Спрощенець здає в оренду приміщення з компенсацією комуналки

Орендні обмеження

Якщо в оперативну оренду нерухомість передає юрособа — платник ЄП, то, на відміну від ФОП — платників ЄП, для неї обмежень по площі, яку можна здавати в оренду, не встановлено (п.п. 291.5.3 ПКУ). Тобто юрособа без проблем може здати в оренду нерухомість будь-якої площі. Головне, щоб серед видів діяльності, які внесено до Реєстру платників ЄП, був наявний орендний вид діяльності (код КВЕД 68.20 з ДК 009:2010).

Якщо ж в оренду нерухомість здає ФОП — платник ЄП, то тут слід пам’ятати про певні обмеження:

1) ФОП — платники ЄП групи 1 не можуть взагалі займатися орендною діяльністю (п.п. 1 п. 291.4 ПКУ), адже вони можуть лише здійснювати роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або надавати побутові послуги населенню, перелічені у п. 291.7 ПКУ;

2) ФОП — платники ЄП групи 2 нерухомість здавати в оренду можуть, але з урахуванням таких правил:

— здавати в оренду можна тільки іншим платникам ЄП (ФОП і юрособам) та/або населенню (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ);

— здавати в оренду можна нерухомість тільки певної площі (п.п. 291.5.3 ПКУ), а саме: житлові приміщення та/або їх частини загальною площею не більше 400 кв. м, нежитлові приміщення (будівлі, споруди) та/або їх частини — не більше 900 кв. м, а земельні ділянки — не більше 0,2 га;

3) ФОП — платники ЄП групи 3 можуть здавати майно в оренду будь-яким орендарям, але з урахуванням тих самих обмежень за площею (житло — не більше 400 кв. м, нежитлові приміщення — не більше 900 кв. м, земельні ділянки — не більше 0,2 га).

ФОП (як і юрособи) серед своїх видів діяльності, що вказані в Реєстрі платників ЄП, повинні мати орендний вид діяльності, тобто код КВЕД 68.20 з ДК 009:2010.

Детальніше див. «ФОП на ЄП здає в оренду нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2021, № 7.

Компенсація комуналки юросіб

Юрособа-орендодавець суму отриманої компенсації комунальних платежів має включати до свого доходу та оподатковувати її єдиним податком.

Про це прямо наголошують фіскали у БЗ 108.01.02 та листі ДПСУ від 05.12.2019 № 1749/6/99-00-04-03-02-15/ІПК. Причому не має значення, як комуналка відшкодовується — шляхом включення до суми орендної плати чи окремо від орендної плати.

Адже, як слушно заявляють податківці, відшкодування витрат на оплату комунальних послуг (теплова та електрична енергія, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо) за своєю суттю є відшкодуванням (компенсацією) окремих елементів витрат, з яких складається вартість послуги з оренди майна.

Тому сума комунальних платежів, яка згідно з договором оренди відшкодовується орендарем, уключається до доходу юрособи — платника ЄП третьої групи (орендодавця) і з неї сплачується ЄП за відповідною ставкою.

Компенсація комуналки ФОП

Що було раніше. Донедавна правила оподаткування відшкодування комуналки, отриманого ФОП на ЄП, залежали від того, було передбачено таке відшкодування у договорі оренди чи ні (БЗ 107.01.03). Так, якщо:

1) сплата комунальних платежів була передбачена договором оренди, то відшкодована орендарем сума комунальних послуг повністю включається до доходу платника ЄП від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду). Причому не мало значення, чи відшкодовується сума комуналки окремо від орендної плати, чи включається у розмір орендної плати. Така сума була звичайним ЄП-доходом ФОП-спрощенця;

2) договором оренди не було передбачено компенсацію орендарем комунальних платежів, але орендар все одно компенсував орендодавцю ФОП на ЄП суму комунальних платежів, то тут усе залежало від того, на якій групі ЄП перебуває ФОП-орендодавець. Якщо ФОП перебуває на:

— ЄП групи 3, то суму отриманого відшкодування комуналки він уключає до ЄП-доходу та оподатковує за обраною ним ставкою;

— ЄП групи 2, то сума відшкодованих орендарем комунальних платежів вважатиметься доходом, отриманим від виду діяльності, який не зазначений у Реєстрі платників ЄП, і до такого доходу застосовується ставка ЄП у розмірі 15 %.

