Податки при оренді нерухомості: поради для фізосіб і ФОП

Здаєте нерухомість в оренду без ФОП-реєстрації?

Всім відома історія про те, як інтернет-торговці стали масово отримувати «листи щастя» від податківців з вимогою пояснити походження систематичних оплат на їх користь. Тож і громадяни — орендодавці нерухомості переполошилися: а чи не «прилетить» і їм? Може, вже пора реєструвати ФОП?

По-перше, податкова і сьогодні не має інформації про платежі, які орендарі-фізособи здійснюють готівкою «із рук в руки» або готівкою / безготівкою через банки. Нагадаємо, що проблеми інтернет-торговців пов’язані з новаціями у чеку ф. ФКЧ-3, який актуальний саме для ситуації з прийманням готівки небанківськими надавачами платіжних послуг (ННПП) та комерційними агентами банків для подальшого її переказу. Коли, наприклад, покупець товару вносить готівку ННПП (через термінал самообслуговування, касу ННПП тощо) для її подальшого переказу на користь продавця товару (більше деталей знайдете у статті «Як ДПСУ воює з тіньовою інтернет-торгівлею» // «Податки & бухоблік», 2025, № 29).

По-друге,

Наприклад, у категорії 103.09 БЗ вони кажуть, що «здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 розд. IV Податкового кодексу України без реєстрації орендодавця фізичною особою — підприємцем». Хоча на практиці буває по-різному. Більш глибокий аналіз цього питання знайдете у статті «Підприємницька діяльність без реєстрації ФОП: що «світить»?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 17.

Тобто ризиків у «тіньових» орендодавців, порівняно з «тіньовими» інтернет-торговцями, наче менше. Втім, ситуація стрімко змінюється — може не за горами той час, коли й орендодавцям стануть «закручувати гайки». Наприклад, через «наступ» на цифрові платформи (інтернет-сайти), на яких розміщуються оголошення про оренду нерухомості тощо (див., зокрема, проєкт Закону про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо впровадження міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи від 30.04.2025 № 13232).