Оценка имущества физических лиц: когда и зачем?

Оценка имущества физических лиц: когда и зачем?

Екатерина Скрипкина, налоговый эксперт

Доходы физических лиц облагаются в порядке, установленном разд. IV НКУ. В определенных случаях база налогообложения дохода определяется исходя из оценочной стоимости имущества. Выясним, в каких случаях нужно обращаться к оценщику для целей налогообложения доходов физических лиц. А также разберемся, каким он должен быть, этот «налоговый» оценщик.

Прежде всего определимся, что следует понимать под имуществом.

Недвижимое имущество (объекты недвижимости) — это земельные улучшения (объекты малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и усадебного типа, а также их части, объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части, объекты нежилого фонда, их части, объекты незавершенного строительства). Кроме того, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и их части. Такое определение дано в Порядке № 231. Аналогичное определение можно извлечь из положений ст. 172 НКУ.

Движимое имущество — вещи, которые можно перемещать в пространстве (ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV). Но, забегая наперед, отметим, что это широкое понимание «движимого имущества». Для целей НКУ не все, что движется, будет облагаться по правилам, установленным для движимого имущества. Как показывает практика, сюда попадает движимое имущество, которое отчуждается на основании письменных договоров купли-продажи (договоров мены) и облагается согласно ст. 173 НКУ.

Отметим, что объектом оценки являются и имущественные права на недвижимое (объекты недвижимости) и движимое имущество.

Согласно положениям разд. IV НКУ оценку имущества необходимо проводить:

— при продаже (обмене) объекта недвижимого имущества, если доход подлежит налогообложению согласно нормам ст. 172 НКУ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта (п. 172.3 НКУ);

— при продаже (обмене) движимого имущества, если доход подлежит налогообложению согласно ст. 173 НКУ. Доход от продажи объекта движимого имущества (кроме легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов) определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. А вот в случае продажи легкового автомобиля, мотоцикла, мопеда налогоплательщик может выбрать минимальную величину налогооблагаемого дохода*. Первый вариант — это среднерыночная стоимость соответствующего транспортного средства, второй — его оценочная стоимость.

При нотариальном удостоверении сделок с движимым и недвижимым имуществом отчет об оценке будет проверять нотариус

Дело в том, что совершение нотариального действия в таких случаях возможно только при наличии такого отчета, составленного в соответствии с Порядком № 231 (пп. 172.4, 173.4 НКУ, пп. 1.20, п. 1 главы 2 разд. II, п.п. 6.3 п. 6 главы 2 разд. II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 г. № 296/5). Исключение — случаи, когда продают (обменивают) легковой автомобиль, мотоцикл, мопед и налогооблагаемый доход определяют исходя из среднерыночной стоимости соответствующего транспортного средства.

Одной из сторон договора купли-продажи (обмена) может выступать юрлицо или физлицо-предприниматель. Тогда такое лицо, как налоговый агент, должно использовать отчет об оценке (кроме вышеуказанных случаев) как основание для определения базы налогообложения.

Кроме вышеуказанных случаев, оценить имущество придется:

— в случае нотариального удостоверения договора дарения имущества. Отметим, что договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 719 ГКУ);

— при оформлении наследства через нотариуса.

В остальных случаях оценка имущества для налоговых целей необязательна. Например, предприятие предоставляет работнику или другому физическому лицу подарок в натуральной форме. У такого лица возникает налогооблагаемый доход. При этом он определяется по обычным ценам согласно п.п. 14.1.71 НКУ, а не исходя из оценочной стоимости. На это указывает п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ.

Заметьте, что корпоративные права для целей налогообложения не являются ни движимым имуществом, ни имущественным правом на имущество. Поэтому в случае продажи корпоративных прав их оценка не обязательна (см. письмо Главного управления юстиции в Харьковской области от 04.09.2013 г. № 02-37/2066).

Кто и как проводит оценку для целей налогообложения — теперь на эти вопросы отвечает Порядок № 231 (кроме случаев наследования и дарения имущества). Об этом поговорим далее.

Оценочную стоимость имущества определяют субъекты оценочной деятельности, которые соответствуют требованиям, приведенным в п. 3 Порядка № 231. Субъектами оценочной деятельности являются зарегистрированные в установленном законодательством порядке:

— физические лица-предприниматели;

— юридические лица, которые осуществляют хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности.

А оценку имущества для целей налогообложения могут осуществлять те из них, которые соответствует требованиям, установленным правилами организации системы внешнего контроля качества, утвержденными Фондом государственного имущества, и другим требованиям законодательства, в частности, Законом об оценке. Кроме того, информация о субъекте должна быть включена в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности:

— по специализации 1.8 «Оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» в рамках направления 1 «Оценка объектов в материальной форме» и/или специализации 2.3 «Оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» в рамках направления 2 «Оценка целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов, в том числе прав на объекты интеллектуальной собственности» (далее — специализация 1.8 и/или 2.3). В составе такого субъекта должен работать хотя бы один оценщик* по специализации 1.8 и/или 2.3;

— по направлению 3 «Оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» (далее — направление 3). В составе такого субъекта должен работать хотя бы один оценщик по направлению 3. Оценщиками по направлению 3 являются оценщики по такому направлению, а также оценщики по специализации 1.8 и/или 2.3.

