Оренда квартири під офіс без переведення її до нежитлового фонду: чи є валові витрати в орендаря?

В обраному У обране
Друк
Редакція ПБО
Податки & бухоблік Січень, 2010/№ 4
Стаття

Оренда квартири під офіс без переведення її до нежитлового фонду: чи є валові витрати в орендаря?

 

Суть спору

Оренда підприємством квартири під офіс у фізичної особи — явище досить поширене, причому часто це відбувається без переведення житлового приміщення до нежитлового фонду.

Сплачуючи орендні платежі за такий об’єкт, незалежно від його статусу, платник податків, звісно, розраховує на можливість віднесення їх до складу валових витрат на підставі

п.п. 5.2.1 Закону про податок на прибуток , виходячи з того, що така орендна операція здійснюється в межах господарської діяльності.

Працівники податкового відомства дивляться на це інакше. Вони вважають, що суму орендної плати за договором оренди житлового приміщення, не переведеного до нежитлового фонду, не може бути відображено у складі валових витрат підприємства, оскільки така операція не пов’язана з господарською діяльністю платника податків.

Щоб довести свою правоту, підприємству в цьому випадку довелося звернутися до суду.

 

Позиція податкового органу

Відмовляючи платнику податків — орендарю квартири у праві на відображення орендної плати у складі валових витрат, податківці посилаються на

Житловий кодекс, який:

— забороняє використовувати житлові приміщення для потреб промислового характеру (

ст. 6);

— установлює, що житлові приміщення призначено для постійного проживання, використання як службових житлових приміщень та гуртожитків (

ст. 6);

— дозволяє використовувати нежитлові приміщення для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (

ст. 4);

— допускає переведення придатних для проживання житлових приміщень до нежитлових лише у виняткових випадках (

ст. 8).

Крім того, працівники ДПАУ зазначають, що орендар — юридична особа

може використовувати житло тільки для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ) і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст. 383 ЦКУ).

При цьому вони пояснюють, що виробничим приміщенням є замкнутий простір у спеціально призначених будинках та спорудах, в яких постійно (по змінах) або періодично (протягом частини робочого дня) здійснюється трудова діяльність людей (

п. 1 Санітарних норм мікроклімату виробничих приміщень ДСН 3.3.6.042-99, затверджених постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.12.99 р. № 42).

Виходячи з цього, податківці роблять висновок: оскільки трудова діяльність людей може здійснюватися у виробничих приміщеннях, виробниче використання передбачає переведення житлових будинків до спеціально призначених, тобто нежитлових.

А зважаючи на те, що квартира, яка орендується, використовується під офіс, і при цьому її не переведено з житлового фонду до нежитлового, підприємство не має права включати до валових витрат суми орендних платежів, оскільки їх сплата не пов’язана з його господарською діяльністю (див., зокрема,

лист ДПА в м. Києві від 10.04.2006 р. № 250/10/31-106 // «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 85, лист ДПАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117 та консультацію в тижневику «Податковий, банківський, митний КОНСУЛЬТАНТ», 2008, № 25).

Такої позиції податківці дотримувалися й у цьому випадку, тому прийняли за результатами перевірки підприємства податкове повідомлення-рішення, яким було визначено суму податкового зобов’язання з податку на прибуток з урахуванням штрафних санкцій.

 

Вирішення справи судом

Вивчивши матеріали справи, ВАСУ виніс справедливе рішення:

валові витрати щодо орендної плати за використання квартири під офіс правомірні.

Це рішення обґрунтовано тим, що орендована квартира використовувалася підприємством як адміністративно-офісне приміщення, в якому розміщувалися працівники підприємства, офісна техніка, меблі, документи та здійснювалася передбачена статутом діяльність.

На думку суду, витрати, пов’язані з орендою приміщення, в якому платник податків здійснює безпосередньо свою діяльність, у будь-якому разі мають господарську спрямованість та повинні відноситися до валових витрат, оскільки будь-якому підприємству для ведення господарської діяльності необхідні офісне приміщення, телефонні лінії, техніка тощо.

А те, що квартиру (об’єкт оренди) не було в установленому законом порядку переведено з житлового фонду до нежитлового, як того вимагає

Житловий кодекс, може створити певні проблеми для орендодавця, але не має впливати на порядок формування валових витрат орендаря.

 

Думка редакції

Те, що ВАСУ виніс позитивне для підприємства-орендаря рішення щодо його права на валові витрати за орендними платежами, сплаченими за договором оренди квартири під офіс, не може не радувати. Причому, на думку суду, у цьому випадку не має значення, переведено житлову площу, що орендується, до розряду нежитлового фонду чи ні,

головне, щоб така операція була пов’язана з господарською діяльністю орендаря . А в тому, що розміщення офісу у квартирі, що орендується, з метою здійснення статутної діяльності підприємства має господарський характер, судді не сумніваються. Тим більше, що цей момент сторони закріпили в договорі оренди, зазначивши, що орендар зобов’язується використовувати квартиру, яка орендується, для здійснення статутної діяльності, не пов’язаної з виробництвом.

