Аренда квартиры под офис без перевода ее в нежилой фонд: есть ли валовые расходы у арендатора?
Суть спора
Аренда предприятием квартиры под офис у физического лица — явление довольно распространенное, причем часто это происходит без перевода жилого помещения в нежилой фонд.
Уплачивая арендные платежи за такой объект, независимо от его статуса, налогоплательщик конечно же рассчитывает на возможность отнесения их в состав валовых расходов на основании
п.п. 5.2.1 Закона о налоге на прибыль исходя из того, что такая арендная операция осуществляется в рамках хозяйственной деятельности.Сотрудники же налогового ведомства смотрят на это иначе. Они считают, что суммы арендной платы по договору аренды жилого помещения, не переведенного в нежилой фонд, не могут быть отражены в составе валовых расходов предприятия, поскольку такая операция не связана с хозяйственной деятельностью налогоплательщика.
Чтобы доказать свою правоту, предприятию в данном случае пришлось обратиться в суд.
Позиция налогового органа
Отказывая налогоплательщику — арендатору квартиры в праве на отражение арендной платы в составе валовых расходов, налоговики ссылаются на
Жилищный кодекс, который:— запрещает использовать жилые помещения для нужд промышленного характера (
ст. 6);— устанавливает, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания, использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий (
ст. 6);— разрешает использовать нежилые помещения для торговых, бытовых и других потребностей непроизводственного характера (
ст. 4);— допускает перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые лишь в исключительных
случаях (ст. 8).Кроме того, сотрудники ГНАУ указывают, что арендатор — юридическое лицо
может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГКУ) и не имеет права использовать его для промышленного производства (ст. 383 ГКУ).При этом они поясняют, что производственным помещением является замкнутое пространство в специально предназначенных домах и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение части рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей (
п. 1 Санитарных норм микроклимата производственных помещений ДСН 3.3.6.042-99, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Украины от 01.12.99 г. № 42).Исходя из этого налоговики делают вывод: поскольку трудовая деятельность людей может осуществляться в производственных помещениях, производственное использование предполагает перевод жилых домов в специально предназначенные, то есть нежилые.
А ввиду того что арендуемая квартира используется под офис и при этом не переведена из жилого фонда в нежилой, предприятие не вправе включать в валовые расходы суммы арендных платежей, так как их уплата не связана с его хозяйственной деятельностью (см., в частности,
письмо ГНА в г. Киеве от 10.04.2006 г. № 250/10/31-106 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2006, № 85, письмо ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117 и консультацию в еженедельнике «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ», 2008, № 25).Этой позиции налоговики следовали и в данном случае, что выразилось в принятии по результатам проверки предприятия налогового уведомления-решения, которым была определена сумма налогового обязательства по налогу на прибыль с учетом штрафных санкций.
Решение дела судом
Изучив материалы дела, ВАСУ вынес справедливое решение:
валовые расходы по арендной плате за использование квартиры под офис правомерны.Это решение обосновано тем, что арендованная квартира использовалась предприятием в качестве административно-офисного помещения, в котором размещались сотрудники предприятия, офисная техника, мебель, документы и осуществлялась предусмотренная уставом деятельность.
По мнению суда, затраты, связанные с арендой помещения, в
котором налогоплательщик осуществляет непосредственно свою деятельность, в любом случае имеют хозяйственную направленность и должны относиться к валовым расходам, поскольку любому предприятию для ведения хозяйственной деятельности необходимы офисное помещение, телефонные линии, техника и т. п.А тот факт, что квартира (объект аренды) не была в установленном законом порядке переведена из жилого фонда в нежилой, как того требует
Жилищный кодекс, может создать определенные проблемы для арендодателя, но не должен влиять на порядок формирования валовых расходов арендатора.
Мнение редакции
То, что ВАСУ вынес положительное для предприятия-арендатора решение относительно его права на валовые расходы по арендным платежам, уплаченным по договору аренды квартиры под офис, не может не радовать. Причем, по мнению суда, в данном случае не имеет значения, переведена арендуемая жилплощадь в разряд нежилого фонда или нет,
главное, чтобы такая операция была связана с хозяйственной деятельностью арендатора. А в том, что размещение офиса в арендуемой квартире с целью осуществления уставной деятельности предприятия имеет хозяйственный характер, судьи не сомневаются. Тем более что этот момент стороны закрепили в договоре аренды, указав, что арендатор обязуется использовать арендуемую квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством.А вот налоговый орган в этом засомневался и оставил предприятие без валовых расходов в части арендной платы. Поступая так, он придерживался позиции, что указанная операция является хозяйственной для налогоплательщика
лишь в случае, если она соответствует нормам Жилищного кодекса , то есть арендуемая квартира должна была либо использоваться строго по назначению (т. е. для проживания физических лиц), либо выведена из жилого фонда. Иначе, по мнению налоговиков, нарушается запрет, установленный ст. 383 ГКУ, на использование собственником жилья для промышленного производства.Кстати, Госкомпредпринимательства в
письме от 08.06.2004 г. № 3841 и Государственный комитет по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в письме от 20.04.2004 г. № 4/6-721 также исходят из того, что использование жилых домов не для проживания в них граждан проводится в случае признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые.Учитывая такой не совсем лояльный подход госорганов к вопросам аренды жилого фонда, предприятие, использующее арендуемую квартиру под офис, подвергает себя определенному риску.
