Орендні платежі: відображаємо в обліку правильно

Насамперед уточнимо, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно ( ч. 1 ст. 759 ЦКУ):

а) у користування;

б) за плату;

в) на певний строк.

При цьому предметом договору найму згідно зі ст. 760 ЦКУ може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Майте на увазі: договір оренди завжди передбачає платність. У ньому сторони встановлюють конкретний розмір орендних платежів.

Якщо розмір плати в договорі не прописали, його визначають з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення
( ч. 1 ст. 762 ЦКУ).

Крім того, в договорі встановлюють періодичність сплати орендних платежів. Якщо цього уточнення не зробили, плату за користування майном вносять щомісячно ( ч. 5 ст. 762 ЦКУ).

Цікаво, в якому порядку сторони відображають орендні платежі в обліку? Давайте з’ясуємо разом.

Облік орендних платежів в орендодавця

Бухгалтерський облік. Для цілей бухгалтерського обліку оренда — це угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку ( п. 4 П(С)БО 14).

Переданий в операційну оренду об’єкт орендодавець не списує в себе з балансу, а продовжує обліковувати у складі своїх активів. Таке передання фіксується тільки в аналітичному обліку.

Дохід від здавання об’єктів в операційну оренду (крім доходу від оренди інвестнерухомості) визначають за загальними правилами, установленими п. 17 П(С)БО 14. Тобто його визнають іншим операційним доходом відповідного звітного періоду:

— на прямолінійній основі протягом строку оренди (тобто рівними частинами)

або

— з урахуванням способу отримання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди (наприклад, виходячи з потенціалу його корисності).

Інакше кажучи, п. 17 П(С)БО 14 зобов’язує відображати дохід від оренди за кредитом субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів».

Проте Мінфін уточнює: якщо надання майна в оренду є основним видом діяльності орендодавця, дохід у вигляді орендної плати йому краще показувати за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг» (див. лист від 22.09.2010 р.
№ 31-34020-20-27/25329).

Зверніть увагу: згідно з нормами Інструкції
№ 291 дохід від орендних платежів за оренду об’єктів інвестиційної нерухомості обліковується лише на субрахунку 703. Тобто його віднесено до доходів від основної діяльності. Визнавати такий дохід як інший операційний дохід п. 17 П(С)БО 14 не дозволяє.

Отриману авансом за декілька періодів орендну плату одразу до доходу не включають

Її спочатку відносять до складу доходів майбутніх періодів (кредит рахунку 69 «Доходи майбутніх періодів»), а вже в тих періодах, за які орендну плату отримано, визнають дохід (Дт 69 — Кт 703 або 713). Причому тут має значення розрахунковий період, установлений у договорі оренди. Від нього й залежатиме момент відображення доходу.

А якщо акт наданих орендних послуг з умов договору складається в наступному періоді (наприклад, до 5 числа наступного місяця)? У якому порядку визнавати дохід у цьому випадку? Жодних проблем — дохід визнаємо не за датою складання акта, а за датою нарахування орендної плати згідно з договором (за фактом надання послуг), тобто відносимо його до того періоду, в якому ці послуги власне й надані.

До речі, з юридичної точки зору, складання акта, який підтверджує, що протягом певного періоду часу орендар використовує майно, є необов’язковим. Досить наявності правильно оформленого договору й акта, за яким майно було передане в користування (див. постанову ВГСУ від 19.02.2009 р.
№ 10/443/08). Інша справа, що без акта наданих послуг складно визначити дату виникнення ПДВ-зобов’язань (при пост-оплаті). Отже відправляти цей документ «у відставку» все ж не варто.

Амортизацію переданих в оренду об’єктів (основних засобів, інших необоротних матеріальних активів) орендодавець продовжує нараховувати згідно з установленими для таких активів правилами.

