Насамперед з цього приводу слід звернутися до норм Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон № 161).
Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини щодо оренди землі оформлюються договором оренди. Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.
Зауважимо, що органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу доходів і зборів за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган доходів і зборів про укладення нових, унесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Дійсно, згідно із ст. 25 Закону № 161 орендар земельної ділянки має право: за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Тобто орендар дійсно міг побудувати кафе на орендованій земельній ділянці.
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі (ст. 22 Закону № 161).
Умови визначення орендної плати за землю у вашому випадку, тобто коли орендодавцем є сільська рада, визначаються відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (ср. ).
Так, у цій статті зазначено, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки.
Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу:
— не може бути меншою розміру земельного податку, установленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території;
— не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки;
— може перевищувати 12 % у разі визначення орендаря на конкурентних засадах;
— для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку;
— для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабміном, не може перевищувати 0,1 % нормативної грошової оцінки.
Статтею 31 Закону № 161 визначений перелік підстав для припинення договору оренди землі:
Так, договір оренди землі припиняється в разі:
— закінчення строку, на який його було укладено;
— викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, установленому законом;
— поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
— смерті фізичної особи — орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
— ліквідації юридичної особи — орендаря;
— відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
— набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
— припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
При цьому зазначений перелік підстав не є вичерпним.
У свою чергу, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
Також на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, установленому законом.
Крім того, зазначимо: в односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі.
Але, як свідчить практика укладання договорів оренди землі, переважна більшість укладених договорів оренди не містять у своєму тексті право розірвання договору в односторонньому порядку.
Отже, ураховуючи все вищезазначене, можна зробити остаточний висновок: поки діє договір оренди землі, підстав для ненарахування та несплати орендної плати немає.