Кабинет Министров Украины
О внесении изменений в Методику оценки объектов аренды
Постановление от 18 июня 2008 г. № 552
Кабинет Министров Украины
постановляет:Внести в Методику
оценки объектов аренды, утвержденную постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629 (СП Украины, 1995 г., № 12, ст. 276; Официальный вестник Украины, 2003 г., № 1, ст. 23, № 52, ст. 2764), прилагаемые изменения*.* Изменения не публикуются, поскольку указанную Методику приводим ниже в кодифицированном виде с учетом внесенных изменений.
Изменения по тексту выделены полужирным курсивом. — Примеч. ред.Премьер-министр Украины Ю. Тимошенко
Утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629
(в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 2 января 2003 г. № 3)
Методика оценки объектов аренды
(
с изменениями и дополнениями, последние из которых внесены постановлением от 18.06.2008 г. № 552)
Общие положения
1. Согласно настоящей Методике осуществляется оценка имущества государственных предприятий и организаций, предприятий, основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности (далее — предприятия), передаваемого в аренду, а именно:
целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);
недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) и другого отдельного индивидуально определенного имущества предприятий (машин, оборудования, других учетных единиц основных средств, нематериальных активов и других ценностей, выделяемых в самостоятельный объект аренды согласно законодательству);
имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).
2. Оценка объектов аренды проводится с целью определения стоимости таких объектов в соответствии с положениями (национальными стандартами) оценки имущества и настоящей Методикой с учетом положений (стандартов) бухгалтерского учета для отражения ее в договоре аренды и использования при расчете арендной платы.
3. В настоящей Методике понятия «оценка», «независимая оценка», «дата оценки», «оценщик», «договор на проведение оценки имущества» употребляются в значениях, приведенных в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности Украины», а понятия «отдельное индивидуально определенное имущество», «дата инвентаризации», «передаточный баланс предприятия», «стандартизированная оценка» — в значениях, приведенных в Методике оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 декабря 2003 г. № 1891 (Официальный вестник Украины, 2003 г., № 51, ст. 2669).
Другие понятия употребляются в значении, приведенном в законодательстве, регулирующем процесс оценки имущества и ведения бухгалтерского учета, в том числе положениями (национальными стандартами) оценки имущества, положениями (стандартами) бухгалтерского учета, нормативными актами Фонда государственного имущества.
Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения
4. Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения проводится комиссией, которая создается органом, определенным в абзацах втором и третьем статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», на основании составленного на дату проведения оценки передаточного баланса, в котором отражены результаты независимой оценки основных средств, долгосрочных биологических активов, других необоротных материальных активов, нематериальных активов и оборотных материальных средств (запасов).
В состав комиссии по оценке имущества, передаваемого в аренду (далее — комиссия), включаются в обязательном порядке представители арендодателя и органа, уполномоченного управлять указанным имуществом, а также могут входить представители лица, подавшего заявление об аренде.
При проведении оценки определяется стоимость имущества:
передаваемого в аренду;
предоставляемого арендатору на условиях кредита;
передаваемого на содержание или хранение арендатору;
выкупаемого арендатором.
5. Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения проводится по окончании подготовительного этапа, во время которого:
проводится инвентаризация имущества предприятия на определенную арендодателем дату оценки;
комиссией на основании поданных материалов инвентаризации определяется состав имущества, которое передается в аренду, на содержание или хранение арендатору, предоставляется арендатору на условиях кредита, выкупается арендатором;
определяется субъект оценочной деятельности — субъект хозяйствования для проведения независимой оценки.
6. Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения проводится в такой последовательности:
заключение договора о проведении независимой оценки имущества;
проведение независимой оценки основных средств, долгосрочных биологических активов, других необоротных материальных активов, нематериальных активов, оборотных материальных средств (запасов) согласно положениям (национальным стандартам) оценки имущества;
рецензирование отчета об оценке имущества;
отражение результатов независимой оценки в бухгалтерском учете предприятия с дальнейшим составлением передаточного баланса;
проведение стандартизированной оценки целостного имущественного комплекса на основании данных передаточного баланса и составления акта установленного образца (приложение 1
* );* Приложения не публикуются. —
Примеч. ред.рецензирование и утверждение акта оценки целостного имущественного комплекса.
