Разрешение на проведение подготовительных, строительных работ. Что изменилось?
В связи с принятием Закона «О регулировании градостроительной деятельности» продолжается кампания по приведению подзаконных нормативных актов, регулирующих вопросы строительства, в соответствие с требованиями Закона. В данной статье речь пойдет о Порядке получения разрешения на проведение подготовительных и строительных работ, который был принят Кабинетом Министров Украины в новой редакции. Ниже поговорим о том, облегчит ли работу новый Порядок, и не осталось ли неурегулированных вопросов в законодательстве в связи с его принятием.
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
Изменения продолжаются
Постановлением КМУ № 466
в полном соответствии с п. 12 Заключительных положений Закона о градостроительстве были приняты два документа:— Порядок выполнения подготовительных работ;
— Порядок выполнения строительных работ.
Документы вступили в силу с
13 мая 2011 года.Указанные документы логически связаны и призваны регламентировать один блок отношений в строительстве, а именно вопросы, связанные с разрешительной системой при проведении подготовительных и строительных работ. Тем не менее для четкого изложения мы будем рассматривать эти документы по отдельности.
Порядок выполнения подготовительных работ
Что необходимо отметить сразу, впервые мы видим закрепление
в законодательстве* понятия «подготовительные работы». Это не означает, что такие работы не были определены ранее, — были и довольно подробно в соответствующих отраслевых нормах — Государственных строительных нормах. Сам по себе это факт, в принципе, ничего не меняет, но с точки зрения правового регулирования, думаем, явление положительное.* Имеется в виду нормативный акт (законодательство) общего характера, такой как постановление КМУ, в противопоставлении с отраслевыми стандартами.
Характерна также новая манера изложения нормативного материала, используемая в обоих порядках, говорящая о
праве заказчиков приступать к проведению подготовительных (строительных) работ при соблюдении определенных условий.Подготовительные работы могут выполняться заказчиком после
получения документа, подтверждающего право собственности на земельный участок (или дающее право пользования земельным участком), после подачи соответствующего уведомления в государственную архитектурно-строительную инспекцию (далее — ГАСИ) и получения зарегистрированной инспекцией декларации о начале проведения строительных работ.Отметим, что договор суперфиция теперь непременно присутствует во всех нормативных документах, регламентирующих отношения в строительстве как правовое основание пользования чужим земельным участком.
Теперь самое время разобраться с вопросом,
что же такое подготовительные работы в строительстве. В свое время Министерство регионального развития и строительства Украины в письме от 01.09.2009 г. № 22/7-5409 предоставило подробные разъяснения, касающиеся подготовительных работ, урегулированные, как мы уже упоминали, отраслевым стандартом ДБН А.3.1-5-96. Приведем ниже цитату из этого письма, и отметим важность классификации подготовительных работ по принципу работ, производимых на территории строительной площадки и за пределами такой территории.Этим же принципом, собственно,
должны руководствоваться заказчики, решая для себя вопрос, — на каком правовом основании они будут осуществлять подготовительные работы: уведомления или декларации.
