Часто після придбання нерухомості право користування земділянкою під нею залишається за попереднім власником. Триває це, поки попередній власник не розірве договір оренди з органом місцевого самоврядування або не закінчиться строк його дії. І тільки після цього новий власник нерухомості спокійно зможе укласти договір оренди цієї земділянки.
Виникає закономірне запитання: чи має новий власник платити земподаток (як того вимагають інколи місцеві контролери) за період від дати придбання нерухомості до дати державної реєстрації договору оренди земділянки під нею?
Відповідь на це запитання дали контролери у листі, що коментується. Вони прямо зазначили, що для того, щоб новий власник нерухомості став платником земподатку, необхідно, щоб він набув права власності на землю під нерухомістю і дані про це були внесені до Держземкадастру. Річ у тім, що платником земподатку є лише власники земділянок та постійні землекористувачі (ст. 269 та 270 ПКУ), а дані для нарахування цього податку беруться із Дерземкадастру.
Таким чином, оскільки особа не може придбати землю під новопридбаною нерухомістю (земля належить органу місцевого самоврядування і надається лише в оренду), то і платити земподаток вона не зобов’язана.
Водночас контролери попереджають: використання землі в Україні є платним (ст. 206 ЗКУ*). А тому щоб користуватися землею на законних підставах, необхідно все одно узаконити факт такого використання, тобто потрібно укласти договір оренди земділянки і сплачувати орендну плату як новий орендар.
* Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III.
До моменту укладання такого договору власник нерухомості не вважається платником плати за землю (ні земподатку, ні орендної плати). А отже, місцеві органи ДФСУ не можуть від нього вимагати сплати будь-яких платежів за користування такою землею. Водночас на місцях податківці частенько вимагають сплачувати земподаток до моменту укладення договору оренди. Хоча підстав для цього немає.
Звертаємо увагу! Висновки листа, що коментується, надані у вигляді індивідуальної консультації. Тому якщо ви бажаєте ними скористатися, то радимо отримати подібне роз’яснення на свою адресу.
Крім цього, податківці попереджають, якщо особа користується землею (а саме це відбувається, коли ви використовуєте у своїй діяльності придбану нерухомість, що на ній розташована) безпідставно і безоплатно, то за це її можуть притягнути до відповідальності і змусити сплатити органу місцевого самоврядування суму втраченої вигоди.
Таке право надано органам місцевого самоврядування ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР. При цьому, як свідчить судова практика, на сьогодні, у випадку використання землі без належного оформлення суди стають на бік місцевих органів. Детально про це читайте у «БТ», 2017, № 10, с. 8.
Тому якщо ви придбали нерухомість, радимо вам для уникнення проблем оперативно укласти з органом місцевого самоврядування договір оренди.
При цьому враховуйте, що для укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування попередній власник нерухомості має розірвати договір оренди. А до того часу йому теж доведеться сплачувати орендарю орендну плату за діючим договором оренди.
Обережно! У такому разі можлива ситуація, коли за одну земельну ділянку доведеться платити двічі: продавець — орендну плату до припинення договору оренди, покупець — плату за землю до оформлення договору оренди. І головне — з цим, іноді погоджуються судові органи (постанова ВСУ від 08.06.16 р. у справі № 21-804а16 // «БТ», 2016, № 33, с. 9).