Це означає: якщо діяльність підприємства з надання орендних послуг є основною і систематичною, то суми нарахованої амортизації за об’єктом оренди воно відносить до собівартості цих послуг. Робить воно це за допомогою запису за кредитом відповідного субрахунку до рахунка 13 «Знос (амортизація) необоротних активів» у кореспонденції з дебетом рахунка 23 «Виробництво» і подальшим списанням цих сум на субрахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг».

Хоча якщо об’єкт нерухомості використовується тільки для здавання в оренду, то він повинен обліковуватися як інвестиційна нерухомість. А амортизація на об’єкти інвестнерухомості, що обліковуються за справедливою вартістю, не нараховується. Це випливає з пп. 16 і 22 П(С)БО 32 (детальніше про облік експлуатації інвестнерухомості читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 79, с. 35ср. ).

Крім амортизації, акумулюються на рахунку 23 і формують собівартість орендної послуги також інші витрати орендодавця на утримання об’єкта оренди, наприклад:

— зарплата і нарахування на зарплату працівників, безпосередньо пов’язаних з наданням послуг з оренди;

— вартість матеріалів, що використовуються для підтримки майна в належному працездатному стані (якщо такі витрати згідно з договором оренди несе орендодавець);

— інші витрати, пов’язані з отриманням доходу від надання майна в операційну оренду.

При передаванні в оренду будівлі (приміщення)

собівартість орендної послуги визначають з розрахунку на 1 кв. м площі шляхом ділення витрат з утримання об’єкта оренди на його загальну площу

А якщо під час укладення договору оренди в орендодавця виникають будь-які додаткові витрати (наприклад, на засвідчення договору у нотаріуса, юридичні послуги, комісійна винагорода посереднику)? Куди відносити ці витрати? Тут усе просто: суму таких витрат відображають у складі інших операційних витрат (за дебетом субрахунку 949) того звітного періоду, в якому вони здійснені
( п. 18 П(С)БО 14).

Якщо надання майна в оренду не є основним видом діяльності підприємства, усі витрати, пов’язані з цією послугою, уключають до складу інших операційних витрат (дебет субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності»).

Податковоприбутковий облік. У цілях визначення об’єкта обкладення податком на прибуток за орендними операціями і малодохідні платники (з доходом за останній звітний календарний рік не більше 20 млн грн.), і високодохідники орієнтуються виключно на бухгалтерський фінрезультат ( п.п. 134.1.1 ПКУ). І що важливе: жодних різниць щодо передання об’єкта в оренду, отримання орендних платежів і компенсації інших послуг, що споживаються у процесі оренди, вони не розраховують, адже «орендні» коригування в ПКУ просто не передбачені. Різниці можуть виникнути хіба що в разі, якщо орендодавець компенсував орендарю здійснені ним поліпшення об’єкта оренди (детальніше про цю історію читайте на с. 12).

ПДВ. Операція з передання активів у межах оперативної оренди не є об’єктом обкладення ПДВ. А все тому, що:

1) це — не постачання товару ( п.п. 14.1.191 ПКУ);

2) необ’єктний статус цієї операції прямо зазначений у п.п. 196.1.2 ПКУ.

Отже, при переданні об’єкта оренди в оперативну оренду ПДВ-зобов’язання орендодавець не нараховує і податкову накладну не складає.

Інша справа — орендна плата. Вона обкладається ПДВ у загальному порядку ( п.п. «б» п. 185.1 ПКУ), тому орендодавець — платник ПДВ, як належить, нараховує на неї ПДВ-зобов’язання за правилом першої події за ставкою 20 %. За базу оподаткування він бере договірну вартість орендної послуги, але не нижче мінімальної планки (собівартості). Так вимагає п. 188.1 ПКУ. Утім, тут багато залежить від характеру об’єкта оренди і місця його розташування. Якщо це нерухомість, розташована за межами митної території України, то ПДВ не виникає.

«Послужну» податкову накладну орендодавець заповнює з урахуванням рекомендацій ДФСУ, викладених у листі від 20.03.2015 р. № 5834/6/99-99-19-03-02-15. Так, у графі 5.1 податкової накладної він проставляє «послуга», а графу 5.2 не заповнює.

