительных работ заказчик обязан также уведомить письменно в течение семи дней местные органы самоуправления.
Сведения о полученных уведомлениях и зарегистрированных декларациях о начале проведения подготовительных (строительных) работ, также о полученных уведомлениях об изменениях содержащихся в них данных, вносятся в единый реестр, куда также вносятся данные о выданных инспекцией разрешениях на проведение строительных работ, зарегистрированных инспекцией деклараций о готовности объектов к эксплуатации и выданных сертификатов соответствия.
Обращаем также внимание на то, что зарегистрированная декларация о начале выполнения подготовительных работ не дает права выполнять строительные работы (!) (
п. 10 Порядка выполнения подготовительных работ).
Порядок выполнения строительных работ
По
Закону о градостроительной деятельности правовым основанием выполнения строительных работ (обращения за регистрацией декларации или получением разрешения) являются:—
наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок или дающее право пользования земельным участком,а также наличие одного из следующих фактов:
(1) подача заказчиком по установленной
постановлением № 466 форме уведомления о начале выполнения строительных работ. Такое уведомление подается относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и не требует регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на проведение строительных работ;(2)
регистрация соответствующей инспекцией декларации относительно объектов, отнесенных к 1 — 3 категориям сложности объектов;(3) выдача инспекцией заказчику
разрешения на проведение строительных работ в отношении объектов строительства, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности.
Уведомление о начале выполнения строительных работ (1)
Порядок подачи уведомления о начале проведения строительных работ (1) напоминает порядок подачи уведомления о начале проведения подготовительных работ, рассмотренный нами ранее.
Заказчик
обязан уведомить ГАСИ не позднее чем за день до начала проведения строительных работ, а также обязан информировать местные органы самоуправления. О последней обязанности застройщика мы больше упоминать не будем, заметим только, что такая обязанность существует во всех случаях проведения строительных работ.В случае изменений в составе субъектов строительства заказчик обязан в течение трех рабочих дней уведомить инспекцию о данных изменениях по форме, в которой подавалось уведомление. В случае неподачи таких изменений под угрозу ставится продолжение строительных работ.
Декларация о выполнении строительных работ (2)
Что касается подачи
декларации, то порядок ее подачи напоминает описанный выше порядок подачи декларации о начале проведения подготовительных работ.Подается она через
разрешительный центр и не позднее одного дня пересылается в ГАСИ. Инспекция в свою очередь обязана в течение пяти следующих рабочих дней проверить такую декларацию на полноту содержащихся в ней данных и зарегистрировать ее или вернуть, указав основания такого возврата. В отношении данной декларации точно так же действует уже описанный нами принцип «молчаливого согласия».В случае изменений в составе субъектов строительства существует обязанность заказчика
уведомлять инспекцию о происшедших изменениях по отдельной форме, установленной постановлением № 466.
Разрешение на проведение строительных работ (3)
Теперь о разрешении на проведение строительных работ.
Необходимость получения такого разрешения по действующему законодательству предусмотрена только для наиболее сложных в техническом отношении объектов строительства, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности.Обратим внимание, что перечень документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на проведение строительных работ, сокращен, если сравнивать его с порядком, действовавшим ранее7, и содержит минимальный объем документов, необходимых инспекции для выдачи такого разрешения8.
7 Постановление КМУ от 30 сентября 2009 г. № 1104.
8 Перечень документов определялся ст. 29 Закона «О планировании и застройке территорий».
Отпадает необходимость подавать финансовую отчетность и учредительные документы подрядчика, так что необходимо признать, что данный порядок должен значительно упростить получение основного документа, дающего право проводить строительные работы.
Инспекция
обязана выдать такое разрешение на протяжении 10 дней с момента получения заявления и необходимых документов или отказывает в его выдаче. В положении приводится исчерпывающий перечень случаев, в которых инспекция отказывает в выдаче разрешения на проведение строительных работ.Принцип «молчаливого согласия»
, несколько ограниченный необходимостью «административного обжалования»9, действует и в отношении получения разрешения.9
Необходимость обратиться в ГАСИ с жалобой на неосуществление ее территориальным подразделением положенных действий.В случае если право на строительство объекта передано
другому лицу (заказчику) или заменен генеральный подрядчик строительства (подрядчик) изменений в составе субъектов строительства, разрешение на проведение строительных работ подлежит переоформлению. Переоформление разрешения не останавливает строительство и не требует остановки работ на объекте.В случае смены лиц, ответственных за проведение авторского или технического надзора, лиц, ответственных за исполнение работ, заказчик обязан на протяжении трех рабочих дней обратиться в инспекцию, выдавшую разрешение на проведение строительных работ, с уведомлением о замене данных в выданном разрешении по установленной
постановлением № 466 форме. Неподача таких сведений останавливает строительные работы10 (абз. 4 п. 6 Порядка выполнения строительных работ).10 При обнаружении инспекцией данного нарушения к заказчику могут быть применены штрафные санкции.
В
п. 26 Порядка выполнения строительных работ приводится закрытый перечень оснований аннулирования разрешения, определенный в Законе о градостроительной деятельности:— подача соответствующего заявления заказчиком;
— наличие сведений о прекращении юридического лица — заказчика или смерти физического лица, признания его безвестно отсутствующим;
— препятствие проведению проверки должностными лицами инспекции, если оно было осуществлено в течение одного года после наложения штрафа за указанное нарушение.
Сведения
о полученных инспекцией уведомлениях о начале проведения строительных работ, поданных и зарегистрированных декларациях, выданных, переоформленных, аннулированных разрешений, уведомлений об изменении данных и т. п., подлежат внесению в единый реестр, который ведется инспекцией.Постановление № 466
, в соответствии с Законом о градостроительстве, содержит положение о том, что работы, выполняемые без регистрации в установленном порядке декларации (уведомления) или получения разрешения на проведение строительных работ, считаются самовольным строительством.В заключение хотелось отметить, что
постановление № 466 содержит некоторые общие требования к публичным аспектам строительства зданий и сооружений, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности. Так, органы местного самоуправления обязаны через СМИ довести до сведения общественности информацию о начале проведения работ на конкретном объекте.Кроме того, в
п. 29 Порядка выполнения строительных работ содержится требование, связанное с публичностью основных данных о проводимом строительстве. Данное требование обращено к заказчику и предписывает ему разместить стенд размерами 1 х 1,5 метра в удобном для обозрения общественности месте со следующей информацией:— информация о зарегистрированной декларации (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта);
— выданное разрешение (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта);
— наименование объекта, изображение объекта и его основные технико-экономические показатели, сведения о заказчике, проектировщике, подрядчиках, лицах, ответственных за осуществление авторского и технического надзора, ответственных за выполнение работ (отражая все текущие изменения).
В данной статье мы постарались раскрыть основные направления нововведений в части разрешительных документов в строительстве. На этом наш обзор не заканчивается... В следующих номерах газеты «Строительная бухгалтерия» мы неоднократно будем возвращаться к этой теме ввиду ее актуальности из-за масштабных изменений в строительном законодательстве.