7. Инвентаризация проводится в соответствии с Положением об инвентаризации имущества приватизируемых государственных предприятий, а также имущества государственных предприятий и организаций, передаваемого в аренду, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 2 марта 1993 г. № 158, и положениями (стандартами) бухгалтерского учета.
8. Принадлежность имущества к необоротным и оборотным средствам определяется согласно положениям (стандартам) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», 8 «Нематериальные активы», 9 «Запасы», 12 «Финансовые инвестиции».
9. Одновременно с проведением инвентаризации осуществляется в установленном законодательством порядке аудиторская проверка состояния бухгалтерской отчетности, учета, первичных документов и другой информации по финансово-хозяйственной деятельности на предприятии, целостный имущественный комплекс которого или его структурного подразделения передается в аренду.
10. Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения осуществляется по состоянию на последнее число месяца, на которое проводится инвентаризация имущества и составляется передаточный баланс. До 15 числа месяца, наступающего после даты инвентаризации, комиссии по инвентаризации подают протокол инвентаризации, передаточный баланс, утвержденные руководителем предприятия, и другие данные, необходимые для оценки имущества, в
комиссию (указанный срок может быть продлен по решению арендодателя, но не более чем на 15 дней).11. Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется путем суммирования всех активов, входящих в целостный имущественный комплекс предприятия, структурного подразделения предприятия, кроме оборотных средств и долгосрочных финансовых инвестиций. Стоимость основных средств и нематериальных активов определяется по результатам независимой оценки.
12. Стоимость основных средств, включая другие необоротные материальные активы, объектов незавершенного строительства, неустановленного оборудования, нематериальных активов, других необоротных активов, передаваемых в аренду, должна быть приведена в соответствие с требованиями соответствующих положений (стандартов) бухгалтерского учета, утвержденных Минфином. При этом
независимая оценка основных средств и нематериальных активов является обязательной. Результаты переоценки согласовываются органом, уполномоченным управлять имуществом, передаваемым в аренду.13. Стоимость имущества, предоставляемого арендатору на условиях кредита согласно требованиям статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», определяется путем суммирования балансовой стоимости ценных бумаг и остатка средств в кассе, на расчетных счетах в банках, дебиторской задолженности за вычетом кредиторской задолженности.
Если кредиторская задолженность превышает сумму остатка средств в кассе и на расчетных счетах в банках, сумму дебиторской задолженности, в кредит предоставляются только ценные бумаги по балансовой стоимости, а в случае их отсутствия сумма остатка средств в кассе и на расчетных счетах в банках передается арендатору для погашения кредиторской задолженности предприятия без заключения договора кредита на основании внесения соответствующего условия в договор аренды.
14. Стоимость оборотных материальных средств (запасов), выкупаемых арендатором, определяется по результатам независимой оценки.
Из стоимости
оборотных материальных средств (запасов), выкупаемых арендатором, вычитается кредиторская задолженность, возникшая в связи с приобретением предприятием оборотных материальных средств (запасов), в том числе работ и услуг, включенных в себестоимость готовой продукции, и остатков незавершенного производства, и не учтенная при определении суммы кредита, предоставляемого арендатору.15.
Оценка целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения осуществляется в 45-дневный срок со дня утверждения протокола о результатах инвентаризации и завершается составлением акта установленного образца.К акту оценки прилагаются передаточный баланс, а также справки о наличии на балансе предприятия имущества, приведенного в разделе II акта оценки с указанием названий, инвентарных номеров, балансовой и остаточной стоимости соответствующих объектов.
Первый экземпляр материалов инвентаризации и оценки хранится у арендодателя, второй — у арендатора.
16. Акт оценки целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения, передаваемого в аренду, утверждается руководителем соответствующего органа, определенного в абзацах втором и третьем статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».
