ВОЗМЕЩЕНИЕ СТОИМОСТИ РЕМОНТА, ВЫПОЛНЕННОГО В АРЕНДОВАННОМ ПОМЕЩЕНИИ
Виктория МАТВЕЕВА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Бюджетным учреждением (арендодателем) заключен договор аренды помещения. Арендатором произведен ремонт помещения, находящегося в коммунальной форме собственности. Каков порядок возмещения расходов арендатора, связанных с ремонтом арендованного имущества? Можно ли стоимость ремонта зачесть в счет арендной платы?
(Полтавская обл.)
Основными документами, которыми руководствуются бюджетные учреждения при осуществлении арендных операций, являются:
—
Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ);— Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII
(далее — Закон № 2269);—
Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденные постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786);—
Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Типовой договор).По общему правилу, закрепленному в
ст. 778 ГКУ, арендатор может улучшать арендуемое помещение только с согласия арендодателя. Если такое согласие было получено, то арендатор получает право на возмещение стоимости необходимых расходов или зачет их стоимости в счет арендной платы.Аналогичное требование предусмотрено
ч. 3 ст. 23 Закона № 2269 , в которой говорится о том, что арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества.Относительно имущества, находящегося в государственной собственности, действующим законодательством предусмотрен специальный порядок получения арендатором такого согласия арендодателя, а именно
Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 03.10.2006 г. № 1523. Согласно указанному документу для рассмотрения вопроса о получении согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества арендатор подает заявление и следующие документы:1) описание предусмотренных улучшений и смету расходов на их проведение;
2) информацию о целесообразности осуществления улучшений арендованного имущества;
3) предписания органов пожарного надзора, охраны труда;
4) справку балансодержателя о стоимости объекта аренды согласно данным бухгалтерского учета на начало текущего года;
5) заверенную копию проектно-сметной документации, если иное не установлено договором аренды.
При этом информация о целесообразности осуществления неотъемлемых улучшений предоставляется на основании поданных арендатором документов, в случае аренды целостного имущественного комплекса, здания или сооружения — органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом, а в случае аренды помещений, частей зданий и сооружений — этим же органом или по его поручению балансодержателем.
Согласие на осуществление улучшений арендодатель предоставляет арендатору в форме письма, в котором содержится согласование на улучшение арендованного имущества. На основании такого разрешения арендатор составляет график выполнения работ и подает его арендодателю.
Порядок согласования осуществления неотъемлемых улучшений имущества, находящегося в коммунальной собственности, утверждается органами местного самоуправления. Что касается имущества негосударственной формы собственности, то действующим законодательством не установлено каких-то особых требований, касающихся получения разрешения арендодателя на осуществление арендатором улучшений арендованного имущества.
Добавим также, что возможность осуществления каких-либо улучшений арендуемого помещения должна быть предусмотрена в договоре аренды. Кроме того, в договоре стороны оговаривают порядок возмещения расходов арендатора, связанных с улучшением арендованного помещения.
В соответствии со
ст. 181 Закона № 2269, если арендодатель или другой балансодержатель имущества, переданного в аренду, не произвел капитальный ремонт имущества и это препятствует его использованию согласно назначению и условиям договора, арендатор имеет право:— отремонтировать имущество, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;
— требовать расторжения договора или возмещения убытков.
Таким образом, существуют следующие варианты возмещения расходов арендатора, связанных с ремонтом арендованного имущества:
1) зачет стоимости проведенного ремонта (улучшений) в счет арендной платы;
2) возмещение стоимости ремонта арендодателем (балансодержателем).
Рассмотрим особенности применения каждого варианта.
Вариант первый — зачет стоимости ремонта в счет арендной платы.
Статьей 20 Закона № 2269
предусмотрено, что арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. Однако в зависимости от специфики производственной деятельности по соглашению сторон арендная плата за пользование госимуществом может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.Вместе с тем обращаем внимание на то, что
неденежная форма расчетов по арендной плате не может применяться в тех случаях, когда арендодателем является бюджетное учреждение (по этому вопросу см. консультацию специалиста КРУ // «Бюджетная бухгалтерия», 2007, № 40, с. 7). Аргументы для этого следующие:1.
Проведение расчетов по арендной плате в натуральной форме между арендодателем — бюджетным учреждением и арендатором не регламентировано ни одним нормативно-правовым актом.Так, в
письме Госказначейства от 15.08.2007 г. № 3.4-06/1886-9767 акцентируется внимание на том, что вопросы проведения взаимозачетов должны быть урегулированы соответствующими нормативно-правовыми актами. Однако на сегодняшний день вопросы проведения расчетов в неденежной форме, в том числе путем взаимозачета, не регламентированы ни одним нормативно-правовым актом. Такие операции могут быть осуществлены только в случае принятия соответствующего нормативно-правового акта, в котором будет урегулирован механизм проведения таких операций.2. Механизм проведения расчетов по арендной плате в неденежной форме не предусмотрен.
