О паевом участии застройщиков в создании и развитии инфраструктуры населенных пунктов
Письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 22.07.2011 г. № 23-11/6294/0/6-11
Со вступлением в силу с 12 марта 2011 года Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038 (далее — Закон № 3038) в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее — Минрегион Украины) поступают многочисленные запросы участников строительства с просьбой предоставить соответствующие разъяснения по вопросам применения отдельных норм Закона № 3038 по регламентированию вопросов паевого участия заказчиков строительства в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (далее — инфраструктура) населенных пунктов, в связи с чем Минрегион Украины разъясняет.
О сроке вступления в силу норм статьи 40 Закона № 3038
и установлении требований к заказчику строительства
по паевому участию в развитии
инфраструктуры населенного пункта
Согласно нормам пункта 1 раздела V Заключительных положений Закона № 3038 статья 40 данного Закона вступила в силу одновременно с введением в действие данного Закона, а именно с 12 марта 2011 года, за исключением нормы, установленной частью третьей и абзацем седьмым части девятой статьи 40, действие которой наступает 1 января 2013 года.
Обращаем внимание, что частью третьей и абзацем седьмым части девятой статьи 40 Закона № 3038 установлена норма, согласно которой заказчик строительства должен перечислять определенную для него величину средств паевого участия для создания и развития инфраструктуры населенного пункта в полном объеме до приема объекта строительства в эксплуатацию.
То есть до 1 января 2013 года заказчик строительства в порядке, определенном органом местного самоуправления, имеет право на отсрочку уплаты средств паевого участия на период после приема объекта строительства в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2013 г. — времени, когда вступает в силу другая законодательная норма.
Обращаем внимание как органов местного самоуправления, так и заказчиков строительства жилых объектов на то, что на сегодняшний день действующей является норма, установленная частью пятой статьи 3 Закона Украины от 25.12.2008 г. № 800 «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которой обусловлен порядок отсрочки уплаты заказчиками строительства жилых объектов паевых взносов на развитие инфраструктуры населенных пунктов. Положения указанной нормы могут быть учтены органами местного самоуправления при разработке ими соответствующих порядков привлечения средств паевого участия для урегулирования вопросов по отсрочке уплаты указанных средств.
Следовательно, органы местного самоуправления имеют право на требование к заказчику строительства о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта с момента заявления последним намерения о застройке соответствующего земельного участка.
Орган местного самоуправления либо его исполнительный орган, который наделен соответствующими полномочиями, в соответствии с установленным согласно Закону № 3038 порядком привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия в развитии инфраструктуры соответствующего населенного пункта, в своем решении о предоставлении заказчику строительства градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, находящегося во владении либо пользовании такого заказчика, или в решении об отведении заказчику строительства соответствующего земельного участка под застройку в обязательном порядке обусловливает вопрос об обязательствах такого заказчика по паевому участию в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Учитывая, что орган местного самоуправления в соответствии со своими самоуправляемыми полномочиями имеет право освободить заказчика строительства соответствующего объекта строительства от уплаты средств паевого участия сверх норм, установленных законом, исходя из значимости объекта строительства для социально-экономического развития подчиненной такому органу территории, в названных выше решениях должны быть оговорены условия (основания) по освобождению заказчика строительства от уплаты средств паевого участия по соответствующему объекту строительства.
Обусловливание органом местного самоуправления либо его исполнительным органом в своем решении о предоставлении градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка или отведении земельного участка под застройку является официальным уведомлением заказчика строительства о наступлении у него обязательства финансового характера в части уплаты соответствующей величины средств паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта и договорных обязательств в части соблюдения определенных в решении сроков заключения договора паевого участия.
Акцентируем внимание органов местного самоуправления и их исполнительных органов на том, что указанное условие является важной составляющей по обеспечению благоприятной инвестиционной среды для субъекта инвестиционной деятельности на соответствующей территории.
Заказчик строительства (инвестор, застройщик) должен быть заблаговременно информирован о наступлении у него всего спектра обязательств финансового характера перед другими субъектами инвестиционной деятельности для учета указанных обязательств во время принятия решения об инвестиционной способности реализации такого проекта и взятии на себя соответствующих обязательств по срокам завершения строительства, показателям стоимости строительства и т. п., нарушение которых приводит к ухудшению инвестиционной возможности других участников реализации такого инвестиционного проекта, особенно в сфере жилищного строительства.