Письмо ГАСИ от 01.09.2009 г. № 22/7-5409
«О статусе и объемах документации проекта подготовительных работ,
подаваемого в соответствии со ст. 281 Закона Украины
«О планировании и застройке территорий»
<…> разъясняем, что
подготовительные работы — строительные работы, связанные с подготовкой территории для строительства сооружений, домов, зданий: прокладка инженерных сетей, освоение строительной площадки, расчистка и планирование участка, устройство подъездных путей, снос зданий и другие работы в соответствии с проектом организации строительства.В соответствии с
абзацем 3 пункта 1.1 раздела 1 ДБН А.3.1-5-96 «Организация строительного производства» строительство объекта должно осуществляться на основе предварительно разработанных решений по организации строительства и технологии выполнения работ, которые должны быть отражены в проектно-технологической документации (ПТД). Эта документация является неотъемлемой составной частью документации на строительство, как и проектно-сметная документация и рабочие чертежи. В ее состав входят проект организации строительства (ПОБ) и проект выполнения работ (ПВР). Состав и содержание ПТД, необходимой для осуществления работ на объекте, устанавливаются в контракте на его строительство в зависимости от вида строительства, сложности объекта, форм взаимодействия участников строительства и т. п., на основе положений раздела 3 указанных ДБН.В соответствии с
п. 2.3 раздела 2 ДБН А.3.1-5-96 2.3 подготовка к строительству каждого объекта должна предусматривать: изучение инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (в том числе при реконструкции или техническом перевооружении существующего объекта — документации по техническому обследованию конструкций) и подробное ознакомление с условиями строительства; разработку проектов выполнения работ по строительству зданий, сооружений и их частей, а также на внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы; выполнение собственно работ подготовительного периода (с соблюдением природоохранных требований, требований по охране труда, техники безопасности и пожарной безопасности).К
внеплощадочным подготовительным работам относится строительство подъездных путей и причалов, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, канализационных коллекторов с очистными сооружениями, жилых городков для строителей, объектов производственной базы строительных организаций, оборудование перевалочных баз, строительство пожарных депо и организация пожарной охраны, а также создание и наладка автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей, сооружений, устройств и линий связи.К
внутриплощадочным подготовительным работам относятся: сдача-прием геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей и дорог, возведение зданий и сооружений; освобождение строительной площадки для строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос зданий и т. п.); планирование территории; искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод; переложение существующих и прокладка новых инженерных сетей, устройство постоянных и временных дорог, ограждение строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима; размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, санитарно-бытового и общественного назначения, устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования; организация функционирования автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей и средств связи для управления выполнением работ, в том числе оперативно-диспетчерского; обеспечение строительной площадки освещением, противопожарным водоснабжением, средствами пожаротушения, сигнализации и связи.
Уведомление
Напомним, что в соответствии с
Законом о градостроительстве порядок получения разрешения на проведение подготовительных или строительных работ, принятия завершенного строительством объекта в эксплуатацию дифференцируется в зависимости от сложности объектов.Пошагово процедуру подготовительных работ на стройке можно представить так:
шаг 1 — заказчик получает
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, или документ, дающий право пользования земельным участком (договор аренды (договор суперфиция);шаг 2
— заказчик подает соответствующее уведомление в ГАСИ о намерении приступить к подготовительным работам на стройке или получает в ГАСИ декларацию о начале проведения строительных работ, зарегистрированную в том же ГАСИ;шаг 3
— только после того, как заказчик уведомит ГАСИ о своем намерении приступить к подготовительным работам на стройке, заказчик имеет право действительно приступать к таким работам на стройке.В некоторых случаях вместо уведомления заказчику необходимо подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ и зарегистрировать ее в том же ГАСИ.
Порядок выполнения подготовительных работ, описанный в
постановлении № 446, не называет конкретные случаи, в которых можно начинать подготовительные работы только на основании уведомления ГАСИ, а когда вместо такого уведомления необходимо получить декларацию о начале выполнения подготовительных работ. Однако мы уже указали на принцип, действующий в отношении разделения подготовительных работ: все зависит от того, будут ли подготовительные работы проводиться на территории строительной площадки или за ее пределами (!).Рассмотрим более подробно этот аспект. Обратимся сперва к норме
п. 2 Порядка выполнения подготовительных работ:«2. Подготовительные работы могут выполняться заказчиком
после получения документа, удостоверяющего право собственности либо пользования земельным участком, или договора суперфиция, а также после предоставления Государственной архитектурно-строительной инспекции или ее территориальному органу (далее — Инспекция) уведомления о начале выполнения подготовительных работ, кроме выноса инженерных сетей и удаления зеленых насаждений, или получения зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ.Выполнение подготовительных работ
в пределах строительной площадки не требует получения заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком других документов разрешительного характера».Из этого следует, что если подготовительные работы планируется проводить
в пределах строительной площадки, то заказчику следует просто уведомить об этом ГАСИ. И никаких дополнительных разрешительных документов заказчику подавать не потребуется.Но если подготовительные работы планируется проводить
с вынесением инженерных коммуникаций за пределы строительной площадки и с удалением зеленых насаждений, то заказчику в этом случае нужно будет заранее подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ, затем зарегистрировать такую декларацию в этом органе. И только после этого заказчик может приступать к подготовительным работам на стройке.Это говорит о том, что в таком порядке будут осуществляться работы на объектах, требующих создания дополнительной инфраструктуры по инженерному обеспечению объекта или модификации имеющейся. Речь идет, в первую очередь, об объектах 1 — 3 категорий сложности.
