ФОП на ЄП здає в оренду нерухомість

Кому не можна, а кому можна

Аби здавати в оренду вільну нерухомість, ФОП на ЄП повинен враховувати цілу низку правил та обмежень, які ПКУ встановлює залежно від групи ЄП.

Група 1. Єдиноподатники групи 1 в принципі не можуть займатися орендною діяльністю.

Група 2. Для ФОП-другогрупників в числі дозволених видів діяльності ПКУ називає надання послуг, у тому числі побутових, платникам ЄП та/або населенню (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ).

Судячи з визначення з п.п. 14.1.203 ПКУ, надання майна в оренду для податкового законодавства — не що інше, як послуга. Тому виходить, що

Не можна здавати нерухомість в оренду:

— підприємствам — платникам податку на прибуток (див. лист ДПСУ від 25.10.2019 р. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбутковим організаціям (див. лист ГУ ДФС в м. Києві від 06.06.2019 р. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФОП на загальній системі оподаткування;

— фізособам, які здійснюють незалежну професійну діяльність;

— особам-нерезидентам (це випливає з розуміння податківцями терміна «населення», див. БЗ 107.05).

Під забороною для другогрупників і діяльність агентств нерухомості (код 68.31 КВЕД-2010), тобто вони не можуть бути посередниками при купівлі-продажу або оренді нерухомого майна (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ). Водночас при правильному суб’єктному напрямі ФОП-другогрупники мають право займатися суборендою, тобто здавати в оренду єдинникам і населенню ту нерухомість, що самі орендують.

Група 3. У третьогрупників обмежень немає. Вони можуть надавати майно в оренду будь-кому, а також бути посередниками в орендних операціях.

Щоправда, перш ніж здавати в оренду нерухомість, единникам обов’язково

Зміни до Реєстру. Якщо ж при переході на ЄП цей вид діяльності зазначений не був, доведеться внести зміни до Реєстру. Роблять це за Заявою про застосування спрощеної системи оподаткування, форма якої затверджена наказом Мінфіну від 16.07.2019 р. № 308. Про те, що інформація про орендний вид діяльності має бути обов’язково внесена до Реєстру, наголошують і податківці (див. лист ГУ ДФС у Кіровоградській обл. від 27.12.2018 р. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19, лист ДПСУ від 31.08.2020 р. № 3643/ІПК/99-00-04-05-03-06).

Який строк подання такої заяви? Для ФОП групи 2 — не пізніше 20 числа місяця, що настає за місяцем, в якому відбулися такі зміни (п. 298.5 ПКУ). Що стосується ФОП групи 3, то для них такий строк не встановлений. Проте податківці пропонують застосовувати строк, передбачений п. 298.6 ПКУ для інших змін, — не пізніше останнього дня кварталу, в якому відбулися такі зміни (БЗ 107.05).

Будьте уважними! У графі «Місце провадження господарської діяльності» Заяви зазначають усі адреси розташування нерухомого майна, яке планується здавати в оренду (див. лист ГУ ДФС у Харківській обл. від 07.12.2018 р. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, БЗ 107.01.01).

Інформація про доданий вид діяльності в Реєстрі повинна з’явитися в день подання заяви (див. БЗ 107.05).

Форма розрахунків. І звичайно ж, пам’ятайте про загальне для всіх єдиноподатників табу на негрошові розрахунки з п. 291.6 ПКУ. Це означає, що виплачувати орендну плату орендар повинен виключно в грошовій (готівковій або безготівковій) формі.

Але це ще не все. Платникам ЄП доведеться дотримуватися ще й обмежень щодо площі.

Обмеження щодо площі: коли та скільки?

ФОП-єдиноподатники, які мають право займатися орендою, повинні також вписуватися в обмеження з п.п. 291.5.3 ПКУ в частині дозволеної площі нерухомості, що здається, і землі під нею. Щоправда, з 1 січня цього року у ФОП на ЄП з’явилася можливість здавати в оренду (суборенду) більше нерухомості: її допустиму загальну площу збільшили в три (а для житлової — в чотири) рази! Щоправда, за земельними ділянками обмеження залишилися тими самими (див. таблицю).

Дозволено здавати в оренду на ЄП

Враховуючи це, ФОП на ЄП на додатково дозволені квадратні метри можуть як переукладати вже чинні договори, так і укладати нові.

Здавалося б, усе просто! Але треба, як і раніше, враховувати низку важливих правил, що випливають, зокрема, і з пояснень податківців (див. БЗ 107.01.01, 107.01.02 і 107.05), частина з яких з 01.01.2021 р. переведені до розряду нечинних унаслідок збільшення допустимих об’ємів площ, але їх висновки залишаються актуальними й зараз.

1. Обмеження стосується площі об’єкта (декількох об’єктів), що тільки здається в оренду. При цьому сам об’єкт оренди може мати й більшу площу.