Але 25.04.2024 ця консультація була переведена до розряду не чинних.

Зміна підходу. Нового підходу у БЗ щодо оподаткування отримання компенсації комунальних платежів податківці поки що не оприлюднили. Але судячи з усього, він буде кардинально відрізнятися від старого.

Річ у тім, що в останні роки у своїх індивідуальних консультаціях фіскали просували зовсім інший підхід (див. листи ДПСУ від 27.11.2023 № 4350/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК, від 04.10.2023 № 3375/ІПК/99-00-24-03-03-06, від 01.08.2023 № 2232/ІПК/99-00-24-03-03-06* тощо).

* Коментар до цього листа читайте у «Компенсація комунальних у ФОП на ЄП групи 3: чи дохід за КВЕД 68.20?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 71.

У всіх цих листах податківці

Якщо сума комуналки відповідно до умов договору оренди відшкодовується у складі орендної плати, тобто сума орендної плати включає суму комунальних платежів, то до оподатковуваного доходу ФОП — платника ЄП потрапляє у тому числі сплачена сума комунальних платежів. Відшкодування комуналки в цьому випадку податківці прирівнюють до орендної плати, і її слід оподатковувати, як орендну плату.

Інша справа, коли відповідно до умов договору сплата комунальних платежів здійснюється орендарем окремо від орендної плати у вигляді окремих платежів. У цьому випадку фіскали вважають, що сума цих платежів не потрапляє до підприємницького доходу ФОП на ЄП. Адже отримання ФОП — платником ЄП доходу у вигляді відшкодування суми житлово-комунальних послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем. А якщо ФОП не надає такі послуги, то сума отриманого відшкодування не вважається підприємницьким доходом, а відноситься до цивільного доходу. Враховуючи це, податківці наполягають, що в цьому випадку

Дивна логіка податківців. Таку позицію фіскалів можна назвати щонайменше дивною. Цілком очевидно, що коли ФОП отримує компенсацію комуналки від орендаря і це передбачено в договорі оренди, то такі кошти прямо пов’язані з провадженням ФОП орендної діяльності за КВЕД 68.20. Включається сума компенсації в орендну плату чи ні, на підприємницький характер відшкодування впливати не повинно. Тож отримання цього платежу не може розглядатися як отримання окремого, не пов’язаного із підприємницькою діяльністю доходу.

У деяких консультація фіскали апелюють до п. 292.1 ПКУ, згідно з яким до доходу ФОП-єдиноподатника не включаються, зокрема, отримані ним страхові виплати та відшкодування. Мовляв, відшкодування комуналки і є тим самим відшкодуванням, що передбачено у п. 292.1 ПКУ. Але вважаємо, що так говорити не можна. Адже

Враховуючи таку кардинальну зміну позиції фіскалів щодо оподаткування відшкодування комунальних платежів, радимо тим орендарям, які не хочуть суперечок з фіскалами, внести зміни в договір оренди і отримувати відшкодування не окремо, а у складі орендної плати.

Наслідки такого підходу. Зміна підходу до оподаткування отримання компенсації комунальних послуг може негативно вплинути не тільки на орендодавців ФОП на ЄП, а й на їх орендарів. А податківці вже почали говорити, що у випадку коли орендар компенсує комунальні платежі окремим платежем, то він виступає податковим агентом (лист ДПСУ від 27.11.2023 № 4350/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК). Отже, при виплаті має включити компенсацію до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізособи як інший дохід з відповідним оподаткуванням (утримати ПДФО і ВЗ) та відобразити у ф. № 4ДФ з ознакою доходу «127».

Звичайно, це несправедливо. Адже виплату доходу в цьому випадку юрособа-орендар здійснює ФОП-орендодавцю в межах його підприємницької діяльності. А тому говорити про оподаткування таких виплат ПДФО і ВЗ не слід. Але навряд чи це зупинить фіскалів.

Якщо ж орендарем є звичайна фізособа, то компенсація комуналки буде надходити не від податкового агента. А тому, за логікою податківців, ФОП-орендодавець має сам декларувати доходи, отримані від компенсації орендної плати, і сплачувати з цієї суми ПДФО і ВЗ. Для цього доведеться ФОП подавати річну декларацію про майновий стан і в ній відображати нарахування доходу та утримання податків.