Следствием нарушения указанного условия инвестиционного процесса является возникновение конфликтов между его основными участниками, что подрывает доверие не только к заказчикам строительства, но и к органам местного самоуправления, отвечающим за реализацию градостроительной политики на подчиненных им территориях, и в конечном итоге препятствует формированию благоприятной инвестиционной среды в сфере градостроительной деятельности, что является недопустимым.
О механизме реализации паевого участия заказчика строительства
в развитии инфраструктуры населенного пункта
Обращаем внимание органов местного самоуправления и их исполнительных органов, которым делегировано право требования паевого участия к заказчикам строительства в соответствующих населенных пунктах, что частью первой статьи 40 Закона № 3038 установлена законодательная норма прямого действия об обязательности установления органом местного самоуправления порядка привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта в соответствии с нормами данного Закона.
Такой порядок, принятый и обнародованный органом местного самоуправления, в соответствии с нормами части первой статьи 144 Конституции Украины, является нормативно-правовым актом, обязательным к исполнению на соответствующей территории.
При отсутствии такого нормативно-правового акта заказчики строительства будут иметь правовые основания для отказа от заключения договора о паевом участии, поскольку именно таким актом устанавливаются как порядок привлечения средств паевого участия и, соответственно, существенные условия договоров паевого участия, так и порядок расчета размера паевого участия, без которого невозможно будет органу местного самоуправления доказать корректность совершенного расчета величины паевого участия конкретного заказчика строительства, который является существенным условием такого договора согласно нормам абзаца шестого части девятой статьи 40 Закона № 3038.
Нормами абзаца первого части девятой статьи 40 Закона № 3038 установлены сроки, в течение которых заключается договор о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта, — не позднее чем через 15 рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика строительства о его заключении, но до приема объекта строительства в эксплуатацию.
То есть заказчик строительства должен обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с просьбой о заключении договора о паевом участии не позднее чем за 15 рабочих дней до приема объекта строительства в эксплуатацию с тем, чтобы в течение указанного времени таким органом был подготовлен необходимый расчет величины паевого участия и проект договора о паевом участии, который заказчик после ознакомления должен подписать с соблюдением требования по сроку — до приема объекта строительства в эксплуатацию.
Учитывая, что на сегодняшний день согласно нормам Закона № 3038 органы местного самоуправления и их исполнительные органы не принимают участия в процессе приема законченных строительством объектов в эксплуатацию, обусловливание порядка, в том числе и сроков, заключение договоров о паевом участии и контроля за своевременностью их заключения является важным условием устанавливаемого органом местного самоуправления порядка привлечения средств паевого участия.
Об освобождении от уплаты средств паевого участия
некоторых категорий заказчиков строительства
Согласно пункту второму части четвертой статьи 40 Закона № 3038 заказчики строительства зданий учебных заведений, заведений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения освобождены от уплаты средств паевого участия независимо от источников финансирования строительства таких объектов и их форм собственности.
Обращаем внимание на то, что нормами Закона № 3038 не установлены требования по составлению перечня таких зданий. Соответственно заказчики строительства подтверждают принадлежность объекта строительства к указанным видам зданий путем подачи в соответствующий орган местного самоуправления подтверждающих документов, в которых будет указан код здания в соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507, на уровне ее подкласса (по пятому знаку), по которому здание классифицируется в системе статистических наблюдений. Такими документами могут быть: Декларация о готовности объекта к эксплуатации, Акт готовности объекта к эксплуатации или другой документ, который определен органом местного самоуправления в установленном им порядке привлечения средств паевого участия.
