Дозвіл на проведення підготовчих, будівельних робіт. Що змінилося?
У зв’язку з прийняттям Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» триває кампанія з приведення підзаконних нормативних актів, що регулюють питання будівництва, у відповідність до вимог Закону. У цій статті розповімо про Порядок отримання дозволу на проведення підготовчих та будівельних робіт, який було прийнято Кабінетом Міністрів України в новій редакції. Також з’ясуємо, чи полегшить роботу новий порядок і чи не залишилося неврегульованих питань у законодавстві у зв’язку з його прийняттям.
Борис Бідій, юрист (м. Київ)
Зміни тривають
Постановою КМУ № 466
точно відповідно до п. 12 Прикінцевих положень Закону про містобудування були прийняті два документи:—
Порядок виконання підготовчих робіт;—
Порядок виконання будівельних робіт.
Документи набрали чинності
з 13 травня 2011 року.Зазначені документи логічно пов'язані та мають на меті регламентувати один блок відносин у будівництві, а саме питання, пов'язані з дозвільною системою при проведенні підготовчих та будівельних робіт. Проте для чіткішого викладення ми розглядатимемо ці документи окремо.
Порядок виконання підготовчих робіт
На чому необхідно наголосити відразу: ми вперше бачимо закріплення
в законодавстві* поняття «підготовчі роботи». Це не означає, що такі роботи не були визначені раніше — були, й доволі докладно у відповідних галузевих нормах — Державних будівельних нормах. Власне цей факт, у принципі, нічого не змінює, але з точки зору правового регулювання, вважаємо, це явище позитивне.* Мається на увазі нормативний акт (законодавство) загального характеру, такий, як постанова КМУ, порівняно з галузевими стандартами.
Характерною також є нова манера викладення нормативного матеріалу, що використовується в обох порядках, де йдеться про
право замовників розпочинати проведення підготовчих (будівельних) робіт при дотриманні певних умов.Підготовчі роботи
можуть виконуватися замовником після отримання документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку (або встановлює право користування земельною ділянкою), після подання відповідного повідомлення до державної архітектурно-будівельної інспекції (далі — ДАБІ) та отримання зареєстрованою інспекцією декларації про початок проведення будівельних робіт.Зауважимо, що договір суперфіція тепер неодмінно наявний у всіх нормативних документах, що регламентують відносини в будівництві як правову підставу користування чужою земельною ділянкою.
Тепер саме час розібратися з питанням,
що ж таке підготовчі роботи в будівництві. Свого часу Міністерство регіонального розвитку та будівництва України в листі від 01.09.2009 р. № 22/7-5409 надало докладні роз'яснення щодо підготовчих робіт, урегульовані, як уже згадувалося, галузевим стандартом — ДБН А.3.1-5-96. Наведемо цитату з цього листа і наголосимо на важливості класифікації підготовчих робіт за принципом робіт, що здійснюються на території будівельного майданчика та за межами такої території.Саме цим принципом, власне,
повинні керуватися замовники, вирішуючи для себе питання, на якій правовій підставі вони здійснюватимуть підготовчі роботи: повідомлення чи декларації.
