Визначення розміру орендної плати
Підхід до визначення розміру орендної плати не змінився. Кабмін вирішив залишити перевірений часом механізм розрахунку орендної плати. Останній базується на незалежній оцінці майна та затверджених орендних ставках. Нагадаємо: відповідні орендні ставки залежать від мети використання майна. Вони наведені у додатках 1 та 2 до Методики розрахунку орендної плати.
Окрім того, у п. 8 та п. 9 Методики розрахунку орендної плати відтепер наведено чіткі формули розрахунку добової та погодинної орендної плати. Вони стануть у пригоді у разі, коли термін оренди менший за одну добу або за один місяць.
Та й це ще не все. У новій Методиці розрахунку орендної плати також з’явилася окрема формула визначення розміру орендної плати за базовий місяць оренди за єдині майнові комплекси, їх відокремлені структурні підрозділи. Звісно, остання має пряму «прив’язку» до розміру річної орендної плати за єдині майнові комплекси та їх відокремлені структурні підрозділи.
ВАЖЛИВО!
Результати незалежної оцінки майна чинні протягом 12 місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачено у звіті про оцінку майна
Це чітко передбачено п. 12 Методики розрахунку орендної плати. Тоді як її попередниця — Методика № 7862 — передбачала чинність результатів незалежної оцінки майна лише протягом півріччя.
Зауважимо: відповідні зміни термінів дії результатів незалежної оцінки майна внесено і в абз. 4 п. 2 Методики № 6293.
3 Методика оцінки об’єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629.
Пільгова оренда за 1 грн
Пільгова оренда за 1 грн залишилася. Але дещо змінився перелік пільговиків, які можуть винаймати державне майно за 1 грн на рік.
Перелік пільговиків тепер виглядає так (п. 13 Методики розрахунку орендної плати):
• органи держвлади, інші бюджетні організації, заклади, установи, які повністю фінансуються з держбюджету;
• ОМС для розміщення ЦНАП;
• казенні підприємства, що утворилися у результаті реорганізації держзакладу охорони здоров’я;
• НБУ;
• ПФУ та його органи;
• редакції державних і комунальних періодичних видань, які повністю або частково фінансуються з державного або місцевих бюджетів, або заснованих об’єднаннями громадян, державні науково-дослідні установи, трудові і журналістські колективи, а також реформовані друковані засоби масової інформації та редакції.
І маємо гарну новину для орендодавців, які надаватимуть майно в оренду цим самим пільговикам.
Ура! Нарешті більше не буде головного болю з індексуванням «одногривневої» орендної плати. Відтепер така вимога в Методиці розрахунку орендної плати відсутня.
Орендна плата іншого окремого індивідуально визначеного майна
Розмір річної орендної плати окремого індивідуально визначеного майна збільшено. Тепер він становить 12 % вартості об’єкта оренди.
Орендна плата на попередньому рівні — 10 % вартості об’єкта оренди — залишилась тільки для оренди транспортних засобів.
Також продовжує діяти «пільга» для суб’єктів малого підприємництва. Так, якщо такий підприємець орендує інше окреме індивідуально визначене державне майно, у тому числі транспортні засоби, розмір річної орендної плати для нього становитиме лише 7 % вартості об’єкта оренди.
Розміри річної орендної плати у разі оренди музичних інструментів лишилися на передньому рівні. Зокрема: 1,2 % їх вартості — для учнів і студентів закладів вищої освіти та 1,8 % — для професійних творчих працівників.
Індексація орендної плати
Одразу зазначимо: індексувати орендну плату (крім пільгової орендної плати — 1 грн/рік) — потрібно. Ця вимога нікуди не поділася й пряму вказівку на це містять пп. 17, 18 нової Методики розрахунку орендної плати. Водночас індексація орендної плати має певні особливості. Пропонуємо їх розглянути у вигляді таблиці.
Все залежить від того, як саме визначена орендна плата — на підставі Методики розрахунку орендної плати (Закону № 1574) чи за результатами проведення аукціону.
4 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
Порядок індексації орендної плати
| Підстава визначення орендної плати | Як індексувати |
| Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати або Закону № 157, і при цьому між датою її визначення за базовий місяць та датою підписання акта приймання-передачі об’єкта оренди минуло більше ніж календарний місяць | Розмір орендної плати за перший місяць оренди встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, які минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць |
| Орендна плата визначена за результатами проведення аукціону | Орендна плата за січень — грудень другого року оренди визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень — грудень третього і кожного наступного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалася у попередньому році, на середньорічний індекс інфляції такого року |
Приклад 1. Вищий навчальний заклад надає в оренду приміщення для розміщення приватного навчального закладу. Орендну ставку з урахуванням додатку 1 до Методики розрахунку орендної плати установлено на рівні 10 %. Вартість майна згідно зі звітом про незалежну оцінку на 10 січня 2021 року становить 250000 грн. Договір оренди було укладено 22 березня 2021 року. Значення індексів інфляції згідно з даними Держстату:
за січень — 101,3 %;
за лютий — 101 %;
за березень — 101,7 %;
за квітень — 100,7 %;
за травень — 101,3 %.
Розрахунки наведемо нижче в таблиці.
| Показник | Розрахунок |
| Річна орендна плата | 250000 грн х 10 % = 25000 грн |
| Орендна плата за базовий місяць* | 25000 грн : 12 міс. х 101,3 % х 101,5 % = 2142,07 грн |
| Орендна плата за перший місяць оренди (березень 2021 року) | 2142,07 грн х 101,7 % = 2178,49 грн |
| Сума орендної плати за фактичний період користування об’єктом оренди (із 22 по 31 березня 2021 року) | 2178,49 грн : 31 к. дн. х 10 к. дн. = 702,74 грн |
| Орендна плата за квітень 2021 року | 2178,49 грн х 100,7 % = 2193,74 грн |
| Орендна плата за травень 2021 року | 2193,73 грн х 101,3 % = 2222,26 грн |
| * Базовим місяцем оренди буде лютий 2021 року (на момент укладення договору — на 22.03.2021 р. — уже опубліковано індекс інфляції за лютий 2021 року) | |
Приклад 2. Вищий навчальний заклад надає в оренду приміщення для розміщення кафе. Орендар був визначений за результатами проведення аукціону. Орендну плату за базовий місяць (листопад 2020 року) за результатами аукціону встановлено на рівні 3562 грн. Договір оренди було укладено 17 грудня 2020 року.
Значення індексів інфляції згідно з даними Держстату:
за грудень 2020 року— 100,9 %;
за 2020 рік — 105,0 %.
| Показник | Розрахунок |
| Орендна плата за перший місяць оренди (грудень 2020 року) | 3562 грн х 100,9 % = 3594,06 грн |
| Орендна плата за місяць протягом 2021 року* | 3594,06 грн х 105,0 % = 3773,76 грн |
| * Оренда плата за наступні роки буде визначена тоді, коли буде відомий річній індекс інфляції за 2021 рік та наступні роки. | |
Нові орендні ставки
Запроваджено нові орендні ставки залежно від цільового призначення об’єктів оренди (додаток 1 до Методики розрахунку орендної плати). При цьому для запобігання зловживанням та наданню необґрунтованих пільг значно скорочено число цільових призначень.
Суттєво знижено орендні ставки для соціально важливих видів діяльності. Так, пощастило приватним школам (зменшено ставки — із 10 до 3 %), садочкам (знижено ставки — із 10 до 1 %) та орендарям, які залучають молодь до занять спортом (зменшено з 17 до 3 %).
Також окремо в додатку 2 до Методики розрахунку орендної плати наведено ставки для договорів оренди, які продовжуються вперше з моменту набуття чинності Законом № 157 (ср. ).
Витрати на утримання майна
Як і раніше, до плати за оренду майна не включають витрати на утримання орендованого майна. Також до орендної плати не входить плата за послуги, які відповідно до договору надає орендарю балансоутримувач.
Відшкодування комунальних послуг та інших витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна, у тому числі утримання місць загального користування та прибудинкових територій, має здійснюватися на підставі окремого договору. Примірну форму такого договору наразі затверджено наказом № 17745.
5 Наказ Фонду Держмайна «Про затвердження договорів оренди» від 23.08.2000 р. № 1774.
Зміни до Порядку № 483
Постановою № 6306, окрім затвердження Методики розрахунку орендної плати, було внесено низку змін до інших постанов Кабміну стосовно оренди. Не оминуло це й Порядок № 4837. Серед ключових змін, яких зазнав Порядок № 483, такі:
6 Постанова КМУ «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно» від 28.04.21 р. № 630.
1) запроваджено програму стимулювання інвестицій у відновлення занедбаних пам’яток архітектури. Так, орендарі, які забезпечили відновлення і завершили реставраційні роботи на об’єкті оренди — занедбаній пам’ятці архітектури, отримають право на додаткові орендні пільги.
У випадку якщо метою використання об’єкта є створення закладу освіти або музею, оренда плата зменшується до 1 грн за м2 на місяць. Залежно від розміру інвестиції у реставраційні роботи строки оренди можуть сягати від 15 до 49 років;
2) удосконалено підходи до визначення гарантійного внеску для участі в аукціоні. Відтепер його розмір зросте для участі в аукціонах на привабливі об’єкти оренди. Зокрема, йдеться про такі об’єкти, як приміщення в пасажирських терміналах аеропортів. Утім, якщо об’єкт великої площі розташований поза межами обласних центрів або міст — розмір гарантійного внеску, навпаки, зменшуватиметься;
3) спрощено процедуру надання звільнень і знижок щодо орендної плати для орендарів, які постраждали від карантинних обмежень. Зокрема, такі орендарі зможуть отримати знижку на підставі заяви. А ось уносити зміни до договорів оренди не потрібно;
4) вдосконалено використання майна релігійними організаціями. Як відомо, Закон № 157 забороняє надання держмайна у позичку чи будь-яке безоплатне користування. Тож ті релігійні організації, які користуються майном культових споруд за договорами позички або іншими договорами безоплатного користування, мають переоформити ці договори в договори оренди. При цьому такі організації отримають право на пільгові ставки оренди;
5) розширено перелік закладів, які надають соціально важливі послуги населенню. До цього переліку додано заклади культури, що мають статус національних і орендують державне або комунальне майно для статутної діяльності.
Підприємства, установи та організації з цього переліку мають право продовжувати договори оренди без проведення аукціону (ч. 2 ст. 18 Закону № 157).