17. Если арендодателем структурного подразделения является предприятие, акт оценки утверждается руководителем органа, уполномоченного управлять имуществом предприятия, структурное подразделение которого передается в аренду.
18. В случае
выявления имущества, не отраженного в материалах инвентаризации, по требованию одной из сторон договора аренды или органа, уполномоченного управлять этим имуществом, должна быть осуществлена дооценка объекта аренды и внесены соответствующие изменения в акт оценки и соответствующие договоры, заключенные с арендатором.
Оценка недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества
19. В случае аренды недвижимого имущества осуществляется его независимая оценка. При этом стоимость работ по оценке оплачивается по договоренности сторон договора аренды.
Оценка недвижимого имущества проводится с применением базы, соответствующей рыночной или специальной стоимости. При этом рыночная и специальная стоимость определяются согласно требованиям Национального стандарта 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. № 1440 (Официальный вестник Украины, 2003 г., № 37, ст. 1995).
В случае передачи в аренду недвижимого имущества, арендодателем которого является орган, определенный в абзацах втором и третьем статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», отчет о независимой оценке рассматривается и рецензируется указанным органом.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества, арендодателем которого является предприятие, заключение о стоимости имущества утверждается органом, уполномоченным управлять имуществом такого предприятия.
Если органом, управляющим имуществом предприятия, является Кабинет Министров Украины, отчет о независимой оценке рассматривается и рецензируется Фондом государственного имущества.
Если для расчета арендной платы не предусмотрено осуществление независимой оценки недвижимого имущества, может осуществляться
стандартизированная оценка указанного имущества согласно пунктам 20 и 21 настоящей Методики.20. В случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого) по заявлению предприятия-арендодателя комиссией, создаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом этого предприятия, осуществляется
стандартизированная оценка имущества на основании данных бухгалтерского учета с учетом всех предусмотренных законодательством переоценок и дооценок.По решению предприятия-арендодателя может также осуществляться независимая оценка указанного имущества. Стоимость работ по оценке оплачивается по договоренности сторон договора аренды.
21.
Стандартизированная оценка недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества завершается составлением комиссией акта его оценки (приложение 2), который утверждается органом, создавшим комиссию, а независимая оценка — составлением отчета об оценке имущества, который подписывается оценщиками, непосредственно ее осуществлявшими, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.К акту прилагаются ведомости расчета стоимости недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества, передаваемого в аренду
(приложения 11 — 13 к Методике оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 декабря 2003 г. № 1891 (Официальный вестник Украины, 2003 г., № 51, ст. 2669), а также отчеты об оценке имущества.22. В случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого), находящегося на балансе хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), но не вошедшего в его уставный фонд, осуществляется независимая оценка, а отчет об оценке имущества утверждается руководителем соответствующего органа, определенного в абзацах втором и третьем статьи 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».
комментарий редакции
Оценка объектов аренды осуществляется по обновленной Методике
Данный документ представляет интерес для арендаторов и арендодателей государственного и коммунального имущества. Указанные субъекты руководствуются Методикой оценки объектов аренды (далее — Методика) в отношении имущества, передаваемого в аренду, предоставляемого арендатору на условиях кредита, передаваемого на содержание и хранение арендатору, а также выкупаемого арендатором.
Как указано в Методике, оценка имущества производится с целью определения стоимости таких объектов для отражения ее в договоре, а также для расчета размера арендной платы. Общеизвестно, что арендная плата является одним из существенных условий договора аренды, и поэтому арендаторам и арендодателям для достоверного определения арендной платы без этого документа никак не обойтись.
Остановимся на основных моментах комментируемого документа.