Лист ДАБІ від 01.09.2009 р. № 22/7-5409 «Щодо статусу та обсягів документації проекту підготовчих робіт, що подається відповідно до ст. 281 Закону України «Про планування і забудову територій»
<…> роз'яснюємо, що
підготовчі роботи — будівельні роботи, пов'язані з підготовкою території для будівництва споруд, будинків, будівель: прокладання інженерних мереж, освоєння будівельного майданчика, розчищення і планування ділянки, влаштування під'їзних шляхів, знесення будівель та інші роботи відповідно до проекту організації будівництва.Відповідно до
абзацу 3 пункту 1.1 розділу 1 ДБН А.3.1-5-96 «Організація будівельного виробництва» будівництво об'єкта повинно здійснюватися на основі попередньо розроблених рішень щодо організації будівництва і технології виконання робіт, які повинні бути відображені у проектно-технологічній документації (ПТД). Ця документація є невід'ємною складовою частиною документації на будівництво, як і проектно-кошторисна документація та робочі креслення. До її складу входять проект організації будівництва (ПОБ) і проект виконання робіт (ПВР). Склад і зміст ПТД, необхідної для здійснення робіт на об'єкті, встановлюються у контракті на його будівництво залежно від виду будівництва, складності об'єкта, форм взаємодії учасників будівництва тощо, на основі положень розділу 3 зазначених ДБН.Відповідно до
п. 2.3 розділу 2 ДБН А.3.1-5-96 2.3 підготовка до будівництва кожного об'єкта повинна передбачати: вивчення інженерно-технічним персоналом проектно-кошторисної документації (у тому числі при реконструкції або технічному переозброєнні існуючого об'єкта — документації з технічного обстеження конструкцій) і детальне ознайомлення з умовами будівництва; розроблення проектів виконання робіт з будівництва будівель, споруд і їх частин, а також на позамайданчикові та внутрішньомайданчикові підготовчі роботи; виконання власне робіт підготовчого періоду (з дотриманням природоохоронних вимог, вимог з охорони праці, техніки безпеки та пожежної безпеки).До
позамайданчикових підготовчих робіт належить будівництво під'їзних шляхів і причалів, ліній електропередач із трансформаторними підстанціями, мереж водопостачання з водозабірними спорудами, каналізаційних колекторів з очисними спорудами, житлових містечок для будівельників, об'єктів виробничої бази будівельних організацій, обладнання перевалочних баз, будівництво пожежних депо та організація пожежної охорони, а також створення і налагоджування автоматизованих систем планування та управління, обчислювальних мереж, споруд, пристроїв та ліній зв'язку.До
внутрішньомайданчикових підготовчих робіт належать: здавання-прийняття геодезичної розбивочної основи для будівництва і геодезичні розбивочні роботи для прокладання інженерних мереж і доріг, зведення будівель і споруд; звільнення будівельного майданчика для будівельно-монтажних робіт (розчищення території, знесення будівель тощо); планування території; штучне пониження (у необхідних випадках) рівня ґрунтових вод; перекладання існуючих і прокладання нових інженерних мереж, влаштування постійних і тимчасових доріг, огородження будівельного майданчика з організацією в необхідних випадках контрольно-пропускного режиму; розміщення мобільних (інвентарних) будинків і споруд виробничого, складського, допоміжного, санітарно-побутового та громадського призначення, влаштування складських майданчиків і приміщень для матеріалів, конструкцій та устаткування; організація функціонування автоматизованих систем планування і керування, обчислювальних мереж і засобів зв'язку для керування виконанням робіт, у тому числі оперативно-диспетчерського; забезпечення будівельного майданчика освітленням, протипожежним водопостачанням, засобами пожежогасіння, сигналізації та зв'язку.
Повідомлення
Нагадаємо, що відповідно до
Закону про містобудування порядок отримання дозволу на проведення підготовчих чи будівельних робіт, прийняття завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію диференціюється залежно від складності об'єктів.Покроково процедуру підготовчих робіт на будівництві можна описати так:
крок 1 — замовник отримує
документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку, або документ, що дає право користування земельною ділянкою: (договір оренди (договір суперфіція);крок 2
— замовник подає відповідне повідомлення до ДАБІ про намір розпочати підготовчі роботи на будівництві або отримує в ДАБІ декларацію про початок проведення будівельних робіт, зареєстровану в тій самій ДАБІ;крок 3
— тільки після того, як замовник повідомить ДАБІ про свій намір розпочати підготовчі роботи на будівництві, він має право дійсно розпочинати такі роботи на будівництві.У деяких випадках замість повідомлення замовнику необхідно подати до ДАБІ декларацію про початок виконання підготовчих робіт і зареєструвати її в тій самій ДАБІ.