Водночас ще раз зауважимо, що такий підхід фіскалів є дуже сумнівним.

Компенсація ЄП із суми комуналки

Основи розрахунку. Інколи орендар може компенсувати орендодавцеві і ЄП із суми комуналки. Про таку компенсацію слід обов’язково вказати у договорі оренди. Причому податківці зазвичай нічого не мають проти отримання орендодавцями компенсацій різних податків (щодо ПДВ, наприклад, див. лист ДПСУ від 27.11.2019 № 1570/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, лист ГУ ДПС у Харківській обл. від 14.04.2020 № 1505/ІПК/20-40-01-01-11, лист ГУ ДПС у м. Києві від 07.04.2020 № 1401/ІПК/26-15-04-01-18). Воно і не дивно. Адже для орендодавця це, по суті, звичайні витрати, пов’язані з наданням майна в оренду, які фактично мають бути враховані при формуванні розміру орендної плати.

До речі, і ДПСУ не проти того, щоб орендар компенсував орендодавцю ЄП з комуналки. Так, наприклад, на запитання про можливість компенсації ЄП у листах від 14.09.2021 № 3441/ІПК/99-00-18-04-03-06 і від 14.09.2021 № 3438/ІПК/99-00-18-04-03-06 підкреслювалося, що питання формування підприємством ціни на свої послуги не регулюються податковим законодавством (оскільки підприємство їх повинне вирішувати самостійно). Тому абсолютно очевидно, що при формуванні орендної плати орендодавець, зазвичай, намагається врахувати всі свої витрати (у тому числі витрати на сплату податків з об’єкта оренди).

Якщо виходити з нової позиції фіскалів відносно того, що ФОП окрему компенсацію комуналки слід оподатковувати як цивільний дохід, то і з відшкодуванням податків слід виходити за аналогією. Отже, щоб не було проблем, суму компенсації ЄП із суми комуналки також слід уключати до орендної плати.

Якщо ж мова йде про юрособу — платника ЄП, то вона може отримати відшкодування комуналки як у складі орендної плати, так і окремим платежем. Це на правила оподаткування ніяк не вплине. Але не радимо отримувати суму компенсації ЄП із комуналки шляхом збільшення встановлених тарифів на комунальні послуги (тобто додавати до розцінок на електроенергію, воду, газ, тепло та ін. суму єдиного податку) і вже виходячи зі збільшених тарифів виставляти суму компенсації орендареві. Такі дії фіскали можуть ненароком розцінити як перепродаж комунальних послуг (електроенергії, води, газу, тепла). А це може негативно позначитися на перебуванні юрособи на ЄП.

Щоб операція не викликала в контролерів підозр і виглядала саме як компенсація витрат на комунальні послуги, орендодавець-юрособа повинен перевиставити витрати в тій же сумі та зберегти тарифи незмінними (тобто такими ж, якими вони встановлені для орендодавця).

Алгоритм розрахунку. Враховуючи це, розраховувати розмір орендної плати, який включає компенсацію ЄП з комуналки, слід виходячи з того, що у цьому разі сума орендної плати може складатися з:

— базового орендного платежу (визначуваного, наприклад, виходячи з площі — квадратних метрів орендованої нерухомості);

— компенсації комуналки (для ФОП виходячи з останніх роз’яснень фіскалів ця складова буде обов’язкова, а для юросіб за бажанням);

— розрахованої компенсації ЄП із суми комуналки.

Якщо відобразити це у вигляді формули, то правила розрахунку орендної плати матимуть такий вигляд:

Розмір базової орендної плати і компенсації комуналки орендодавець визначає виходячи з умов договору і рахунків на оплату комунальних послуг. Що ж стосується компенсації ЄП, то її розмір слід визначати розрахунковим шляхом. А саме щоб визначити, який розмір компенсації ЄП з комуналки має потрапити до складу орендної плати, необхідно застосувати такий коефіцієнт (k):

Якщо, наприклад, ставка ЄП складає 5 %, то цей коефіцієнт становитиме 1/19.

Тоді компенсацію ЄП із суми комуналки розраховують так:

У результаті суму орендної плати в цій ситуації орендодавець на ЄП 5 % може розрахувати за формулою:

Розрахунок орендної плати розглянемо на прикладі.

Розрахунок суми платежів за договором оренди наведемо в таблиці.