Во-первых
, за использование жилого помещения не по назначению его должностные лица могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа, предусмотренного ст. 150 КоАП. Размер штрафа может составить от 3 до 7 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 51 до 119 грн.);Во-вторых
, договор аренды помещения может быть признан недействительным на том основании, что он противоречит законодательным требованиям. Впрочем, анализ судебной практики не дает возможности делать более-менее уверенные прогнозы о результатах рассмотрения такого спора в суде. Так, по мнению Киевского апелляционного суда, предоставление помещений под офис и их использование по такому назначению не нарушают требований действующего законодательства, в частности об использовании спорных помещений для нужд промышленного характера (постановление от 19.07.2006 г. № 3/305-30/287).Но есть и отрицательные для субъектов хозяйствования примеры. Высший хозяйственный суд Украины
постановлением от 12.02.2008 г. № 20-5/215 признал договор аренды недействительным, указав на то, что «исходя из системного анализа статей 6 — 8 Жилищного кодекса использование жилых помещений в других, чем проживание граждан, целях допускается только в случае признания их непригодными для проживания и последующего перевода в нежилые помещения на основании соответствующего решения исполнительного комитета областного, городского совета». Похожие аргументы встречаются и в решениях судов низших инстанций (см., например, решение Хозяйственного суда г. Киева от 17.06.2008 г. № 1749461).Вместе с тем, на наш взгляд, у предприятий-арендаторов жилого фонда есть шансы победить в борьбе с контролирующими органами. Так, на вооружение они могут взять не только комментируемое определение ВАСУ, но и
ст. 26 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III. В соответствии с ней собственник помещения может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому либо юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не причиняет вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей природной среде. При этом в договоре аренды таких помещений обязательно указываются предмет договора, цель использования помещений, номер и дата выдачи документа, удостоверяющего государственную регистрацию арендатора как субъекта предпринимательской деятельности, срок, на который заключается договор, обязанности и права арендатора и арендодателя, ответственность за нанесенный ущерб.Подробнее вопросы использования жилого фонда под офис рассмотрены в статье
«Офис в помещении жилого фонда: аргументы «за» и «против» (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 94).
Материал подготовила Наталья Белова,
экономист-аналитик
ВЫСШИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ СУД УКРАИНЫ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ИМЕНЕМ УКРАИНЫ
| 30 июля 2009 года | г. Киев |
Коллегия судей Высшего административного суда Украины <...>
УСТАНОВИЛА:
Истец, Государственное предприятие «У», обратился в Хозяйственный суд г. Киева с иском к ГНИ <...> об отмене налоговых уведомлений-решений <...> от 07.03.2006 г., которым истцу была определена сумма налогового обязательства по налогу на прибыль <...>.
<...>
Постановлением Хозяйственного суда г. Киева от 19.06.2006 г., оставленным без изменений определением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 04.10.2006 г., частично удовлетворены исковые требования Государственного предприятия «У», отменено налоговое уведомление-решение ГНИ <...> от 07.03.2006 года <...>.
Не соглашаясь с принятыми судебными решениями в части удовлетворения исковых требований ГНИ <...> обжаловала их в кассационном порядке в Высший административный суд Украины.
В поданной кассационной жалобе со ссылкой на нарушение судами норм материального права, а именно подпункта 5.3.1 пункта 5.3 статьи 5 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон № 283/97-ВР) и ст. 813 Гражданского кодекса Украины ставится вопрос об отмене судебных решений судов предыдущих инстанций и принятии нового судебного решения об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.
Заслушав доклад судьи-докладчика, проверив правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, юридической оценки обстоятельств дела, коллегия судей Высшего административного суда Украины приходит к выводу, что
кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения, исходя из следующих оснований.Судами установлено, что ГНИ <...> проведена плановая выездная комплексная документальная проверка по вопросам соблюдения требований налогового и валютного законодательства Государственного предприятия «У» за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005 г., по результатам которой составлен акт <...> от 01.03.2007 г.