Как и прежде, оценкой имущества занимается
специальная комиссия, и в зависимости от того, какое именно имущество (ЦИК, недвижимое имущество или индивидуально определенное имущество) передается в аренду, Методика устанавливает различные требования к составу комиссии. При этом уточнено, что оценка ЦИК проводится комиссией на основании передаточного баланса, составленного на дату проведения оценки. В этом документе должны быть отражены результаты независимой оценки основных средств, долгосрочных биологических активов, других необоротных материальных активов, нематериальных активов и оборотных материальных активов (запасов). И если ранее Методика предусматривала проведение оценки на основании данных бухгалтерского учета с учетом всех переоценок и дооценок, то сейчас эта норма сохранилась только в отношении недвижимого имущества и другого отдельного индивидуально определенного имущества.В ходе проведения оценки комиссия сейчас определяет только стоимость имущества. Прежде на комиссию возлагалась обязанность определять не только стоимость такого имущества, но и его состав. Сейчас же состав имущества, подлежащего оценке, определяют при проведении инвентаризации.
Примечательно, что теперь в Методике четко определено, какую
подготовительную работу следует провести перед оценкой имущества:— инвентаризацию имущества на определенную дату;
— определения комиссией состава имущества, подлежащего оценке;
— определение субъекта оценочной деятельности — субъекта хозяйствования для проведения независимой оценки.
Кроме того, в п. 6 Методики подробно изложена
последовательность проведения оценки объекта:1) заключение договора о проведении независимой оценки имущества;
2) проведение независимой оценки объектов;
3) рецензирование отчета об оценке имущества;
4) отражение результатов независимой оценки в бухгалтерском учете предприятия с дальнейшим составлением передаточного баланса;
5) проведение стандартизированной оценки ЦИК на основании данных передаточного баланса и составления акта оценки (приложение 1 к Методике);
6) рецензирование и утверждение акта оценки ЦИК.
Внесены некоторые коррективы в порядок определения стоимости имущества, передаваемого в аренду:
— стоимость такого имущества определяется путем суммирования всех активов, входящих в ЦИК предприятия и его структурных подразделений,
кроме оборотных средств и долгосрочных финансовых инвестиций. При этом стоимость основных средств и нематериальных активов необходимо определять исходя из результатов независимой оценки;— исключены нормы, предусматривающие обязательное проведение дооценки объектов основных средств, остаточная стоимость которых равнялась нулю, а также дооценки оборотных материальных средства (запасов). В случае если такая переоценка все-таки будет проводиться, ее результаты необходимо согласовать с органом, уполномоченным управлять таким имуществом.
Увеличены сроки проведения оценки ЦИК с 20 до
45 дней со дня утверждения протокола о результатах инвентаризации.Теперь поговорим об изменениях, касающихся оценки недвижимого и отдельного индивидуально определенного имущества.
Во-первых, в отношении имущества, передаваемого в аренду, Методика предусматривает проведение стандартизированной (ранее — самостоятельной) или независимой оценки. В принципе существенной разницы между самостоятельной и стандартизированной оценками нет. Такую оценку, как и прежде, проводит комиссия, созданная органом, уполномоченным управлять имуществом такого предприятия на основании данных бухгалтерского учета с учетом всех предусмотренных законодательством переоценок и дооценок. Результаты оценки оформляются
актом оценки, который теперь утверждает орган, создавший такую комиссию (ранее такой документ утверждал руководитель предприятия). Кроме того, к акту прилагаются ведомости расчета стоимости недвижимого и другого индивидуально определенного имущества, передаваемого в аренду, формы которых приведены в приложениях 11 — 13 к Методике оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.2003 г. № 1891.Во-вторых, из Методики исключена норма, устанавливающая различный порядок согласования отчета о стоимости такого имущества в зависимости от площади объектов: до 200 кв. м и свыше 200 кв. м. Сейчас все зависит от того, кто является арендодателем недвижимого имущества:
— если арендодателем выступают
ФГИУ, его региональные отделения и представительства, органы, уполномоченные Верховной Радой АРК и органами местного самоуправления, то отчет о независимой оценке рассматриваются и утверждают указанные органы;— если арендодателем является
предприятие, то заключение о стоимости имущества утверждает орган, уполномоченный управлять имуществом такого предприятия.При этом если органом, уполномоченным управлять имуществом предприятия, является КМУ, то отчет о независимой оценке рассматривается и рецензируется ФГИ.
Виктория Матвеева