При цьому якщо отримали передоплату або надали послугу в повному обсязі, у графі 6 (кількість) проставляють «1», а якщо надійшла, наприклад, половина передоплати, то вписують «0,5».

Зрозуміло, якщо в договорі розмір орендної плати встановлено виходячи з ціни за кв. м, то у відповідних графах податкової накладної орендар зазначає саме ті одиницю виміру і кількість, що наведені в договорі.

Облік орендних платежів в орендаря

Бухгалтерський облік. Прийняті в операційну оренду необоротні активи орендар зараховує на однойменний позабалансовий рахунок 01. Аналітичний облік на ньому ведуть за видами орендованих активів.

Вартість орендованого об’єкта беруть із договору оренди ( п. 8 П(С)БО 14, Інструкція № 291). Відповідно після повернення об'єкта власнику його списують з позабалансового рахунку 01.

Нараховану орендну плату визнають витратами ( п. 9 П(С)БО 14):

— на прямолінійній основі протягом строку оренди (тобто рівними частинами)

або

— з урахуванням способу одержання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди (наприклад, виходячи з потенціалу його корисності, інтенсивності використання, пробігу тощо).

Залежно від того, в яких цілях використовується орендований об’єкт, орендну плату орендар відносить до дебету рахунків 23 «Виробництво», 91 «Загальновиробничі витрати», 92 «Адміністративні витрати», 93 «Витрати на збут» або 94 «Інші витрати операційної діяльності». Якщо об’єкт, що орендується, використовується для створення (будівництва) власних необоротних активів, орендну плату капіталізують — відносять до дебету рахунка 15 «Капітальні інвестиції».

Важливо! Якщо орендар сплачує орендну плату авансом за декілька звітних періодів, одразу всю суму до витрат не відносять. Спочатку її відображають на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів», а вже потім списують на витрати діяльності підприємства в тих періодах, до яких вона відноситься ( п. 9 П(С)БО 14). Тут усе залежить від розрахункового періоду, встановленого в договорі оренди.

І навіть якщо акт наданих послуг підписано із запізненням (наприклад, 5 числа наступного місяця), витрати відображають не за датою складання акта, а за датою нарахування орендної плати згідно з договором (за фактом надання послуг),

тобто в тому періоді, в якому ці послуги власне й надано

Податковоприбутковий облік. Операції, пов’язані з оперативною орендою (отримання об’єкта в оренду, сплата орендних платежів, компенсація інших послуг, що споживаються у процесі оренди), не вимагають ані від малодохідників, ані від високодохідників окремого податкового обліку. Недоторканним залишається у цих платників і бухгалтерський фінрезультат (об’єкт обкладення податком на прибуток), адже різниць, пов’язаних з орендою, у ПКУ немає.

ПДВ. Суми «вхідного» ПДВ з орендної плати орендар відносить до складу свого податкового кредиту за правилом першої події. Причому незалежно від того, використовує він об’єкт, що орендується, у госпдіяльності та оподатковуваних операціях чи ні ( п. 198.3 ПКУ). Головне, щоб податковий кредит підтверджувала податкова накладна, зареєстрована в ЄРПН ( п. 198.6 ПКУ).

Якщо об’єкт оренди використовується-таки в негосп-, неоподатковуваній або пільговій діяльності, на противагу податковому кредиту тут же нараховують «компенсуючі» податкові зобов’язання. Така вимога міститься в п. 198.5 ПКУ (детальніше про це див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015,
№ 63, с. 18 і 39).

У разі перерахування передоплати, причому не за один період, орендар має право розраховувати одразу на весь податковий кредит.

Облік відшкодування комунальних платежів

За домовленістю сторін орендар може оплачувати (компенсувати) орендодавцю вартість комунальних послуг (електроенергії, водопостачання та водовідведення, газо- і теплопостачання). Крім того, сторони часто домовляються про надання орендарю й інших послуг, наприклад, з прибирання та охорони приміщення, паркування автомобілів тощо.

