21.05.2018
База оподаткування ПДВ послуг з оренди нерухомості має бути не нижчою за ринкову ціну. При визначенні цієї ціни треба враховувати класифікаційний тип будівлі, її площу, місцезнаходження тощо. А також порівнянність економічних умов оренди подібних приміщень
Зав’язка листа, що коментується, така. Орендодавець здає одне з приміщень свого ТРЦ* в оренду орендарю-бюджетнику майже за безцінь. Така знижка обумовлена тим, що його розміщення в ТРЦ приведе до значного припливу відвідувачів, а також збільшить привабливість решти приміщень в цій будівлі для інших потенційних орендарів.
* Торгово-розважальний центр.
Як тут визначити базу оподаткування ПДВ?
Автори листа спочатку нагадують, що згідно з п. 188.1 ПКУ база оподаткування ПДВ при постачанні «самостійно виготовлених» послуг визначається за договірною вартістю, але не нижче звичайних цін. Далі податківці намагаються (вже не вперше**) ставити знак рівності між поняттями «звичайна ціна» і «ринкова ціна» (цитуючи відповідно пп. 14.1.71 і 14.1.219 ПКУ).
** Див., наприклад, БЗ 101.07, лист ДФСУ від 19.10.2016 р. № 22624/6/99-99-15-03-02-15 (Податки та бухгалтерський облік, 2016, № 95, с. 4).
Проте у визначенні з п.п. 14.1.71 ПКУ сказано, що звичайна ціна дорівнює договірній, і якщо не доведено зворотне, то така ціна відповідає рівню ринкових цін. Але, незважаючи на це, податківці не ставлять знак рівності між цими двома поняттями і ціною договору. При цьому зазначають у листі, що ПКУ передбачає можливість доведення невідповідності договірної ціни рівню ринкових цін.
Крім того, автори підкреслили, що при визначенні ринкових цін на послуги з оренди нерухомості необхідно враховувати приналежність будівель і споруд до однакових класифікаційних типів (з урахуванням їх функціонального призначення) згідно з Держкласифікатором будівель; їх площу, місцезнаходження тощо. Крім того, необхідно з’ясовувати джерела інформації про ціни на ринку ідентичних послуг в порівнянних (!) економічних (комерційних) умовах. Визначати ринкові ціни слід враховуючи дані цих джерел і обов’язково враховуючи ідентичність (спорідненість, порівнянність) об’єктів оренди.
Проте далі в листі зазначено, що в цьому випадку джерелом інформації про звичайну ціну можуть бути ціни на оренду аналогічних приміщень у цьому ТРЦ.
Тобто, судячи з усього, вони не схильні враховувати «порівнянність умов»: «специфічність» орендаря*** і рекламно-маркетинговий характер факту зниження йому ціни.
*** Ті, хто мають справу з бюджетниками, намагаються не дуже завищувати ціни, щоб не довелося потім спілкуватися з Госаудитслужбою (колишнім КРУ).
Ми вважаємо основним аргументом на користь «звичайності» дешевої ціни оренди те, що це — свого роду маркетинговий хід орендодавця, щоб «умастити» бюджетника для укладення договору, з кінцевою метою заманити «на його ім’я» в ТРЦ більшу кількість і відвідувачів, і орендарів.
З цієї причини ціни на оренду аналогічних приміщень ТРЦ без урахування «особистих» якостей і «популярності» орендарів не можна вважати порівнянними.
Отже, платник може або визнати звичайною ціну кв. м аналогічного приміщення в ТРЦ і щомісячно донараховувати собі ПЗ з ПДВ з різниці, або вважати, що встановлена бюджетнику ціна для цього договору — звичайна і платити ПДВ тільки виходячи з неї. Але в другому випадку треба бути готовим доводити «звичайність» ціни такої оренди (може, навіть в суді ☹), акцентуючи увагу на непорівнянності економічних (комерційних) умов оренди за різними договорами. Не завадить також заздалегідь підготувати комплект надійних документів для обґрунтування «звичайності» (читайте про це у «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 25, с. 7). Сподіваємося, ви будете переконливими.