Таким образом, Порядок № 231 сузил круг оценщиков, которые могут проводить оценку имущества для целей налогообложения.

Как отмечалось выше, оценку имущества для целей налогообложения проводят согласно Порядку № 231. Кстати, этот же Порядок используют для исчисления суммы государственной пошлины*, налогов и других обязательных платежей, которые взимаются в соответствии с законодательством.

Срок действия отчета об оценке — не более шести месяцев с даты проведения оценки

Для проведения оценки физлицо-продавец обращается к субъекту оценочной деятельности и заключает с ним договор об оценке. В договоре указывают срок составления отчета об оценке. Он не может превышать 14 рабочих дней.

При определении оценочной стоимости объекта оценки могут использовать информацию, предоставленную заказчиком оценки. Это могут быть материалы технической инвентаризации, документы, которые подтверждают право собственности или пользования, проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства и т. п.

Субъект оценочной деятельности после проведения оценки составляет отчет об оценке. Он считается действительным только при условии, что информация из такого отчета включена в единую базу данных отчетов об оценке и ему присвоен регистрационный номер. Информация из отчета об оценке составляется по форме, установленной Фондом госимущества Украины. Она является приложением к отчету об оценке.

Оценочную стоимость недвижимого (движимого) имущества указывают в заключении о стоимости объекта оценки, которое является составной частью отчета об оценке.

Срок действия отчета об оценке — не более шести месяцев с даты проведения оценки

В самом Порядке № 231 четко указано, что его действие не распространяется на случаи дарения и наследования движимого и недвижимого имущества. В связи с этим возникает вопрос: как теперь будут оценивать имущество при его дарении или оформлении наследства? На наш взгляд, ответ прост — по-старому. То есть при дарении и наследовании имущества его оценку могут проводить субъекты оценочной стоимости по иным специализациям, нежели указаны в п. 3 Порядка № 231, и на основании других нормативно-правовых актов.

Механизм проведения оценки имущества установлен в соответствующих нормативно-правовых актах: положениях (национальных стандартах) оценки имущества, утвержденных КМУ, методиках и других нормативно-правовых актах, разработанных с учетом требований положений (национальных стандартов) и утвержденных КМУ или Фондом госимущества Украины.

Например, оценку автомобилей проводят согласно Методике товароведческой экспертизы и оценки колесных транспортных средств, утвержденной приказом Минюста и Фонда государственного имущества от 24.11.2003 г. № 142/5/2092, оценку недвижимого имущества, в частности, жилых домов, квартир — в соответствии с положениями Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного постановлением КМУ от 28.10.2004 г. № 1442.

Отметим, что к аналогичному выводу пришел Минюст в отношении земельных участков в разъяснении от 31.07.2013 г. Такого же мнения придерживается и Госкомпредпринимательства, о чем свидетельствует информация, размещенная на официальном сайте ведомства (http://dkrp.gov.ua/info/2516).

Как отмечалось выше, новый порядок оценки имущества физических лиц для целей налогообложения действует с 01.11.2013 г. Означает ли это, что физлицо не сможет использовать отчет об оценке, составленный до указанной даты? К счастью, КМУ в этом вопросе оказался благосклонным.

Так, отчеты об оценке, проведенной до 31.10.2013 г. включительно субъектами оценочной деятельности по специализациям 1.1 — 1.7 в пределах направления 1 и специализациям 2.1 и 2.2 в пределах направления 2, вы можете использовать в течение срока действия, указанного в таких отчетах, но не более трех месяцев.

При выдаче свидетельств о праве на наследство после 01.11.2013 г. могут использоваться отчеты об оценке, составленные, поданные нотариусу и включенные в материалы наследственного дела до 31.10.2013 г. Это следует из разъяснения Минюста от 31.07.2013 г.

В заключение несколько слов об ответственности за непроведение оценки имущества. Очевидно, что в случае, когда договор купли-продажи (мены) недвижимого или движимого имущества удостоверяет нотариус, без проведения «налоговой» оценки не обойтись. Нотариус просто не возьмется за удостоверение договора без наличия отчета об оценке.

А если договор, по которому отчуждается имущество, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению? Да и добровольно стороны договора обращаться к нотариусу не стали? Если в такой ситуации вы не привлекли «налогового» оценщика, то контролирующий орган может обвинить продавца-физлицо или налогового агента (если покупатель — субъект хозяйствования) в неверном определении базы налогообложения. Но для того, чтобы доказать этот факт, придется оценить имущество. Будут ли этим заниматься налоговики? Мы не уверены. Вместе с тем еще раз подчеркнем: согласно требованиям действующего законодательства при отчуждении имущества нужно получить отчет об оценке.

	выводы
	В случае продажи (обмена) физлицами объектов движимого и недвижимого имущества надо обязательно проводить оценку имущества, если они получают налогооблагаемый доход (за некоторыми исключениями, о чем читай выше). С 1 ноября 2013 года оценку имущества для целей налогообложения доходов физлиц проводят специальные оценщики в соответствии с Порядком № 231.

Документы статьи

1. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

2. Закон об оценке — Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III.

3. Порядок № 231 — Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, которые взимаются в соответствии с законодательством, утвержденный постановлением КМУ от 04.03.2013 г. № 231.