Порядок виконання підготовчих робіт, описаний у
постанові № 446, не називає конкретні випадки, в яких можна починати підготовчі роботи тільки на підставі повідомлення ДАБІ, а коли замість такого повідомлення необхідно отримати декларацію про початок виконання підготовчих робіт. Однак ми вже вказали на принцип, що діє стосовно розподілу підготовчих робіт: усе залежить від того, чи здійснюватимуться підготовчі роботи на території будівельного майданчика або за його межами(!).Розглянемо докладніше цей аспект. Звернемося спочатку до норми
п. 2 Порядку виконання підготовчих робіт:«2. Підготовчі роботи можуть виконуватися замовником
після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіція, а також після подання Державній архітектурно-будівельній інспекції або її територіальному органу (далі — Інспекція) повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, або отримання зареєстрованої декларації про початок виконання підготовчих робіт .Виконання підготовчих робіт
у межах будівельного майданчика не потребує отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником інших документів дозвільного характеру».З цього випливає: якщо підготовчі роботи планується провадити
в межах будівельного майданчика, то замовнику слід просто повідомити про це ДАБІ, і він може не подавати жодних додаткових дозвільних документів!Але якщо підготовчі роботи планується здійснювати
з винесенням інженерних комунікацій за межі будівельного майданчика та з видаленням зелених насаджень, то замовнику в цьому випадку потрібно буде завчасно подати до ДАБІ декларацію про початок виконання підготовчих робіт, потім зареєструвати таку декларацію в цьому органі. І лише після цього замовник може розпочинати підготовчі роботи на будівництві.Це свідчить про те, що в такому порядку здійснюватимуться роботи на об'єктах, які потребують створення додаткової інфраструктури з інженерного забезпечення об'єкта чи модифікації наявної. Ідеться насамперед про об'єкти I — III категорій складності.
У принципі, на цих об'єктах підготовчі роботи також можуть провадитися на підставі відповідного
повідомлення , але це цілком залежатиме від проекту і необхідності проведення робіт за межами будівельного майданчика. Можливий варіант, коли підготовчі роботи починатимуться на підставі повідомлення, а потім, свого часу, реєструватиметься декларація.Приватні будинки та будови*, спорудження яких здійснюється на підставі
будівельного паспорта, як правило, будуватимуться відповідно до такого повідомлення.* Будинки садибного типу, дачні та садові будинки тощо.
Що стосується порядку повідомлення ДАБІ, то
постанова № 446 встановлює форму та порядок його подання. Повідомлення надсилається до ДАБІ рекомендованим листом з описом вкладення або вручається особисто на адресу інспекції за формою, передбаченою постановою № 466.Строк подання
повідомлення про початок підготовчих робіт у ДАБІ — не пізніше одного робочого дня до початку проведення підготовчих робіт.Крім цього, законодавець також зобов’язав замовника
письмово повідомляти місцеву державну адміністрацію чи орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням об'єкта і державні органи пожежної та техногенної безпеки** про те, що він подав повідомлення до ДАБІ про початок проведення підготовчих робіт (п. 6 Порядку виконання підготовчих робіт). Подавати таке повідомлення до місцевих органів самоврядування потрібно протягом семи календарних днів з дня подання повідомлення до ДАБІ.** Надалі ми їх не згадуватимемо для легкості сприйняття, але кожного разу, коли йдеться про повідомлення органів місцевого самоврядування, необхідно також повідомляти органи пожежної та техногенної безпеки.
У випадках, коли
змінюються суб'єкти будівництва (замовник, генеральний підрядник, підрядник, особи, відповідальні за проведення авторського і технічного нагляду, особи, відповідальні за проведення підготовчих робіт), замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів подати інспекції відомості про такі зміни у формі, в якій подавалося повідомлення.
Декларація про початок проведення підготовчих робіт
Декларація
про початок проведення підготовчих робіт***, на відміну від повідомлення, подається за встановленою постановою № 466 формою в загальному порядку до дозвільного центру за місцезнаходженням об'єкта, відповідно до Закону України «Про дозвільну систему в господарській діяльності» від 06.09.2005 р. № 2806-IV.*** У постанові № 466 є ляпсус: у п. 7 Порядку виконання підготовчих робіт зазначено, що місцем подання декларації є дозвільний центр, а в п. 8 зазначено інспекцію. Вважаємо, що це лише редакційна друкарська помилка. За логікою, декларацію має бути подано лише до дозвільного центру, звідки вона пересилається до інспекції. Сподіваємося, надалі текст підкоригують.