А от податковий орган в цьому засумнівався та залишив підприємство без валових витрат у частині орендної плати. Учиняючи так, він дотримувався позиції, що зазначена операція є господарською для платника податків

лише в разі, якщо вона відповідає нормам Житлового кодексу, тобто квартира, що орендується, мала або використовуватися точно за призначенням (тобто для проживання фізичних осіб), або бути виведена з житлового фонду. Інакше, на думку податківців, порушується заборона, установлена ст. 383 ЦКУ, на використання власником житла для промислового виробництва.

До речі, Держкомпідприємництва в

листі від 08.06.2004 р. № 3841 та Державний комітет з питань житлово-комунального господарства в листі від 20.04.2004 р. № 4/6-721 також виходять з того, що використання житлових будинків не для проживання в них громадян здійснюється в разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх до нежитлових.

Ураховуючи такий не зовсім лояльний підхід держорганів до питань оренди житлового фонду, підприємство, яке використовує квартиру, що орендується, під офіс, наражає себе на певний ризик.

По-перше

, за використання житлового приміщення не за призначенням його посадових осіб може бути притягнуто до відповідальності у вигляді штрафу, передбаченого ст. 150 КпАП. Розмір штрафу може скласти від 3 до 7 неоподатковуваних податком мінімумів доходів громадян (від 51 до 119 грн.).

По-друге

, договір оренди приміщення може бути визнано недійсним на підставі, що він суперечить законодавчим вимогам. Утім, аналіз судової практики не дає можливості робити більш-менш точні прогнози про результати розгляду такого спору в суді. Так, на думку Київського апеляційного суду, надання приміщень під офіс та їх використання за таким призначенням не порушують вимог чинного законодавства, зокрема, про використання спірних приміщень для потреб промислового характеру (постанова від 19.07.2006 р. № 3/305-30/287).

Але є й негативні для суб’єктів господарювання приклади. Вищий господарський суд України

постановою від 12.02.2008 р. № 20-5/215 визнав договір оренди недійсним, указавши на те, що «виходячи із системного аналізу статей 6 — 8 Житлового кодексу використання житлових приміщень в інших, ніж проживання громадян, цілях допускається тільки в разі визнання їх непридатними для проживання та подальшого переведення до нежитлових приміщень на підставі відповідного рішення виконавчого комітету обласної, міської ради». Схожі аргументи зустрічаються й у рішеннях судів нижчих інстанцій (див., наприклад, рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2008 р. № 1749461).

Разом із тим, на наш погляд, у підприємств — орендарів житлового фонду є шанси перемогти в боротьбі з контролюючими органами. Так, на озброєння вони можуть узяти не лише

ухвалу ВАСУ, що коментується, а й ст. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III. Відповідно до неї власник приміщення може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької чи іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить установленим нормам використання приміщень у житлових будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) та навколишньому природному середовищу. При цьому в договорі оренди таких приміщень обов’язково вказуються предмет договору, мета використання приміщень, номер та дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря як суб’єкта підприємницької діяльності, строк, на який укладається договір, обов’язки і права орендаря та орендодавця, відповідальність за завдану шкоду.

Докладніше питання використання житлового фонду під офіс розглянуто у статті «

Офіс у приміщенні житлового фонду: аргументи «за» і «проти» (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 94).

 

Матеріал підготувала Наталя Білова,

економіст-аналітик

 

 

ВИЩИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД УКРАЇНИ

УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2009 року

м. Київ

 

Колегія суддів Вищого адміністративного суду України <...>

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Державне підприємство «У», звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом до ДПІ <...> про скасування податкових повідомлень-рішень <...> від 07.03.2006 р., яким позивачу було визначено суму податкового зобов’язання з податку на прибуток <...>.

<...>

Постановою Господарського суду м. Києва від 19.06.2006 р., залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.10.2006 р., частково задоволено позовні вимоги Державного підприємства «У», скасовано податкове повідомлення-рішення ДПІ <...> від 07.03.2006 р. <...>.

Не погоджуючись з прийнятими судовими рішеннями, в частині задоволення позовних вимог ДПІ <...> оскаржила їх в касаційному порядку до Вищого адміністративного суду України.

У поданій касаційній скарзі, з посиланням на порушення судами норм матеріального права, а саме підпункту 5.3.1 пункту 5.3 статті 5 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» (далі — Закон № 283/97-ВР) та ст. 813 Цивільного кодексу України ставиться питання про скасування судових рішень судів попередніх інстанцій та ухвалення нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог повністю.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, юридичної оцінки обставин справи, колегія суддів Вищого адміністративного суду України приходить до висновку, що

касаційну скаргу слід залишити без задоволення , виходячи з таких підстав.