В принципе, на этих объектах подготовительные работы также могут проводиться на основании соответствующего
уведомления, но это целиком будет зависеть от проекта и необходимости проведения работ за пределами строительной площадки. Возможен вариант, когда подготовительные работы будут начинаться на основании уведомления, а потом, в свое время, будет регистрироваться декларация.Строительство частных домов и построек* осуществляется на основании
строительного паспорта и производится в соответствии с таким уведомлением.* Дома усадебного типа, дачные, садовые дома и др.
Что касается порядка уведомления ГАСИ, то
постановление № 446 устанавливает форму и порядок его подачи. Уведомление посылается в ГАСИ заказным письмом с описью вложения или вручается лично по адресу инспекции по форме, предусмотренной постановлением № 466.Срок подачи
уведомления о начале подготовительных работ в ГАСИ — не позднее одного рабочего дня до начала проведения подготовительных работ.Кроме этого, законодатель также обязывает заказчика
письменно уведомлять местную государственную администрацию или орган местного самоуправления по местонахождению объекта и государственные органы пожарной и техногенной безопасности** о том, что он подал уведомление в ГАСИ о начале проведения подготовительных работ (п. 6 Порядка выполнения подготовительных работ). Подавать такое уведомление в местные органы самоуправления нужно в течение семи календарных дней со дня подачи уведомления в ГАСИ.** В дальнейшем мы не будем их упоминать, но каждый раз, когда речь идет об уведомлении органов местного самоуправления, необходимо также уведомлять органы пожарной и техногенной безопасности.
В случаях,
когда меняются субъекты строительства: заказчик, генеральный подрядчик, подрядчик, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней подавать инспекции сведения о таких изменениях в форме, в которой подавалось уведомление.
Декларация о начале проведения подготовительных работ
Декларация
о начале проведения подготовительных работ***, в отличие от уведомления, подается по установленной постановлением № 466 форме в общем порядке в разрешительный центр по местонахождению объекта в соответствии с Законом Украины «О разрешительной системе в хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV.*** В постановлении № 466 есть прокол: в п. 7 Порядка выполнения подготовительных работ указано, что местом подачи декларации является разрешительный центр, а в п. 8 указана инспекция. Полагаем, что это всего лишь редакционная опечатка. По смыслу декларация должна быть подана только в разрешительный центр, и оттуда она пересылается в инспекцию. Думаем, в дальнейшем текст поправят.