Надалі дозвільний центр
не пізніше наступного робочого дня зобов’язаний переслати подану декларацію за призначенням, тобто до ДАБІ .Інспекція протягом п'яти робочих днів
перевіряє декларацію на повноту відомостей, що містяться в ній, та реєструє її. Інспекція може повернути декларацію в разі, якщо її заповнено з порушенням вимог, при цьому вона зобов’язана обґрунтувати, тобто мотивувати причину її повернення. Ці положення надзвичайно важливі з точки зору викорінювання корупції, оскільки вони не залишають чиновникам можливості постійно змінювати свої вимоги, провокуючи в такий спосіб необхідність «домовлятися». Після усунення недоліків декларація повторно подається на реєстрацію — тут уже жодних нових претензій бути не повинно, а якщо вони виникнуть, то їх потрібно направляти до самої інспекції та якості її роботи.Постанова № 466
відображає принцип «мовчазної згоди», установлений Законом про містобудування при видачі дозволу на проведення підготовчих (будівельних) робіт у разі неотримання відповіді від ДАБІ. У разі неотримання відповіді заявником відповідь вважається позитивною на 11-й день з дня, коли декларацію має бути зареєстровано чи повернено. Цей принцип не залишає чиновникам можливості «відмовчуватися» і зволікати, якщо немає скільки-небудь відповідного приводу для відмови.У разі коли змінюються суб'єкти будівництва (замовник, генеральний підрядник, підрядники, особи, відповідальні за проведення авторського і технічного нагляду, особи, відповідальні за проведення підготовчих робіт), замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів звернутися до інспекції, що зареєструвала декларацію, з повідомленням про зміну відомостей за формою, передбаченою
Порядком виконання підготовчих робіт. Продовження підготовчих робіт без такого звернення неможливе.Про реєстрацію інспекцією декларації про початок проведення підготовчих робіт замовник зобов’язаний також письмово повідомити протягом семи днів місцеві органи самоврядування.
Відомості про отримані повідомлення та зареєстровані декларації про початок проведення підготовчих (будівельних) робіт, а також про отримані повідомлення про зміни наявних у них даних уносяться до єдиного реєстру, куди також заносяться дані про видані інспекцією дозволи на проведення будівельних робіт, зареєстровані інспекцією декларації про готовність об'єктів до експлуатації та видані сертифікати відповідності.
Також звертаємо увагу на те, що зареєстрована декларація про початок виконання підготовчих робіт не дає права виконувати будівельні роботи (!) (
п. 10 Порядку виконання підготовчих робіт).
Порядок виконання будівельних робіт
Згідно із
Законом про містобудівну діяльність правовою підставою виконання будівельних робіт (звернення за реєстрацією декларації чи отримання дозволу) є:—
наявність документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку або дає право користування земельною ділянкою,а також наявність одного з таких фактів:
(1) подання замовником за встановленою
постановою № 466 формою повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Таке повідомлення подається щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та не потребує реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт чи отримання дозволу на проведення будівельних робіт;(2)
реєстрація відповідною інспекцією декларації щодо об'єктів, віднесених до I — III категорій складності об'єктів;(3) видача інспекцією замовнику
дозволу на проведення будівельних робіт стосовно об'єктів будівництва, віднесених до IV — V категорій складності.Повідомлення про початок виконання будівельних робіт (1)
Порядок подання повідомлення про початок проведення будівельних робіт (1) нагадує порядок подання повідомлення про початок проведення підготовчих робіт, розглянутий нами раніше.
Замовник
зобов’язаний повідомити ДАБІ не пізніше ніж за день до початку проведення будівельних робіт, а також поінформувати місцеві органи самоврядування. Про останній обов'язок забудовника ми більше не згадуватимемо, лише зауважимо, що такий обов'язок існує в усіх випадках проведення будівельних робіт.У випадку змін у складі суб'єктів будівництва замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити інспекцію про ці зміни за формою, в якій подавалося повідомлення. У разі неподання таких змін під загрозу ставиться продовження будівельних робіт.
Декларація про виконання будівельних робіт (2)
Що стосується подання
декларації, то порядок її подання нагадує описаний вище порядок подання декларації про початок проведення підготовчих робіт.Подається вона через
дозвільний центр і не пізніше ніж протягом одного дня пересилається до ДАБІ. Інспекція, у свою чергу, зобов’язана протягом п'яти наступних робочих днів перевірити таку декларацію на повноту наявних у ній даних та зареєструвати її або повернути, указавши підстави такого повернення. Стосовно цієї декларації так само діє вже описаний нами принцип «мовчазної згоди».У випадку змін у складі суб'єктів будівництва існує обов'язок замовника
повідомляти інспекцію про зміни, що сталися, за окремою формою, установленою постановою № 466.
Дозвіл на проведення будівельних робіт (3)
Тепер про дозвіл на проведення будівельних робіт.
