Торговельний об’єкт на суміжній території

* ІТП — це комплекс пристроїв, призначений для приєднання будинкових систем опалювання, гарячого водопостачання і вентиляції в тепломережі. Основною складовою цього комплексу є регулятор теплової потужності системи опалювання за погодними умовами, який ще називають «погодним регулятором».

Відразу розставимо по місцях усі умови в заданій ситуації. Власником приміщення, в якому розташований магазин, є сам магазин. Отже, магазин не є співвласником багатоквартирного будинку і, по суті, жодного стосунку до ОСББ не має.

Проте покупці магазину користуються загальною територією спільно з ОСББ, а магазин обігрівається його ІТП. Абсолютно логічно, що ОСББ наполягає на компенсації магазином витрат на його опалювання і витрат на обслуговування спільної території. Ба більше, вважаємо, при безоплатному наданні послуг магазину ОСББ ризикує, у принципі, позбутися статусу неприбутковості. Дивіться самі.

Коли безоплатно не можна? Одна з умов неприбутковості — доходи об’єднання повинні використовуватися виключно для (п.п. 133.4.21 ПКУ):

— фінансування витрат і утримання такої неприбуткової організації,

— реалізації мети (цілей) і напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

При цьому основна діяльність ОСББ полягає в здійсненні (ст. 4 Закону про ОСББ):

— функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння і користування спільним майном співвласників;

— належне утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території;

— сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами і виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Тобто основна фішка в тому, щоб діяльність ОСББ була спрямована на реалізацію прав співвласників на використання майна і сприяння співвласникам в отриманні комунальних та інших послуг.

Таким чином,

А оскільки послуги опалювання надаються третім особам за рахунок коштів співвласників, то такі кошти йдуть в обхід цілей і завдань створення ОСББ. Тому при фіскальному підході такий стан речей можуть визнати порушенням умов п.п. 133.4.1 ПКУ. Отже, об’єднання може виявитися під загрозою втрати статусу неприбутковості.

Загалом не радимо ОСББ йти шляхом безоплатного надання (а точніше, за рахунок коштів співвласників) будь-яких послуг (у цьому випадку опалювання) третім особам. Бо це суперечить вимогам п.п. 133.4.1 ПКУ і Закону про ОСББ.

Що стосується обслуговування прибудинкової території, то ця діяльність цілком і повністю спрямована на виконання завдань, поставлених перед ОСББ. Причому незалежно від того, хто фактично користуватиметься цією територією. Тому навіть із тим, що при появі магазину витрати на ці роботи у ОСББ значно збільшилися, вважаємо, об’єднанню боятися нема чого. Навряд чи податківці зможуть підтягнути сюди безоплатне надання магазину частини послуг ☺.

Проте оскільки покупці магазину користуються цією територією на постійній основі, логічно, йому також брати участь й у витратах на її утримання.

Як краще оформити взаємовідносини між ОСББ і магазином?

Оформлюємо відносини. Перелік складових надходжень об’єднання встановлений ст. 21 Закону про ОСББ, до яких належать, зокрема:

— внески і платежі співвласників;

— кошти і майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності;

— добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних і юридичних осіб;

— кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Як бачимо, членські внески та інші платежі, встановлені кошторисом ОСББ, повинні сплачувати виключно співвласники багатоквартирного будинку (див. також ст. 10, 15, 16, 17 і 21 Закону про ОСББ, лист ДФСУ від 12.07.2018 № 3074/6/99-99-15-02-02-15/ІПК // «Податки & бухоблік», 2018, № 66, с. 2).

Тобто варіант із внесенням третьою особою членських внесків та/або інших обов’язкових платежів на утримання багатоквартирного будинку не пройде.

А ось отримувати кошти у вигляді добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків від фізичних і юридичних осіб Закон про ОСББ об’єднанню дозволяє. Проте оформлення добровільного пожертвування від третьої особи в цьому випадку, вважаємо, теж не прийнятне, адже залишається ризик надання об’єднанням безоплатних (тобто оплачених коштами співвласників) послуг магазину.

Що стосується надання платних послуг, то податківці можуть опиратися такій діяльності (лист ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06). Проте вважаємо, що на це у них немає жодних законних підстав, адже для неприбуткового статусу важливе не джерело надходження коштів, а напрям їх витрачання (детальніше див. матеріал «Статус неприбутковості для ОСББ» цього номера журналу).

Тим часом об’єднання мають права відповідно до законодавства і статуту укладати будь-які договори, що належать до сфери діяльності ОСББ (ст. 16 Закону про ОСББ).

Важливо, щоб

Тому, на наш погляд, один з оптимальних варіантів — оформити з магазином договір на відшкодування (компенсацію) витрат ОСББ на опалювання магазину та утримання прибудинкової території як споживача відповідних послуг. Поготів, що Закон про ОСББ не забороняє стороннім фізичним або юридичним особам, як споживачам певних послуг, брати участь у відшкодуванні (компенсації) витрат ОСББ на утримання прибудинкової території. До того ж податківці погоджуються, що отримані доходи у вигляді такої компенсації не є підставою для виключення ОСББ з «неприбуткового» Реєстру, звичайно, за умови дотримання «правильного» витрачання цих коштів (див. листи ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 20.07.2020 № 2950/ІПК/99-00-05-05-02-02-06). На жаль, якщо ОСББ — платник ПДВ, таку компенсацію доведеться оподаткувати ПДВ.

Отже, резюмуємо: немає жодних перешкод для укладення ОСББ договору з магазином на участь останнього у відшкодуванні (компенсації) витрат: (1) на утримання прибудинкової території та (2) на опалювання приміщення магазину за допомогою ІТП.

Наостанок зазначимо: оскільки відшкодування витрат третіми особами прямо не вписується в рядки 1.1 — 1.10 неприбуткового Звіту, вважаємо, відображати такі суми слід у рядку 1.11 «Інші доходи».