В дальнейшем разрешительный центр
не позднее следующего рабочего дня обязан переслать поданную декларацию по назначению, т. е. в ГАСИ.Инспекция в течение пяти рабочих дней
проверяет декларацию на полноту содержащихся в ней сведений и регистрирует ее. Инспекция может вернуть декларацию в случае, если она заполнена с нарушением требований, при этом она обязана обосновать, т. е. мотивировать, причину ее возврата. Эти положения чрезвычайно важны с точки зрения искоренения коррупции, поскольку эти положения не оставляют возможности чиновникам постоянно менять свои требования, тем самым провоцируя необходимость «договариваться». После устранения недостатков декларация повторно подается на регистрацию — здесь уже никаких новых претензий быть не должно, а если они возникнут, то их нужно обращать к самой инспекции и качеству ее работы.Постановление № 466
отражает принцип «молчаливого согласия», установленный Законом о градостроительстве при выдаче разрешения на проведение подготовительных (строительных) работ в случае неполучения ответа от ГАСИ. В случае неполучения ответа заявителем ответ считается положительным на 11 день со дня, когда декларация должна быть зарегистрирована или возвращена. Данный принцип не оставляет возможности чиновникам «отмалчиваться» и тянуть время, если нет сколько-нибудь подходящего повода для отказа.В случае когда меняются субъекты строительства: заказчик, генеральный подрядчик, подрядчики, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней обратиться в инспекцию, зарегистрировавшую декларацию с уведомлением об изменении сведений по форме, предусмотренной
Порядком выполнения подготовительных работ. Подготовительные работы без такого обращения не могут продолжаться.О регистрации инспекцией декларации о начале проведения подготовительных работ заказчик обязан также уведомить письменно в течение семи дней местные органы самоуправления.
Сведения о полученных уведомлениях и зарегистрированных декларациях о начале проведения подготовительных (строительных) работ, также о полученных уведомлениях об изменениях содержащихся в них данных, вносятся в единый реестр, куда также вносятся данные о выданных инспекцией разрешениях на проведение строительных работ, зарегистрированных инспекцией деклараций о готовности объектов к эксплуатации и выданных сертификатов соответствия.
Обращаем также внимание на то, что зарегистрированная декларация о начале выполнения подготовительных работ не дает права выполнять строительные работы (!) (
п. 10 Порядка выполнения подготовительных работ).
Порядок выполнения строительных работ
По
Закону о градостроительной деятельности правовым основанием выполнения строительных работ (обращения за регистрацией декларации или получением разрешения) являются:—
наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок или дающего право пользования земельным участком,а также наличие одного из следующих фактов:
(1) подача заказчиком по установленной
постановлением № 466 форме уведомления о начале выполнения строительных работ. Такое уведомление подается относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и не требует регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на проведение строительных работ;(2)
регистрация соответствующей инспекцией декларации относительно объектов, отнесенных к 1 — 3 категориям сложности объектов;(3) выдача инспекцией заказчику
разрешения на проведение строительных работ в отношении объектов строительства, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности.
Уведомление о начале выполнения строительных работ (1)
Порядок подачи уведомления о начале проведения строительных работ (1) напоминает порядок подачи уведомления о начале проведения подготовительных работ, рассмотренный нами ранее.
Заказчик
обязан уведомить ГАСИ не позднее чем за день до начала проведения строительных работ, а также обязан информировать местные органы самоуправления. О последней обязанности застройщика мы больше упоминать не будем, заметим только, что такая обязанность существует во всех случаях проведения строительных работ.В случае изменений в составе субъектов строительства заказчик обязан в течение трех рабочих дней уведомить инспекцию о данных изменениях по форме, в которой подавалось уведомление. В случае неподачи таких изменений под угрозу ставится продолжение строительных работ.
Декларация о выполнении строительных работ (2)
Что касается подачи
декларации, то порядок ее подачи напоминает описанный выше порядок подачи декларации о начале проведения подготовительных работ.Подается она через
разрешительный центр и не позднее одного дня пересылается в ГАСИ. Инспекция, в свою очередь, обязана в течение пяти следующих рабочих дней проверить такую декларацию на полноту содержащихся в ней данных и зарегистрировать ее или вернуть, указав основания такого возврата. В отношении данной декларации точно так же действует уже описанный нами принцип «молчаливого согласия».В случае изменений в составе субъектов строительства существует обязанность заказчика
уведомлять инспекцию о происшедших изменениях по отдельной форме, установленной постановлением № 466 .
Разрешение на проведение строительных работ (3)
Теперь о разрешении на проведение строительных работ.