Необхідність отримання такого дозволу чинним законодавством передбачено лише для найскладніших у технічному плані об'єктів будівництва — віднесених до IV — V категорій складності.Звернемо увагу, що перелік документів, які додаються до заяви на отримання дозволу на проведення будівельних робіт, скорочено порівняно з порядком, що діяв раніше*, і містить мінімальний обсяг документів, необхідних інспекції для видачі такого дозволу**.
* Постанова КМУ від 30 вересня 2009 р. № 1104.
** Перелік документів визначався ст. 29 Закону «Про планування і забудову територій».
Зникає необхідність подавати фінансову звітність і засновницькі документи підрядника, тому необхідно визнати, що цей порядок має значно спростити отримання основного документа, який дає право здійснювати будівельні роботи.
Інспекція
зобов’язана видати такий дозвіл протягом 10 днів з моменту отримання заяви та необхідних документів або відмовляє в його видачі. У положенні наводиться вичерпний перелік випадків, в яких інспекція відмовляє у видачі дозволу на проведення будівельних робіт.Принцип «мовчазної згоди»
, дещо обмежений необхідністю «адміністративного оскарження»***, діє і щодо отримання дозволу.*** Необхідність звернутися до ДАБІ зі скаргою на нездійснення її територіальним підрозділом належних дій.
У разі якщо право на будівництво об'єкта віддано
іншій особі (замовнику) або замінено генерального підрядника будівництва (підрядника), дозвіл на проведення будівельних робіт підлягає переоформленню. Переоформлення дозволу не зупиняє будівництво та не вимагає зупинення робіт на об'єкті.У разі зміни осіб, відповідальних за проведення авторського або технічного нагляду, осіб, відповідальних за виконання робіт, замовник зобов’язаний протягом трьох робочих днів звернутися до інспекції, що видала дозвіл на проведення будівельних робіт, з повідомленням про заміну даних у виданому дозволі за встановленою
постановою № 466 формою. Неподання таких відомостей призупиняє будівельні роботи****(абз.4 п. 6 Порядку виконання будівельних робіт).**** При виявленні інспекцією цього порушення до замовника може бути застосовано штрафні санкції.
Порядок виконання будівельних робіт
у п. 26 наводить закритий перелік підстав анулювання дозволу, визначений у Законі про містобудівну діяльність:— подання відповідної заяви замовником;
— наявність відомостей про припинення юридичної особи — замовника або смерть фізичної особи, визнання її безвісно відсутньою;
— перешкоджання проведенню перевірки посадовими особами інспекції, якщо перешкоджання здійснювалося протягом одного року після накладення штрафу за вказане порушення.
Відомості
про отримані інспекцією повідомлення про початок проведення будівельних робіт, подані та зареєстровані декларації, видані, переоформлені, анульовані дозволи, повідомлення про зміну даних тощо підлягають унесенню до єдиного реєстру, який ведеться інспекцією.Постанова № 466
відповідно до Закону про містобудування містить положення про те, що роботи, які виконуються без реєстрації в установленому порядку декларації (повідомлення) або отримання дозволу на проведення будівельних робіт, вважаються самочинним будівництвом.На закінчення зауважимо, що
постанова № 466 містить деякі загальні вимоги до публічних аспектів будівництва будівель і споруд, віднесених до IV — V категорій складності. Так, органи місцевого самоврядування зобов’язані через ЗМІ довести до відома громадськості інформацію про початок проведення робіт на конкретному об'єкті.Крім того, у
п. 29 Порядку виконання будівельних робіт міститься вимога, пов'язана з публічністю основних даних про здійснюване будівництво. Ця вимога, звернена до замовника, приписує йому розмістити стенд розмірами 1 х 1,5 м у зручному для огляду громадськості місці з такою інформацією, як:— інформація про зареєстровану декларацію (реєстраційний номер, дата видачі, найменування інспекції, що зареєструвала декларацію та здійснює контроль за будівництвом об'єкта);
— виданий дозвіл (реєстраційний номер, дата видачі, найменування інспекції, що зареєструвала декларацію та здійснює контроль за будівництвом об'єкта);
— відомості про найменування об'єкта, зображення об'єкта і його основні техніко-економічні показники, замовника, проектувальника, підрядників, осіб, відповідальних за здійснення авторського і технічного нагляду, відповідальних за виконання робіт (відображаючи всі поточні зміни).
