Оцінка майна фізичних осіб: коли і навіщо?

Оцінка майна фізичних осіб: коли і навіщо?

Катерина Скрипкіна, податковий експерт

Доходи фізичних осіб оподатковуються в порядку, встановленому розд. IV ПКУ. У певних випадках база оподаткування доходу визначається виходячи з оціночної вартості майна. З’ясуємо, в яких випадках потрібно звертатися до оцінювача для цілей оподаткування доходів фізичних осіб. А також розберемося, яким він має бути, цей «податковий» оцінювач.

Насамперед визначимо, що слід мати на увазі під майном.

Нерухоме майно (об’єкти нерухомості) — це земельні поліпшення (об’єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об’єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об’єкти нежитлового фонду, їх частини, об’єкти незавершеного будівництва). Крім того, до нерухомого майна належать земельні ділянки та їх частини. Таке визначення надано в Порядку № 231. Аналогічне визначення можна добути із ст. 172 ПКУ.

Рухоме майно — речі, які можна переміщувати у просторі (ч. 2 ст. 181 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV). Але, забігаючи наперед, зауважимо, що це широке розуміння «рухомого майна». Для цілей ПКУ не все, що рухається, оподатковуватиметься за правилами, установленими для рухомого майна. Як свідчить практика, сюди потрапляє рухоме майно, яке відчужується на підставі письмових договорів купівлі-продажу (договорів міни) та оподатковується згідно зі ст. 173 ПКУ.

Зауважимо, що об’єктом оцінки є і майнові права на нерухоме (об’єкти нерухомості) та рухоме майно.

Відповідно до положень розд. IV ПКУ оцінку майна необхідно проводити:

— при продажу (обміні) об’єкта нерухомого майна, якщо дохід підлягає оподаткуванню згідно з нормами ст. 172 ПКУ. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта (п. 172.3 ПКУ);

— при продажу (обміні) рухомого майна, якщо дохід підлягає оподаткуванню згідно зі ст. 173 ПКУ. Дохід від продажу об’єкта рухомого майна (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості. А от у разі продажу легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда платник податків може вибрати мінімальну величину оподатковуваного доходу*. Перший варіант — це середньоринкова вартість відповідного транспортного засобу, другий — його оціночна вартість.

Річ у тім, що вчинення нотаріальної дії в таких випадках можливе тільки за наявності такого звіту, складеного відповідно до Порядку № 231 (пп. 172.4, 173.4 ПКУ, пп. 1.20 п. 1 гл. 2 розд. II, 6.3 п. 6 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 р. № 296/5). Виняток — випадки, коли продають (обмінюють) легковий автомобіль, мотоцикл, мопед і оподатковуваний дохід визначають виходячи із середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу.

Однією зі сторін договору купівлі-продажу (обміну) може бути юрособа або фізособа-підприємець. Тоді така особа як податковий агент повинна використовувати звіт про оцінку (крім зазначених вище випадків) як підставу для визначення бази оподаткування.

Окрім зазначених вище випадків, оцінити майно доведеться:

— у разі нотаріального посвідчення договору дарування майна. Зауважимо, що договір дарування нерухомого майна підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 719 ЦКУ);

— при оформленні спадщини через нотаріуса.

В інших випадках оцінка майна для податкових цілей необов’язкова. Наприклад, підприємство надає працівнику чи іншій фізичній особі подарунок у натуральній формі. У такої особи виникає оподатковуваний дохід. При цьому він визначається за звичайними цінами згідно з п.п. 14.1.71 ПКУ, а не виходячи з оціночної вартості. На це вказує п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ.

Зверніть увагу, що корпоративні права для цілей оподаткування не є ані рухомим майном, ані майновим правом на майно. Тому в разі продажу корпоративних прав їх оцінка необов’язкова (див. лист Головного управління юстиції в Харківській області від 04.09.2013 р. № 02-37/2066).

Хто і як проводить оцінку для цілей оподаткування — тепер на ці запитання відповідає Порядок № 231 (крім випадків спадкування та дарування майна). Про це поговоримо далі.

Оціночну вартість майна визначають суб’єкти оціночної діяльності, які відповідають вимогам, наведеним у п. 3 Порядку № 231. Суб’єктами оціночної діяльності є зареєстровані в установленому законодавством порядку:

— фізичні особи — підприємці;

— юридичні особи, які провадять господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності.

А оцінку майна для цілей оподаткування можуть здійснювати ті з них, які відповідають вимогам, установленим правилами організації системи зовнішнього контролю якості, затвердженими Фондом державного майна, та іншим вимогам законодавства, зокрема Закону про оцінку. Крім того, інформація про суб’єкта має бути включена до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності:

— за спеціалізацією 1.8 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» у межах напряму 1 «Оцінка об’єктів у матеріальній формі» та/або спеціалізацією 2.3 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» у межах напряму 2 «Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об’єкти інтелектуа­льної власності» (далі — спеціалізація 1.8 та/або 2.3). У складі такого суб’єкта повинен працювати хоча б один оцінювач* за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3;

— за напрямом 3 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (далі — напрям 3). У складі такого суб’єкта повинен працювати хоча б один оцінювач за напрямом 3. Оцінювачами за напрямом 3 є оцінювачі за таким напрямом, а також оцінювачі за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3.