Площу більшу, ніж дозволяє п.п. 291.5.3 ПКУ, можна використовувати виключно для себе або вона повинна простоювати: податківці не дозволяють здавати надлишок ані в оренду, ані в позичку! Судячи з пояснень податківців:

— можна перебувати на ЄП, якщо здавати в оренду приміщення площею 400/900 кв. м і розташоване на земельній ділянці, площа якої перевищує 0,2 га. Для цього в договорі оренди треба лише визначити розмір ділянки, право користування якою передається орендареві, у межах 0,2 га. При цьому інша частина землі не повинна перебувати в оренді;

— не можна перебувати на ЄП, якщо здаєте в оренду частину нежитлового приміщення у межах 900 кв. м та/або житлового у межах 400 кв. м, а інші їх частини передаєте у безоплатну оренду (користування).

2. Якщо об’єктів нерухомості, що здаються в оренду, декілька, то орендовані площі підсумовуються, та їх загальна площа не повинна перевищувати допустиму.

3. Обмеження щодо площі земельних ділянок, житлових і нежитлових приміщень не є взаємовиключними. Тобто ФОП може одночасно здавати 0,2 га землі, 400 кв. м житлових і 900 кв. м нежитлових приміщень (див. листи ДФСУ від 20.09.2019 р. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК і від 31.07.2019 р. № 3596/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

4. Орендні обмеження щодо площі поширюються й на оренду (суборенду) торговельних місць і магазинів на території ринків.

5. За роз’ясненнями податківців, орендні обмеження щодо площі поширюються й на операції за договорами про передачу в управління юрособі нерухомого майна. Тобто не можна, будучи ФОП на ЄП, передавати нерухомість площею понад 400/900 кв. м в управління юрособам. Хоча, вважаємо, передачу нерухомості в управління не можна ототожнювати з орендою. По-перше, укладення таких договорів урегульовано різними нормами ЦКУ (оренда — глава 58 ЦКУ, управління — глава 70 ЦКУ). По-друге, передача нерухомості в управління не відповідає визначенню орендної операції з п.п. 14.1.97 ПКУ (ср. ).

6. А ось ФОП на ЄП, надаючи послуги тимчасового проживання в готелях, можуть працювати спокійно: на них орендні обмеження щодо площі не поширюються. Як пояснюють податківці, у такому разі про здійснення орендної операції не йдеться.

7. ФОП на ЄП другої групи, що обрав вид господарської діяльності 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», не має права надавати в оренду нерухомість юридичній особі як фізична особа (детальніше про це далі).

Орендодавець та ф. № 20-ОПП

Про нерухоме майно, яке ФОП на ЄП передає в оренду, треба проінформувати податківців за допомогою ф. № 20-ОПП. Зробити це можна так (за умови, що раніше на ці об’єкти подавали ф. № 20-ОПП):

— якщо в оренду передаєте увесь об’єкт нерухомості — шляхом зміни інформації про нього (код «3» у графі 2) із зазначенням у графі 9 коду «9» (здається в оренду);

— якщо частину об’єкта — шляхом відкриття на неї нового об’єкта оподаткування (код «1» у графі 2 і новий ідентифікатор у графі 5) із зазначенням у графі 9 коду «9» (здається в оренду).

На думку податківців, подати ф. № 20-ОПП з такими даними слід протягом 10 робочих днів з дати укладення договору оренди. Хоча, на нашу думку, треба орієнтуватися на дату фактичної передачі об’єкта оренди.

При поверненні об’єкта з оренди знову подаєте ф. № 20-ОПП, повертаючи йому колишній статус «експлуатується» або «не експлуатується». Детальніше про подання ф. № 20-ОПП при оренді див. «Податки & бухоблік», 2020, № 75, с. 21.

Майнові податки при оренді

Податок на нерухомість. ФОП не є окремою категорією платників цього податку — вони сплачують його як звичайні фізособи. А це означає, що в поточному році вони платитимуть його за попередній на підставі ППР, надісланого податківцями до 1 липня. На саму сплату відведено 60 днів після отримання ППР.

При цьому немає сенсу розраховувати на будь-які пільги за об’єктами, які використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку) (п.п. 266.4.3 ПКУ).

Таким чином, за власні будівлі промисловості (код 125 за ДК 018-2000) і будівлі, споруди сільгосптоваровиробників (код 1271 за ДК 018-2000), які ФОП на ЄП передав, зокрема, в оренду, податок на нерухомість доведеться сплатити (пп. «є» і «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ).

Земельний податок. Тут ситуація двозначна. Взагалі-то ФОП не повинні самі розраховувати і декларувати земподаток. Проте, на думку фіскалів (БЗ 111.05), якщо речове право на землю оформлено на ФОП, таких осіб у частині нарахування і сплати земельного податку прирівняно до юросіб. Подробиці розрахунку, декларування і сплати «земельних» податкових зобов’язань для таких платників шукайте в наступному тематичному номері.

А ось ті ФОП, у яких правовстановлюючі документи на землю оформлені на фізособу, можуть розраховувати на застосування до них правил для «фізиків». Тобто до 1 липня поточного року чекати ППР від податківців із сумою податку, що належить до сплати.

