В первую очередь по этому поводу следует обратиться к нормам Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон № 161).
Аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и прочих видов деятельности.
Отношения относительно аренды земли оформляются договором аренды. Договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Типовая форма договора аренды земли утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.
Заметим, что органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые заключают договоры аренды земли, должны до 1 февраля предоставлять органу доходов и сборов по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, и информировать соответствующий орган доходов и сборов о заключении новых, внесении изменений в существующие договора аренды земли и их расторжении до 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором состоялись такие изменения.
Действительно, согласно ст. 25 Закона № 161 арендатор земельного участка имеет право: по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилищные, производственные, культурно-бытовые и прочие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения. То есть арендатор действительно мог построить кафе на арендованном земельном участке.
Расчеты относительно арендной платы за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, осуществляются исключительно в денежной форме ( ст. 22 Закона № 161).
Условия определения арендной платы за землю в вашем случае, то есть когда арендодателем является сельский совет, определяются в соответствии со ст. 288 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (ср. ).
Так, в этой статье указано, что плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка.
Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду.
Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (владельцем) и арендатором, но годовая сумма платежа:
— не может быть меньшей размера земельного налога, установленного для соответствующей категории земельных участков на соответствующей территории;
— не может превышать 12 % нормативной денежной оценки;
— может превышать 12 % в случае определения арендатора на конкурентных основах;
— для пастбищ в населенных пунктах, которым предоставлен статус горных, не может превышать размера земельного налога;
— для баз олимпийской, паралимпийской и дефлимпийской подготовки, перечень которых утверждается Кабмином, не может превышать 0,1 % нормативной денежной оценки.
Статьей 31 Закона № 161 определен перечень оснований для прекращения договора аренды земли.
Так, договор аренды земли прекращается в случае:
— окончание срока, на который он был заключен;
— выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью в порядке, установленном законом;
— сочетания в одном лице владельца земельного участка и арендатора;
— смерти физического лица — арендатора, осуждения его на лишение свободы и отказа лиц, указанных в ст. 7 этого Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
— ликвидации юридического лица — арендатора;
— отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
— приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на арендованном другим лицом земельном участке;
— прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (относительно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства).
При этом указанный перечень оснований не является исчерпывающим.
В свою очередь, договор аренды земли может быть расторгнут при согласии сторон.
Также по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Кроме того, отметим: в одностороннем порядке расторжение договора аренды земли возможно лишь в том случае, если это прямо предусмотрено в договоре аренды земли.
Но, как свидетельствует практика заключения договоров аренды земли, подавляющее большинство заключенных договоров аренды не содержат в своем тексте право расторжения договора в одностороннем порядке.
Поэтому, учитывая все вышесказанное, можно сделать окончательный вывод: пока действует договор аренды земли, оснований для неначисления и неуплаты арендной платы нет.