Согласно
п. 17 Методики № 786 арендная плата, полученная от аренды имущества бюджетных организаций, направляется в государственный бюджет в размерах, установленных законом о государственном бюджете Украины на соответствующий год.Ежегодно законом о госбюджете на соответствующий год для бюджетных учреждений предусматривался следующий порядок распределения арендной платы:
—
50 % платы за аренду имущества (как движимого, так и недвижимого), которое принадлежит бюджетным учреждениям, содержащимся за счет средств государственного бюджета, подлежало зачислению в состав доходов общего фонда госбюджета;— остальные
50 % арендной платы — зачислялись в состав доходов специального фонда и оставались в распоряжении бюджетной организации и могли расходоваться бюджетным учреждением – арендодателем в соответствии со сметой. Плата за аренду военного имущества и имущества Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук полностью зачисляется в доход специального фонда их сметы.Решение о распределении арендной платы, полученной за сданное в аренду имущество бюджетных учреждений, содержащихся за счет местных бюджетов, принимают местные органы власти.
Таким образом, поскольку бюджетные учреждения обязаны часть полученной арендной платы отдавать в доход бюджета, не представляется возможным осуществить распределение арендной платы, полученной в неденежной форме.
3.
В Типовом договоре аренды не предусмотрено получение арендной платы в неденежном выражении.Частью 2 ст. 10
Закона № 2269 предусмотрено заключение сторонами договора аренды, который должен соответствовать Типовому договору.В
разделе 3 Типового договора определено, что арендная плата определяется согласно Методикие № 786 или по результатам конкурса на право аренды государственного имущества. Размер арендной платы определяется в денежном выражении (в гривнях). Расчеты по арендной плате путем получения в счет арендной платы материальных ценностей Методикой № 786 не предусмотрены.Следовательно, на сегодняшний день проведение расчетов по арендной плате в натуральной форме между арендодателем — бюджетным учреждением и арендатором не предусмотрено ни одним нормативно-правовым актом.
Исключение может быть сделано только в ситуации, когда на имущество арендатора наложен арест и оно реализовывается в счет полного или частичного погашения долга (см.
письмо Госказначейства от 02.11.2007 г. № 3.4-04/2315-13379 // «Бюджетная бухгалтерия», 2008, № 11). В этом случае Госказначейство считает, что арендодатель — бюджетная организация может принять от арендатора-должника нереализованные материальные ценности в счет погашения задолженности по арендной плате.Таким образом, стоимость ремонта, выполненного арендатором, арендодатель — бюджетная организация не может зачесть в счет арендной платы.
Вариант второй — возмещение стоимости ремонта арендодателем.
Согласно
ч. 1 ст. 27 Закона № 2269 арендатор имеет право оставить за собой улучшения арендованного имущества, осуществленные им за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда. Если арендатором за счет собственных средств по согласию арендодателя были осуществлены улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.Несмотря на то что
Закон № 2269 обязывает арендодателя компенсировать арендатору понесенные расходы, стоит обратить внимание на некоторые нормы, закрепленные в Типовом договоре:«7.4. В случае осуществления арендатором неотъемлемых улучшений арендованного имущества арендодатель обязан осуществлять контроль за осуществлением таких улучшений.
Договор может содержать или не содержать обязанности арендодателя относительно возмещения улучшений имущества.
<…>
10.8. Стоимость неотъемлемых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором по согласию арендодателя,
компенсируются арендодателем после прекращения (расторжения) договора аренды или не подлежит компенсации».Таким образом, если ремонт арендованного имущества был выполнен по согласованию с арендодателем и характер таких улучшений является неотделимым от арендованного имущества без причинения ему вреда,
арендодатель компенсирует арендатору указанные расходы, если это предусмотрено договором аренды. При этом следует учесть, что, если такая компенсация и предусмотрена договором аренды, она может быть получена арендатором только по окончании срока действия договора аренды или при досрочном его расторжении.Компенсация расходов арендатора на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного имущества осуществляется арендодателем по КЭКР, соответствующему экономической сути платежа.
Например, если арендатор произвел текущий ремонт арендованного им помещения, то возмещение его расходов будет осуществлено арендодателем по КЭКР 1134 «Оплата услуг (кроме коммунальных)», а если в арендованном помещении был произведен капремонт, то возместить арендатору расходы по нему арендодатель должен будет по КЭКР 2130 «Капитальный ремонт».
