24.07.2025

ФОП на єдиному податку та компенсація комуналки при оренді: розбір ситуації

Орендар компенсує вам як орендодавцю — ФОП на єдиному податку (ЄП) комуналку? Раніше ми зазначали*, що податківці бачать тут цивільний дохід з необхідністю сплати ПДФО та ВЗ. Навіть якщо ви вже сплатили ЄП! У статті — чіткі алгоритми: коли платить орендар, коли — орендодавець, що робити в разі помилки й як узагалі уникнути донарахувань законно.

* Див. статтю «Податки при оренді нерухомості: поради для фізосіб і ФОП» // «Податки & бухоблік», 2025, № 57.

Хто сплачує ПДФО та ВЗ з компенсованої комуналки

Хтось скаже — як хто? Сам ФОП-орендодавець, який отримав компенсацію. Адже він — ФОП. Документально підтвердив свій статус. Тож сам відповідальний за сплату податків зі свого доходу.

Але, дивіться, в чому нюанс. Податківці кажуть, що відшкодована орендарем сума комунальних платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку — фізичних осіб (категорія 107.01.03 БЗ). Тобто на цю виплату вони не поширюють п.п. 165.1.36 ПКУ, який звільняє податкового агента від необхідності оподатковувати виплату на користь ФОП на ЄП*.

* Якщо ви хочете посперечатися, аргументи знайдете у статті «ФОП-спрощенець отримує компенсацію комуналки: непросте оподаткування» // «Податки & бухоблік», 2025, № 28.

Тому якщо компенсацію ФОПу виплачує:

— орендар — звичайна фізособа, то орендодавець (тобто наш ФОП на ЄП) має сам показати суму компенсації у декларації про майновий стан і доходи і сплатити з неї ПДФО та ВЗ;

— орендар — юрособа / ФОП / «незалежний професіонал», тоді саме орендар як податковий агент повинен утримати ПДФО та ВЗ із суми компенсації та сплатити їх у бюджет, а також окремо (від орендної плати) показати суму компенсації в додатку 4ДФ з ознакою доходу «126» (категорія 103.25 БЗ).

Що цікаво,

навіть якщо орендар — юрособа / ФОП / «незалежний професіонал» не утримає ПДФО та ВЗ при виплаті компенсації, орендодавець не зобов’язаний нічого сплачувати. Бо обов’язок щодо погашення податкового боргу покладається у такому разі на податкового агента (п. 1251.4 ПКУ)

Тож це буде головний біль саме орендаря — податкового агента. Щоб було зрозуміло, тепер давайте на прикладах.

Комуналку компенсує орендар — юрособа / ФОП / «незалежний професіонал»

Приклад 1. Орендодавець (ФОП на ЄП) кожного місяця отримує від юрособи-орендаря орендну плату і компенсацію вартості електроенергії та води (за лічильниками). У червні 2025 юрособа-орендар компенсував орендодавцю окремо від орендної плати вартість електроенергії і води за травень 2025 — перевів на рахунок 25 тис. грн. Як оподаткувати цю суму?

Таблиця 1. Облік компенсації від орендаря — юрособи / ФОП / «незалежного професіонала»