Така компенсація може здійснюватися:

— або у складі орендної плати,

— або окремим платежем.

При включенні вартості комунальних та інших послуг, пов’язаних з утриманням об’єкта оренди, до складу орендної плати все дуже просто — оформлення документів і всі розрахунки відбуваються як власне за оренду майна. Причому в орендодавця витрати на комунальні послуги є складовою собівартості орендної послуги.

Але якщо вартість таких послуг не «сидить» в орендній платі, а відшкодовується орендарем орендодавцю окремо, то тут справи з обліком такі.

Облік у орендодавця. У бухгалтерському обліку витрати на оплату комунальних послуг, а також на утримання та експлуатацію об’єкта, переданого в оренду, орендодавець уключає до складу інших операційних витрат (Дт 949 — Кт 685 «Розрахунки з іншими кредиторами»). А отриману від орендаря суму відшкодування цих витрат він показує у складі іншого доходу (Дт 377 «Розрахунки з іншими дебіторами» — Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності»).

У податковоприбутковому обліку все так само, як у бухгалтерському. При цьому жодних різниць за цією операцією немає.

Тепер про ПДВ. З точки зору п.п. 14.1.185 ПКУ, компенсація орендарем вартості послуг, що супроводжують оренду, цілком вписується у визначення постачання послуг, тому підпадає під обкладення ПДВ.

На нарахуванні ПДВ тут наполягають і податківці (див. лист ДФСУ від 09.09.2014 р. № 3120/6/99-99-19-02-02-15 і консультацію з підкатегорії 101.02 БЗ).

Суми ПДВ, сплачені у складі вартості комунальних та інших послуг, пов’язаних з утриманням об’єкта оренди, орендодавець уключає до податкового кредиту

Зрозуміло, за наявності податкових накладних, зареєстрованих в ЄРПН, або інших документів, передбачених п. 201.11 ПКУ.

На дату першої події (отримання від орендаря оплати за комунальні послуги або підписання акта узгодження вартості комунальних послуг) орендодавець складає на ім’я орендаря податкову накладну.

Якщо в акті узгодження вартості комунальних послуг (первинному документі) сума їх відшкодування прописана одним рядком і як одиниця виміру зазначені тільки грн., то відповідним чином має бути складена й податкова накладна: у графі з номенклатурою — «Відшкодування комунальних послуг», у графі 5.1 — «послуга», графа 5.2 не заповнюється.

Якщо ж в акті узгодження орендодавець деталізує номенклатуру комунальних послуг, що компенсуються, наприклад, там буде представлена кожна послуга: водопостачання та водовідведення, електрика, газ, опалення, з окремим своїм об’ємом споживання, одиницею вимірювання та вартістю, то на таку саму номенклатуру і з відповідними одиницями вимірювання має бути складена й податкова накладна.

Зауважимо також, що у податкових накладних, які орендодавець виписує орендарю на електроенергію (в зв'язку з компенсацією цих витрат), не завадить вказувати код УКТЗЕД. Хоча якщо виходити з того, що тут має місце компенсація витрат за спожиту електроенергію, а не її продаж, то формально код зазначати не потрібно (і тоді в податковій накладній краще писати не «електроенергія», а «компенсація витрат на електроенергію»).

Окрема історія — коли орендодавцем виступає бюджетна установа і вона сама при цьому одержує компенсацію від орендаря.

У такій «бюджетній» ситуації орендодавець, отримуючи комунальні послуги «з ПДВ» від комунальних підприємств, «вхідний» ПДВ (що припадає на вартість комунальних послуг, спожитих орендарем) до податкового кредиту не включає (див. консультацію з підкатегорії 101.19 БЗ). Суми цього податку в загальній вартості комунальних послуг він відносить на витрати. При цьому рахунки на відшкодування таких комунальних послуг, спожитих орендарем, установа перевиставляє орендарю з урахуванням ПДВ, але без його окремого виділення.