Але хай там що, у будь-якому разі

А щоб при здачі в оренду частини нерухомості сплачувати земподаток тільки за частину землі під будівлею, а за решту ділянки отримати звільнення, слід у договорі оренди будівлі зазначити площу землі, передану орендареві в користування (БЗ 111.02 // «Податки & бухоблік», 2020, № 74, с. 26).

Орендна плата за держкомземлю. Тут жодних послаблень ні для кого немає. За наявності чинного договору оренди з місцевими органами влади орендну плату за таку землю доведеться все одно платити.

Підхід до декларування орендної плати ФОП — такий же, як і щодо земподатку (див. вище).

Що загрожує порушникам?

Отже, ви вже зрозуміли, що:

— єдиноподатники групи 1 не мають права здавати нерухомість в оренду;

— єдиноподатники групи 2 можуть здавати нерухомість тільки певному колу осіб;

— єдиноподатники груп 2 і 3 повинні дотримуватися обмежень щодо площі об’єктів, які здаються.

Дивіться: ФОП-другогрупник, що здав нерухомість в оренду загальносистемнику або надав посередницькі послуги з оренди, повинен буде сплатити з доходу від таких операцій ЄП за підвищеною ставкою 15 % (п.п. 5 п. 293.4 ПКУ) і перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, що настає за податковим (звітним) кварталом, в якому здійснена така операція (п.п. 9 п.п. 298.2.3 ПКУ).

У разі порушення обмежень щодо площі (з п.п. 291.5.3 ПКУ) або здійснення орендних операцій без наявності відповідного коду КВЕД у Реєстрі платників ЄП, ФОП-єдиноподатник зобов’язаний залишити спрощенку з першого числа місяця, що настає за звітним (податковим) періодом, в якому було допущено відповідне порушення (п.п. 5, 7 п.п. 298.2.3 ПКУ). Причому зауважте: податківці хочуть, щоб ФОП групи 2 залишив спрощенку не з наступного року, а вже з найближчого кварталу (БЗ 107.01.01).

Ставка податку з таких заборонених доходів — 15 %. Щоправда, дохід від незареєстрованого виду діяльності за підвищеною ставкою оподатковується тільки у другогрупника (п.п. 2, 4 п. 293.4 ПКУ).

Ну а що робити, якщо ФОП хоче здавати в оренду майно, площа якого перевищує норми, встановлені п.п. 291.5.3 ПКУ, але втрата статусу платника ЄП у його плани не входить? Вихід є — здавати нерухомість як звичайний громадянин.

Якщо не як ФОП на ЄП, то як громадянин

Як ви зрозуміли, обмеження щодо площі, яка здається, стосується тільки орендних операцій, що проводяться ФОП на ЄП.

Звичайно ж, у чинного ФОП одночасно бути на спрощенці і на загальній системі оподаткування не вийде.

Перебуваючи в лавах спрощенців, ФОП на ЄП може здавати в оренду нерухоме майно як звичайна фізособа.

Щоправда, як пояснюють податківці, фізособа може здавати нерухоме майно в оренду, залишаючись при цьому платником ЄП тільки за іншими видами підприємницької діяльності (див. лист ДПСУ від 13.04.2020 р. № 1482/6/99-00-04-06-03-06/ІПК, лист ГУ ДФС у м. Києві від 13.09.2019 р. № 228/З/26-15-13-06-12/ІПК). Тобто, щоб успішно реалізувати цю схему на практиці, фізособа: (1) не повинна здавати в оренду жодного кв. м нерухомості у межах підприємницької діяльності як ФОП на ЄП; (2) у Реєстрі платників єдиного податку у неї не повинно бути орендного виду діяльності (КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»).

Для цього слід розмежувати:

— підприємницьку діяльність, доходи від якої оподатковують ЄП;

— операції з передачі в оренду нерухомості від імені фізособи, доходи від якої оподатковуватимуться 18 % ПДФО і 1,5 % ВЗ за загальногромадянськими правилами.

При цьому зауважте: на думку податківців, здавати в оренду одночасно частину нерухомого майна у межах дозволених площ як ФОП на ЄП, а зайву частину площі — як звичайна фізособа, не можна. Інакше ФОП утратить право на ЄП (див. УПК № 136*, лист ДФСУ від 21.01.2019 р. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК, лист ДПСУ від 12.03.2020 р. № 1022/6/99-00-04-06-03-06/ІПК). Грати у дві руки вони забороняють навіть у тому випадку, якщо площа нерухомості не перевищує норми, встановлені п.п. 291.5.3 ПКУ (див. БЗ 107.01.02).

* Узагальнююча податкова консультація, затверджена наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. № 136.

І хоча з ПКУ це не випливає, проте позицію податківців варто враховувати й здавати в оренду все:

— або як ФОП на ЄП, за умови, що зайва площа не перебуває в оренді, у тому числі у безоплатному використанні (див. УПК № 136, БЗ 107.01.01);

— або як громадянин, виключивши з ЄДР і Реєстру ЄП відповідний вид діяльності і формулюючи договір оренди так, щоб він стосувався виключно приватних інтересів фізичної особи.