Что касается освобождения от уплаты средств паевого участия заказчиков объектов строительства при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры, то указанная норма применяется в случае, когда заказчик строительства объекта основного назначения на выделенном ему под такое строительство земельном участке одновременно со строительством объекта сооружает на этом земельном участке объект социальной инфраструктуры, предназначенный для обслуживания жителей соответствующего микрорайона либо района, — дошкольное или учебное заведение, заведение медицинского либо оздоровительного назначения, центры социальной реабилитации или социальной помощи, интернаты, дома престарелых, социальные аптеки, здания бытового обслуживания, общественного питания и т. п., которые заказчик строительства соглашается построить добровольно по согласованию с органом местного самоуправления в рамках планового обеспечения соответствующей территории (микрорайона, района) необходимым элементом социальной инфраструктуры согласно соответствующей утвержденной градостроительной документации на местном уровне (генеральный план населенного пункта, план зонирования территории, детальный план территории).
Обращаем внимание на то, что нормами Закона № 3038 не установлены условия обязательной передачи таких объектов социальной инфраструктуры в коммунальную собственность населенного пункта.
Соответственно органы местного самоуправления должны самостоятельно оговорить указанные вопросы в своих порядках привлечения средств паевого участия.
Об условиях выполнения договоров паевого участия
и договоров аренды земельных участков,
полученных заказчиками строительства под застройку, условиями которых,
кроме уплаты установленной величины средств паевого участия,
было предусмотрено предоставление услуг,
в том числе осуществление строительства объектов
и передачи материальных или нематериальных активов
(в частности, жилых и нежилых помещений,
в том числе путем их выкупа)
Обращаем внимание как органов местного самоуправления и их исполнительных органов, так и заказчиков строительства на то, что запрет требовать от заказчика строительства предоставления каких-либо услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме паевого участия (взноса) заказчика был установлен нормой закона еще с 14 января 2009 года (см. ст. 271 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»).
С 12 марта 2011 года такой запрет установлен на уровне закона частью седьмой статьи 40 Закона № 3038.
Согласно указанной норме органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчиков строительства предоставления каких-либо услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, предусмотренной этой статьей [ст. 40 Закона № 3038], а также кроме случаев, определенных частью пятой статьи 30 данного Закона.
Частью пятой статьи 30 Закона № 3038 установлено, что если техническими условиями предусматривается необходимость строительства заказчиком инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры вне пределов его земельного участка, размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта уменьшается на сумму их сметной стоимости, а такие инженерные сети и/или объекты передаются в коммунальную собственность.
Учитывая, что указанной частью предусмотрено также право заказчика строительства на получение возмещения понесенных им расходов при сооружении таких сетей (объектов) в части, превышающей установленный ему размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, обращаем внимание органов местного самоуправления на необходимость при установлении ими соответствующих порядков привлечения средств паевого участия оговорить в них вопрос о порядке такого возмещения, поскольку оно по закону осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
Обращаем особое внимание на необходимость соблюдения органами местного самоуправления и их исполнительными органами законодательных норм, установленных нормами пункта 7 раздела V «Заключительные положения» Закона № 3038, согласно которым:
во-первых , договоры о паевом участии, которые заключены до вступления в силу норм указанного Закона и не выполнены заказчиками в полном объеме на текущий момент (см. решение Конституционного Суда Украины от 16.04.2009 г. № 7-рп/2009), в случае установления в таких договорах других объемов уплаты средств паевого участия, чем определенные данным Законом, подлежат приведению в соответствие с Законом № 3038;
во-вторых , любые решения органов местного самоуправления о предоставлении заказчиком строительства каких-либо услуг, передаче активов в любой форме (материальной или нематериальной), передаче части (процентной доли) площадей принятых в эксплуатацию объектов градостроительства, кроме паевого участия в соответствии с данным Законом, принятые до вступления в силу этого Закона, которые на текущий момент не выполнены в полном объеме заказчиками строительства (см. решение Конституционного Суда Украины от 16.04.2009 г. № 7-рп/2009), подлежат приведению в соответствие с Законом № 3038.
Следовательно, органы местного самоуправления по обращению заказчика строительства (факт необращения заказчика строительства о пересмотре указанных выше условий, установленных полученными решениями, либо условий заключенных на основании этих решений договоров может рассматриваться как добровольное согласие заказчика строительства на выполнение таких решений) обязаны с соблюдением сроков рассмотрения таких обращений внести соответствующие коррективы в принятые решения и/или заключенные договоры исходя из норм Закона № 3038.
Заместитель министра Д. Исаенко