Судами встановлено, що ДПІ <...> проведено планову виїзну комплексну документальну перевірку з питань дотримання вимог податкового та валютного законодавства Державного підприємства «У» за період з 01.01.2003 р. по 30.09.2005 р., за результатами якої складено акт <...> від 01.03.2007 р.

<...>

На підставі висновків даного акта перевірки, відповідачем прийняті наступні податкові повідомлення-рішення: <...> від 07.03.2006 р., яким позивачу було визначено суму податкового зобов’язання з податку на прибуток <...>

Задовольняючи позовні вимоги, в частині скасування податкового повідомлення-рішення ДПІ <...> від 07.03.2006 р. <...>, суди попередніх інстанцій виходили з наступних мотивів, з якими погоджується суд касаційної інстанції.

У ході проведеної перевірки правильності визначення валових витрат було встановлено, що позивачем до складу валових витрат відносились витрати по орендній платі за квартиру <...>, згідно з договорами оренди укладених позивачем (Орендар) та суб’єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 (Орендодавець). Згідно з договорами Орендодавець зобов’язувався передати зазначену квартиру в оренду,

Орендар, між іншим, зобов’язується використовувати зазначену квартиру для здійснення уставної діяльності не пов’язаної з виробництвом.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що протягом дії договорів оренди плату за вказану квартиру позивач відносив до складу валових витрат.

Відповідно до пункту 5.1, підпункту 5.2.1 пункту 5.2 статті 5 Закону № 283/97-ВР валові витрати виробництва та обігу — сума будь-яких витрат платника податку у грошовій, матеріальній або нематеріальній формах, здійснюваних як компенсація вартості товарів (робіт, послуг), які придбаваються (виготовляються) таким платником податку для їх подальшого використання у власній господарській діяльності.

Відповідно до п. 1.32 ст. 1 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» господарська діяльність — це будь-яка діяльність особи, спрямована на отримання доходу в грошовій, матеріальній або нематеріальній формах, у разі коли безпосередня участь такої особи в організації такої діяльності є регулярною, постійною та суттєвою. При цьому згідно з п.п. 1.18.5 Закону

оренда жилих приміщень — це господарська операція, яка передбачає надання жилого будинку або квартири її власником у користування іншій фізичній чи юридичній особі на визначений строк або безстроково, для цільового використання та за орендну плату.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено в ході судового розгляду судами першої та апеляційної інстанції

орендована квартира <...> використовувалась позивачем як адміністративно-офісне приміщення із січня 2003 року по вересень 2005 року. В зазначеному приміщенні позивач розміщував своїх співробітників, офісну техніку, меблі, документи та здійснював передбачену статутом діяльність.

Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з позицією судів попередніх інстанцій стосовно того, що

витрати, пов’язанні з орендою приміщення, в якому особа здійснює безпосередньо свою діяльність в будь-якому випадку є такими, що пов’язані з господарською діяльністю і повинні відноситись до складу валових витрат, оскільки для здійснення своєї господарської діяльності будь-якому підприємству необхідно мати офісне приміщення, телефонні лінії, техніку тощо .

Як вбачається з листа ЖЕКу <...> стосовно використання квартири <...>, квартира знаходиться у житловому фонді, власник квартири дозвіл на розташування в ній офісу не отримував, у ЖЕК договір на здачу в оренду даної квартири не реєстрував.

З цього відповідач прийшов до висновку, що позивач не міг використовувати зазначене жиле приміщення для розташування офісу.

Судовою колегією Київського апеляційного господарського суду прийнято до уваги твердження відповідача стосовно того, що зазначена квартира не була в установленому законом порядку переведена із житлового фонду в нежитловий, як того вимагає Житловий кодекс України, однак вважає, що

обов’язок щодо вчинення зазначених дій в будь-якому випадку не впливає на підстави та порядок формування валових витрат позивача при здійсненні ним господарської діяльності, з цим висновком погоджується суд касаційної інстанції, виходячи з наступного.

Згідно з п. 9 прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 383 Цивільного кодексу України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Як вбачається з договорів оренди, позивач орендував квартиру для здійснення уставної діяльності не пов’язаної з виробництвом.

При цьому ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Таким чином, колегія суддів вважає, що

наявність порушення в переоформленні статусу квартири можуть створити певну відповідальність для орендодавця, але не виключають понесені витрати платника податків по господарській операції — оренді приміщення з валових витрат останнього .

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій правильно вирішили спір, ухвалені ними по справі судові рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права, а тому передбачені законом підстави для їх скасування чи зміни відсутні.

Ураховуючи викладене та керуючись ст. 210, 220, 220-1, 224, 231 та ч.5 ст. 254 КАС України, колегія —

УХВАЛИЛА:

Касаційну скаргу ДПІ <...> залишити без задоволення <...>

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд