Ви отримали право власності на нерухомість. Часто земля, на якій стоїть така нерухомість, належить державі або територіальній громаді, тобто перебуває в державній або комунальній власності. Як відомо, користування земельною ділянкою держкомвласності платне. А вид плати залежить від того, яке право у вас на землю: власності, користування чи оренди.
Отож, із цього приводу податківці зробили кілька важливих висновків у листі, що коментується.
По-перше, якщо йдеться про оренду землі, то потрібно сплачувати орендну плату. Запитання: чи можна суму орендної плати включити до податкових витрат? Фіскали поблажливі: так, можна. Беззаперечний висновок.
Нюанс: оскільки лист минулорічний, податківці правильно зазначили, що сума орендної плати за земділянки в податковому обліку належить до інших операційних витрат (згідно з чинним на той час п.п. 138.10.4 ПКУ). З 01.01.15 р. головний орієнтир — бухоблікові правила. А в бухгалтерському обліку нарахування податку на землю та орендної плати за землі держкомвласності відображається проводкою: Дт 92 — Кт 641(лист Мінфіну від 23.08.12 р. № 31-08410-07-/23-8152/5195). Тобто орендна плата належить до адміністративних витрат. На нашу думку, це не єдиний варіант обліку. Згідно з п. 18 П(С)БО 16 податки, збори та інші обов’язкові платежі належать до адміністративних витрат — але за винятком тих, які включаються до виробничої собівартості продукції.
У зв’язку з цим, якщо орендна плата може бути віднесена на будь-який об’єкт витрат, то її слід включити до собівартості і врахувати у витратах у періоді визнання доходів від продажу відповідних товарів, робіт, послуг. Крім того, якщо земельна ділянка використовується з метою збуту, то орендну плату за неї найбільш логічно віднести на збутові витрати. Тому плату за оренду землі держкомвласності необхідно враховувати у витратах за напрямом: у собівартості, адміністративних або збутових.
Зверніть увагу: податківці дозволяють включати до витрат суму орендної плати за користування земділянкою держкомвласності лише після держреєстрації права оренди такої земділянки. Дійсно, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125, 126 Земельного кодексу України). Більш того, нова редакція п. 288.1 ПКУ* чітко говорить про те, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку вважається лише оформлений і зареєстрований договір оренди такої ділянки.
* Читайте аналіз Закону України від 28.12.14 р. № 71-VIII у «БТ», 2015, № 1-2, с. 16.
Тоді таке запитання: а що ж відбувається до моменту держреєстрації права оренди на земділянку під власною нерухомістю? Адже згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, яка отримала право власності на нерухомість (житловий будинок, будівля, споруда), розташовану на орендованій землі, автоматично переходить і право оренди на цю земділянку.
Тут податківці, спираючись на п. 287.6 ПКУ, зробили висновок: якщо право власності на нерухомість платник податків отримує раніше, ніж право оренди земділянки, то з дати держреєстрації права власності на нерухомість він зобов’язаний сплачувати земельний податок. Досить спірний висновок. Адже земподаток сплачують землевласники та постійні землекористувачі, якими майбутні орендарі не є і ставати ними наміру не мають.
Очевидно, у такий спосіб податківці прагнуть закріпити платність користування землею, чіпляючись за більш-менш підходящу законодавчу норму. Але Закон про податкову реформу № 71-VIII перекреслив їх прагнення: тепер сплачувати земподаток у такій ситуації (під час переходу права власності на будівлю, споруду (їх частину)) потрібно з дати держреєстрації права власності на саму земельну ділянку (підкоригований п. 287.6 ПКУ).