Таким чином, Порядок № 231 звузив коло оцінювачів, які можуть здійснювати оцінку майна для цілей оподаткування.

Як зазначалося вище, оцінку майна для цілей оподаткування проводять згідно з Порядком № 231. До речі, цей же Порядок використовують для обчислення суми державного мита*, податків та інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Для проведення оцінки фізособа-продавець звертається до суб’єкта оціночної діяльності та укладає з ним договір про оцінку. У договорі вказують строк складання звіту про оцінку. Він не може перевищувати 14 робочих днів.

При визначенні оціночної вартості об’єкта оцінки може використовуватися інформація, надана замовником оцінки. Це можуть бути матеріали технічної інвентаризації, документи, що підтверджують право власності або користування, проектно-кошторисна документація на об’єкт незавершеного будівництва тощо.

Суб’єкт оціночної діяльності після проведення оцінки складає звіт про оцінку. Він вважається дійс­ним тільки за умови, що інформація з такого звіту включена до єдиної бази даних звітів про оцінку і йому присвоєно реєстраційний номер. Інформація зі звіту про оцінку складається за формою, установленою Фондом держмайна України. Вона є додатком до звіту про оцінку.

Оціночну вартість нерухомого (рухомого) майна вказують у висновку про вартість об’єкта оцінки, який є складовою частиною звіту про оцінку.

При нотаріальному посвідченні правочинів із рухомим та нерухомим майном звіт про оцінку перевірятиме нотаріус

У самому Порядку № 231 чітко зазначено, що його дія не поширюється на випадки дарування та спадкування рухомого і нерухомого майна. У зв’язку з цим виникає запитання: як тепер оцінюватимуть майно при його даруванні або оформленні спадщини? На наш погляд, відповідь проста — по-старому. Тобто при даруванні та спадкуванні майна його оцінку можуть проводити суб’єкти оціночної вартості за іншими спеціалізаціями, ніж зазначено в п. 3 Порядку № 231, і на підставі інших нормативно-правових актів.

Механізм проведення оцінки майна встановлено у відповідних нормативно-правових актах: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, затверджених КМУ, методиках та інших нормативно-правових актах, розроблених з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджених КМУ або Фондом держмайна України.

Наприклад, оцінку автомобілів здійснюють згідно з Методикою товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів, затвердженою наказом Мін’юсту та Фонду державного майна від 24.11.2003 р. № 142/5/2092, оцінку нерухомого майна, зокрема житлових будинків, квартир — відповідно до положень Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442.

Зауважимо, що аналогічного висновку дійшов Мін’юст щодо земельних ділянок у роз’ясненні від 31.07.2013 р. Такої ж думки дотримується і Держкомпідприємництва, про що свідчить інформація, розміщена на офіційному сайті відомства (http://dkrp.gov.ua/info/2516).

Як зазначалося вище, новий порядок оцінки майна фізичних осіб для цілей оподаткування діє з 01.11.2013 р. Чи означає це, що фізособа не зможе використовувати звіт про оцінку, складений до зазначеної дати? На щастя, КМУ в цьому питанні був поблажливим.

Так, звіти про оцінку, проведену до 31.10.2013 р. включно суб’єктами оціночної діяльності за спеціа­лізаціями 1.1 — 1.7 у межах напряму 1 та спеціалізаціями 2.1 і 2.2 у межах напряму 2, ви можете використовувати протягом строку дії, зазначеного в таких звітах, але не більше трьох місяців.

При видачі свідоцтв про право на спадщину після 01.11.2013 р. можуть використовуватися звіти про оцінку, складені, подані нотаріусу та включені до матеріалів спадкової справи до 31.10.2013 р. Це випливає з роз’яснення Мін’юсту від 31.07.2013 р.

На завершення кілька слів про відповідальність за непроведення оцінки майна. Вочевидь, що у разі, коли договір купівлі-продажу (міни) нерухомого або рухомого майна посвідчує нотаріус, без проведення «податкової» оцінки не обійтися. Нотаріус просто не посвідчуватиме договір без наявності звіту про оцінку.

А якщо договір, за яким відчужується майно, не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню? І добровільно сторони договору звертатися до нотаріуса не стали? Якщо в такій ситуації ви не залучили «податкового» оцінювача, то контролюючий орган може звинуватити продавця-фізособу або податкового агента (якщо покупець — суб’єкт господарювання) у неправильному визначенні бази оподаткування. Але для того, щоб довести цей факт, доведеться оцінити майно. Чи будуть цим займатися податківці? Ми не впевнені. Водночас ще раз підкреслимо: згідно з вимогами чинного законодавства при відчуженні майна потрібно отримати звіт про оцінку.

	висновки

• В разі продажу (обміну) фізособами об’єктів рухомого і нерухомого майна треба проводити оцінку майна обов’язково, якщо вони отримують оподатковуваний дохід (за деякими винятками, про що читай вище).

• З 1 листопада 2013 року оцінку майна для цілей оподаткування доходів фізосіб здійснюють спеціальні оцінювачі відповідно до Порядку № 231.

Документи статті

1. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

2. Закон про оцінку — Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.

3. Порядок № 231 — Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затверджений постановою КМУ від 04.03.2013 р. № 231.