04.10.2021
Далі разом розглянемо роз’яснення компетентного органу детальніше.
Нагадаємо: нещодавно, а саме 19.06.2021 р., набрала чинності нова Методика № 630. Детальний огляд положень цієї Методики — у матеріалі «Орендна плата: розраховуємо за новою методикою» («Бюджетна бухгалтерія», 2021, № 26 с. 5 — 8). Але не всі положення Методики були повністю зрозумілі. Тож ФДМУ у листі надав пояснення з приводу деяких «спірних» питань.
Запитання щодо можливості зменшення орендної плати виникло не випадково. Його поява зумовлена з тим, що Методика № 630 передбачає нижчі ставки орендної плати за певними об’єктами порівняно з орендними ставками на аналогічні об’єкти, передбаченими її попередником — Методикою № 7861.
1 Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.
Так, наприклад, у Методиці № 630 суттєво знижено орендні ставки для орендарів — надавачів соціально важливих послуг населенню. Наразі пощастило приватним школам, садочкам та орендарям, які залучають молодь до занять спортом.
Чи можливо у такому разі зменшити оренду плату за вже укладеними договорами?
ФДМУ вважає, що так. Перегляд орендної плати можливий за згодою сторін.
Основним аргументами є норма п. 127 Порядку № 4832. Так, унесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати можливе у випадку внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди. Однак це стосується лише за договорів, які було укладено без проведення аукціону або конкурсу.
2 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
Нагадаємо: договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується (ч. 1 ст. 16 Закону № 1573):
3 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
• Кабміном — щодо майна державної власності;
• представницькими ОМС — щодо майна комунальної власності.
Висновок: законодавча можливість зменшення розміру орендної плати за раніше укладеним договором оренди є. Але остаточне рішення приймається за згодою сторін.
Питання, розглянуте ФДМУ, стосується визначення стартової орендної плати на першому аукціоні таких об’єктів оренди, як:
• окреме індивідуально визначене майно (крім транспортних засобів);
• майно, яке було закріплено на праві господарського відання за НБУ і передано до сфери управління інших держорганів чи у комунальну власність або закріплено на праві господарського відання за НБУ, та оренда такого майна, що здійснюється НБУ або уповноваженим ним у встановленому законодавством порядку банком, у якому держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 %, за цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки НБУ та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу.
Нагадаємо: орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендну плату встановлюють відповідно до Методики № 630. Пряму вказівку на це містить ч. 2 ст. 17 Закону № 157 (ср. ).
Щодо зазначених об’єктів оренди абз. 6 та 7 п. 52 Порядку № 483 передбачено визначення розміру стартової орендної плати на підставі Методики № 630.
При цьому ФДМУ наголосив, що наявність у Порядку № 483 відсильної норми до Методики № 630 є підставою для застосування останньої при розрахунку стартової орендної плати.
Висновок: для розрахунку стартової річної, місячної, добової або погодинної орендної плати слід користуватися формулами, наведеними в пп. 6 — 9 Методики № 630. При цьому ставки за оренду окремого індивідуально визначеного майна беремо з п. 14 Методики № 630.
Індексація «одногривневої» орендної плати тривалий час була справжнім головним болем орендодавців та орендарів.
Нарешті Методика № 630 скасувала вимогу щодо індексації такої орендної плати. Але ж як бути з договорами оренди, укладеними до прийняття Методики № 630, які передбачають індексацію плати за оренду в 1 грн на рік?
На думку ФДМУ, внесення змін до договору оренди в частині індексації залежить від домовленості між орендодавцем та орендарем.
Висновок: за домовленістю сторін можна внести зміни до такого договору і не проводити індексацію «одногривневої» орендної плати.
Також Фонд розглянув питання щодо індексації орендної плати за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди? Стосується це орендної плати, визначеної за результатами аукціону.
Так, якщо орендну плату визначено за результатами проведення аукціону, плату за січень — грудень другого року оренди слід визначати шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції першого року оренди.
Орендна плата за січень — грудень третього і кожного наступного календарного року оренди підлягає коригуванню на середньорічний індекс інфляції попереднього року. Для цього місячну орендну плату, що сплачувалася у попередньому році, потрібно помножити на зазначений індекс. Такий порядок передбачено п. 18 Методики № 630.
Водночас чіткого законодавчого визначення середньорічного індексу інфляції немає. ФДМУ пояснив, що у цьому випадку застосовуємо річний індекс інфляції.
Приклад розрахунку індексації орендної плати шукайте в найближчих номерах нашого журналу.
Висновок: орендну плату за січень — грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди індексуємо на річний індекс інфляції (тобто із січня по грудень).
ФДМУ немає нічого проти нарахування орендної плати в неповному місяці. У такому разі плату за оренду слід визначати за фактичну кількість днів користування майном.