Необходимость получения такого разрешения по действующему законодательству предусмотрена только для наиболее сложных в техническом отношении объектов строительства, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности.Обратим внимание, что перечень документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на проведение строительных работ, сокращен, если сравнивать его с порядком, действовавшим ранее*, и содержит минимальный объем документов, необходимых инспекции для выдачи такого разрешения**.
* Постановление КМУ от 30 сентября 2009 г. № 1104.
** Перечень документов определялся ст. 29 Закона «О планировании и застройке территорий».
Отпадает необходимость подавать финансовую отчетность и учредительные документы подрядчика, так что необходимо признать, что данный порядок должен значительно упростить получение основного документа, дающего право проводить строительные работы.
Инспекция
обязана выдать такое разрешение на протяжении 10 дней с момента получения заявления и необходимых документов или отказывает в его выдаче. В положении приводится исчерпывающий перечень случаев, в которых инспекция отказывает в выдаче разрешения на проведение строительных работ.Принцип «молчаливого согласия»
, несколько ограниченный необходимостью «административного обжалования»***, действует и в отношении получения разрешения.*** Необходимость обратиться в ГАСИ с жалобой на неосуществление ее территориальным подразделением положенных действий.
В случае если право на строительство объекта передано
другому лицу (заказчику) или заменен генеральный подрядчик строительства (подрядчик), разрешение на проведение строительных работ подлежит переоформлению. Переоформление разрешения не останавливает строительство и не требует остановки работ на объекте.В случае смены лиц, ответственных за проведение авторского или технического надзора, лиц, ответственных за исполнение работ, заказчик обязан на протяжении трех рабочих дней обратиться в инспекцию, выдавшую разрешение на проведение строительных работ, с уведомлением о замене данных в выданном разрешении по установленной
постановлением № 466 форме. Неподача таких сведений останавливает строительные работы**** (абз. 4 п. 6 Порядка выполнения строительных работ).**** При обнаружении инспекцией данного нарушения к заказчику могут быть применены штрафные санкции.
В
п. 26 Порядка выполнения строительных работ приводится закрытый перечень оснований аннулирования разрешения, определенный в Законе о градостроительной деятельности:— подача соответствующего заявления заказчиком;
— наличие сведений о прекращении юридического лица — заказчика или смерти физического лица, признания его безвестно отсутствующим;
— препятствие проведению проверки должностными лицами инспекции, если оно было осуществлено в течение одного года после наложения штрафа за указанное нарушение.
Сведения
о полученных инспекцией уведомлениях о начале проведения строительных работ, поданных и зарегистрированных декларациях, выданных, переоформленных, аннулированных разрешениях, уведомлениях об изменении данных и т. п., подлежат внесению в единый реестр, который ведется инспекцией.Постановление № 466
, в соответствии с Законом о градостроительстве, содержит положение о том, что работы, выполняемые без регистрации в установленном порядке декларации (уведомления) или получения разрешения на проведение строительных работ, считаются самовольным строительством.В заключение хотелось отметить, что
постановление № 466 содержит некоторые общие требования к публичным аспектам строительства зданий и сооружений, отнесенных к 4 — 5 категориям сложности. Так, органы местного самоуправления обязаны через СМИ довести до сведения общественности информацию о начале проведения работ на конкретном объекте.Кроме того, в
п. 29 Порядка выполнения строительных работ содержится требование, связанное с публичностью основных данных о проводимом строительстве. Данное требование обращено к заказчику и предписывает ему разместить стенд размерами 1 х 1,5 метра в удобном для обозрения общественности месте со следующей информацией:— информация о зарегистрированной декларации (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта;
— выданное разрешение (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта);
— наименование объекта, изображение объекта и его основные технико-экономические показатели, сведения о заказчике, проектировщике, подрядчиках, лицах, ответственных за осуществление авторского и технического надзора, ответственных за выполнение работ (отражая все текущие изменения).