<...>
На основании заключений этого акта проверки ответчиком приняты следующие налоговые уведомления-решения: <...> от 07.03.2006 г., которым истцу была определена сумма налогового обязательства по налогу на прибыль <...>.
Удовлетворяя исковые требования, в части отмены налогового уведомления-решения ГНИ <...> от 07.03.2006 г. <...>, суды предыдущих инстанций исходили из следующих мотивов, с которыми соглашается суд кассационной инстанции.
В ходе проведенной проверки правильности определения валовых расходов было установлено, что истцом в состав валовых расходов относились расходы по арендной плате за квартиру <...>, согласно договорам аренды, заключенным истцом (Арендатор) и субъектом предпринимательской деятельности ЛИЦО_1 (Арендодатель). Согласно договорам Арендодатель обязывался передать указанную квартиру в аренду,
Арендатор, между прочим, обязуется использовать указанную квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством.Судами предыдущих инстанций установлено, что в течение действия договоров аренды плату за указанную квартиру истец относил в состав валовых расходов.
В соответствии с пунктом 5.1, подпунктом 5.2.1 пункта 5.2 статьи 5 Закона № 283/97-ВР валовые расходы производства и обращения — сумма любых расходов плательщика налога в денежной, материальной или нематериальной формах, осуществляемых как компенсация стоимости товаров (работ, услуг), которые будут приобретаться (изготовляться) таким плательщиком налога для их дальнейшего использования в собственной хозяйственной деятельности.
В соответствии с п. 1.32 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» хозяйственная деятельность — это любая деятельность лица, направленная на получение дохода в денежной, материальной или нематериальной формах, в случае когда непосредственное участие такого лица в организации такой деятельности является регулярным, постоянным и существенным. При этом согласно п.п. 1.18.5 Закона
аренда жилых помещений — это хозяйственная операция, предусматривающая предоставление жилого дома или квартиры ее собственником в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок или бессрочно, для целевого использования и за арендную плату.Как усматривается из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства судами первой и апелляционной инстанций,
арендованная квартира <...> использовалась истцом в качестве административно-офисного помещения с января 2003 года по сентябрь 2005 года. В указанном помещении истец размещал своих сотрудников, офисную технику, мебель, документы и осуществлял предусмотренную уставом деятельность.Учитывая изложенное выше, коллегия судей соглашается с позицией судов предыдущих инстанций по поводу того, что
расходы, связанные с арендой помещения, в котором лицо осуществляет непосредственно свою деятельность, в любом случае являются связанными с хозяйственной деятельностью и должны относиться в состав валовых расходов, поскольку для осуществления своей хозяйственной деятельности любому предприятию необходимо иметь офисное помещение, телефонные линии, технику и т. п .Как следует из письма ЖЭКа <...> об использования квартиры <...>, квартира находится в жилом фонде, собственник квартиры разрешение на расположение в ней офиса не получал, ЖЭК договор на сдачу в аренду данной квартиры не регистрировал.
Из этого ответчик пришел к выводу, что истец не мог использовать указанное жилое помещение для расположения офиса.
Судебной коллегией Киевского апелляционного хозяйственного суда принято к сведению утверждение ответчика о том, что указанная квартира не была в установленном законом порядке переведена из жилого фонда в нежилой, как того требует Жилищный кодекс Украины, однако считает, что
обязанность по совершению указанных действий в любом случае не влияет на основания и порядок формирования валовых расходов истца при осуществлении им хозяйственной деятельности, с этим выводом соглашается суд кассационной инстанции, исходя из следующего.Согласно п. 9 заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу Гражданского кодекса Украины, применяются правила этого Кодекса в отношении оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.
В соответствии с ч. 1 ст. 383 Гражданского кодекса Украины собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.
Как видится из договоров аренды, истец арендовал квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством.
При этом ст. 204 Гражданского кодекса Украины установлено, что сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.
Таким образом, коллегия судей считает, что
наличие нарушения в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает понесенные расходы плательщика налогов по хозяйственной операции — аренде помещения из валовых расходов последнего.Учитывая изложенное, коллегия судей пришла к выводу, что суды предыдущих инстанций правильно решили спор, принятые ими по делу судебные решения удовлетворяют нормам материального и процессуального права, а поэтому предусмотренные законом основания для их отмены или изменения отсутствуют.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 210, 220, 2201, 224, 231 и ч. 5 ст. 254 КАС Украины, коллегия —
определила:
Кассационную жалобу ГНИ <...> оставить без удовлетворения <...>