Оскільки операція з компенсації орендарем вартості комунальних послуг згідно з абзацом шостим п. 188.1 ПКУ є неоподатковуваною, орендодавець-бюджетник не складає за нею податкову накладну на ім’я орендаря (див. консультації з підкатегорій 101.02 і 101.19 БЗ).

А отже, в орендаря за цією операцією не буде податкового кредиту

А як ідуть справи іще з двома «учасниками» відшкодування — земельним податком та податком на нерухомість? Чи стосується їх ПДВ?

За роз’ясненнями контролерів, якщо орендар згідно з договором оренди нежитлового приміщення відшкодовує орендодавцю земельний податок, то таке відшкодування вважається частиною оплати вартості послуг оренди і відповідно — об’єктом обкладення ПДВ. Те ж саме і з податком на нерухомість (див. консультації з підкатегорії 101.02 БЗ).

Очевидно, цим роз’ясненням податківці охоплюють і ситуацію, коли комунальні платежі згідно з договором орендар відшкодовує окремо від орендної плати. Як не шкода, але ухилитися від ПДВ у цьому випадку дійсно складно (через дуже широку базу, передбачену в п. 188.1 ПКУ).

Облік у орендаря. Суму компенсаційних виплат орендар у бухобліку відносить на витрати в тому самому порядку, що й орендні платежі. Тобто залежно від напряму використання орендованого об’єкта вони потрапляють відповідно до складу собівартості виробленої та реалізованої продукції (виконаних робіт, наданих послуг), адміністративних витрат, витрат на збут, інших операційних витрат.

У податковоприбутковому обліку за такою операцією жодних відмінностей від бухобліку і жодних податкових різниць.

У ПДВ-обліку все передбачено. Суми «вхідного» ПДВ за комунальними послугами, а також за відшкодовуваними земельним податком і податком на нерухомість потрапляють в орендаря до податкового кредиту за загальними правилами: за датою, визначеною відповідно до п. 198.2 ПКУ. Зрозуміло, за наявності податкових накладних, зареєстрованих в ЄРПН.

Ось тільки в ситуації, коли орендодавцем виступає бюджетна установа і вона сама отримує від орендаря компенсацію вартості комунальних послуг, орендар залишається без податкового кредиту ( абзац шостий п. 188.1 ПКУ, див. про це вище).

Ну а тепер усе зазначене проілюструємо прикладом.

Приклад. Підприємство отримало в оренду приміщення під офіс. Вартість об’єкта згідно з договором оренди — 1000000 грн. Орендна плата сплачується орендарем авансом щомісячно не пізніше 5-го числа поточного місяця в розмірі 15000 грн. (у тому числі ПДВ — 2500 грн.).

За домовленістю сторін орендодавець самостійно несе витрати на оплату комунальних послуг щодо об’єкта оренди. Орендар компенсує орендодавцю суму понесених витрат окремим платежем. За підсумками поточного місяця ці витрати становлять 4200 грн. (у тому числі ПДВ 20 % — 700 грн.).

Для орендодавця надання нерухомості в оренду є основним видом діяльності. Об’єкт класифікується як інвестиційна нерухомість. Амортизація на нього в бухобліку не нараховується.

Ці операції сторони у своєму обліку відображають так:

Облік орендних платежів

Тепер ви знаєте, як відображати в обліку орендні платежі, й легко впораєтеся з поставленим завданням. Ми в цьому впевнені. Бажаємо успіхів!

висновки

• Якщо діяльність підприємства з надання орендних послуг є основною і систематичною, то суми нарахованої амортизації за об’єктом оренди включаються до собівартості цих послуг.

• Операції, пов’язані з оперативною орендою, не вимагають ані від малодохідників, ані від високодохідників окремого податкового обліку.

• Орендна плата є об’єктом обкладення ПДВ за ставкою 20 %.

• Компенсація орендарем орендодавцю вартості комунальних послуг, а також земельного податку та податку на нерухомість підпадає під обкладення ПДВ.